Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 октября 2009 г. N КГ-А41/10721-09-П Суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду ответчику в связи с нахождением в собственности здания, расположенного на указанном участке, в последующем право собственности на указанное здание было прекращено, в связи с чем основания пользования указанным участком прекратились

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 октября 2009 г. N КГ-А41/10721-09-П

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего- судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца (заявителя): Степенников С.А. дов. от 1.09.2009 г.,

от ответчика: Эфросман М.Б. дов. от 1.09.2009 г. N 4,

от третьего лица Степенников С.А. дов. от 14.01.2008 г.

от ответчика АКБ"Электроника" (ОАО)-не явился, извещен,

рассмотрев 12 октября 2009 г. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Изумруд" на решение от 9 июня 2009 г. арбитражного суда Московской области, принятое судьей Уваровым А.О., на постановление от 4 августа 2009 г. N А041-11007/2008 Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Мнкиной Г.Т., Бархатовым В.Ю., Диаковской Н.В., иску (заявлению) Администрации г. Долгопрудный о расторжении договора аренды к ООО "Изумруд" установил:

Администрация г. Долгопрудный обратилось в арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Изумруд" о расторжении договора аренды земельного участка N МО-42-126 Д от 4.01.1996 г.

Решением арбитражного суда Московской области от 7 ноября 2008 г. исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка N МО-42-126 Д от 4.01.1996 г, заключенный между Администрацией г. Долгопрудный и ООО "Изумруд".

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2008 г. решение арбитражного суда Московской области от 7 ноября 2008 г. отменено, в иске о расторжении договора аренды земельного участка N МО -42-126 Д отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 марта 2009 г. решение арбитражного суда Московской области от 7 ноября 2008 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2008 г. отменено дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду следовало установить, исходя из условий договора от 4.01.1996 г. N МО-42-126 Д и фактических обстоятельств основания предоставления АОЗТ "Изумруд" земельного участка площадью 772,6 кв.м. по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д.7 и цели его использования, с учетом плана земельного участка, являющегося приложением к договору аренды, установить материально-правовые основания, по которым истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка, правильно применить нормы материально права.

При новом рассмотрении решением арбитражного суда Московской области от 9 июня 2009 г. исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка N МО-42-12-126Д от 4.01.1996 г., заключенный между Администрацией г. Долгопрудный и Обществом с ограниченной ответственностью "Изумруд".

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2009 г. решение арбитражного суда Московской области от 9 июня 2009 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Изумруд"-без удовлетворения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО"Изумруд" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 9 июня 2009 г., постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2009 г. по основаниям несоответствия выводов. содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование жалобы ответчик указал, что ООО "Изумруд", начиная с момента заключения договора аренды земельного участка N МО-42126 Д от 4.01.1996 г. и до настоящего времени, добросовестно исполняет все обязательства арендатора, в том числе, по внесению аренной платы.

По мнению ответчика, отсутствуют правовые основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Ссылка истца на условия п. 3 договора аренды от 4.01.1996 г. в части уведомления арендодателя о передачи строения другому лицу, является несостоятельной, так как ООО "Изумруд" в период действия договора аренды не передавал никаких строений третьим лицам.

Из предмета договора аренды не усматривается, что земельный участок был предоставлен арендатору в долгосрочную аренду в связи с нахождением на нем, принадлежавшего арендатору строения.

Истец не представил никаких доказательств, подтверждающих, что основания предоставления земельного участка по долгосрочному договору аренды от 4.01.1996 г. N МО-42-126 Д совпадает с основаниями по которым истец просит расторгнуть договор аренды.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, Администрация г. Долгопрудный в судебное заседание явилась, с доводами кассационной жалобы ООО "Изумруд" не согласно, решение арбитражного суда Московской области от 9 июня 2009 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2009 г. находит законными и обоснованными, выводы судов, содержащиеся в судебных актах соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно, по мнению истца, применены нормы материально права.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Комитет по земельным ресурсам г. Долгопрудный в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен по основаниям, указанным Администрацией г. Долгопрудный.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, третьего лица, проверив материалы дела. суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и материалами дела подтверждено, 10 октября 1995 г. Комитет по управлению имуществом г. Долгопрудный Московской области, во исполнение обязательств по договору о порядке выплаты процентов и досрочного погашения обязательств муниципального облигационного займа г. Долгопрудный Московской области, заключенного 5 октября 1995 г. между Администрацией г. Долгопрудный и АОЗИ "Изумруд", заключил с АОЗТ "Изумруд" договор от 10 октября 1995 г. N МО-42-19 П, согласно которому передал в собственность последнего нежилое помещение общей площадью 870,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Долгопрудный, ул.Заводская, д.7, находящегося в муниципальной собственности.

