Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 января 2012 г. по делу N 33-1056/12 (ключевые темы: участие в долевом строительстве - незавершенное строительство - предварительный договор - многоквартирный дом - признание права собственности)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 января 2012 г. по делу N 33-1056/12

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Федерякиной М.А.,

судей Севалкина А.А., Ворониной И.В.,

при секретаре Усковой С.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В., дело по кассационной жалобе представителя ООО "МАГГ" на решение Чертановского районного суда города Москвы от 23 сентября 2011 года, которым постановлено:

признать за Ухаровым С.Г. право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ...

Решение является основанием к внесению записи о праве собственности Ухарова С.Г. на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. ... - в виде квартиры N ..., общей площадью ... кв.м. и жилой площадью ... кв.м., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Ухарова С.Г. на указанный объект, установила:

Ухаров С.Г. обратился в суд с иском к ООО "МАГГ", ЗАО "Актив", Правительству г. Москвы о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ..., в виде кв. ...

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ... г. между ним и ответчиком ЗАО "Актив" заключен предварительный договор N ..., предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры N ... по вышеуказанному адресу. Право на заключение предварительного договора N ... от ... г. возникло у ответчика ЗАО "Актив" на основании заключенного им ... года договора N ... участия в долевом строительстве с ответчиком ООО "МАГГ". Цена квартиры составила ... и была оплачена истцом полностью в соответствии со сроками платежей, установленными в п. 4.1 договора, что подтверждается соответствующими платежными документами (л.д. 20).

Представитель истца Оржония К.Б. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчиков ООО "МАГГ", ЗАО "Актив", третьих лиц - Управления Росреестра по Москве, истец - в суд не явились, извещены надлежащим образом.

В представленном отзыве ответчика ЗАО "Актив" против удовлетворения исковых требований не возражало.

В представленном отзыве третье лицо Управление Росреестра по Москве против удовлетворения иска возражало

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого, как неправильного просит в кассационной жалобе представитель ООО "МАГГ"

Представитель Ухарова С