4 января 1996 г. между Администрацией г. Долгопрудный (арендодатель) и АОЗТ "Изумруд" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка площадью 772, 6 кв.м. по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7 (л.д. 5-6 т. 1).

По условиям договора арендатор имеет право использовать землю в соответствии с условиями настоящего договора и учредительными документами, возводить с соблюдением правил застройки строения и сооружения согласно утвержденного в установленном порядке проекта.

В случае передачи (продажи) строения или его части расположенного на арендуемом участке, другому юридическому или физическому лицу или использования этого имущества в качестве доли уставного фонда при образовании с другим юридическим лицом совместного предприятия арендатор в срок не позднее 30 календарных дней после совершения сделки обязан уведомить об этом арендодателя и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю.

Договором аренды предусмотрено право арендатора на возобновление договора аренды земли по истечении срока его действия на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора.

Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Расторжение и прекращение договора допускаются в случае несоблюдения требований, определенных пунктами 3 и 4 настоящего договора.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленный в материалы дела план указанного земельного участка, установил, что на момент заключения договора аренды N МО-42-126Д от 4.01.1996 г. земельного участка площадью 772, 6 кв.м., на указанном земельном участке находилось нежилое строение площадью 398,9 кв.м. (л.д. 9 т. 1).

Учитывая, что нормами земельного и гражданского законодательства обеспечивается единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что земельный участок площадью 772, 6 кв.м. был предоставлен ООО "Изумруд" в аренду в связи с возникновением у общества права собственности на строение, расположенное на указанном земельном участке.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание. Строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на здания, сооружения, или другую недвижимость к новому собственнику одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Довод ООО "Изумруд" о том, что земельный участок площадью 772, 6 кв.м был предоставлен в аренду не в связи с передачей в собственность обществу здания площадью 870,7 кв.м., а для возведения строений и сооружений в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом правомерно признан необоснованным судом первой и апелляционной инстанции.

Из условий договора аренды не следует, что земельный участок предоставлялся "ООО" Изумруд" с целью осуществления на нем строительства.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлен ст. 30 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Вступившем в законную силу решением арбитражного суда Московской области от 25 октября 2005 г. по делу N А41-К1-15629/05 договор о передаче недвижимого имущества от 10.10.1995 г. N МО-42-19Н признан ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям Федерального Закона N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" и применены последствия недействительности сделки путем обязания АОЗТ "Изумруд" в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда передать Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный Московской области нежилое здание общей площадью 870,7 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7 (л.д. 19-21 т. 1).

Указанное решение суда исполнено, что подтверждается актом от 21 августа 2006 г. судебного пристава-исполнителя Долгопрудненского отдела Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области (л.д. 22 т. 1).

На основании указанного решения за Администрацией г. Долгопрудный зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 870 кв.м., инвентарный номер 555, расположенное по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7 (л.д. 23 т. 1).

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации истец приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно:

а) в связи с истечением срока, на который был заключен договора; б) в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 620 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Поскольку земельный участок площадью 772,6 кв. м по адресу: г. Долгопрудный, ул. Заводская, д. 7 был предоставлен в аренду ООО "Изумруд" в связи с нахождением в собственности здания, расположенном на указанном земельном участке и в последующем право собственности на указанное здание было прекращено, основания в пользовании указанным участком прекратились.

Договор аренды земельного участка правомерно расторгнут по инициативе Администрации г. Долгопрудный. После того, как ООО "Изумруд" отказалось от подписания направленного в его адрес Администрации г. Долгопрудный соглашения о расторжении договора.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, судами правильно применены нормы материального права.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение арбитражного суда Московской области от 9 июня 2009 г., по делу N А41-11007, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2009 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Изумруд" - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

С.В. Волков

Е.А. Петрова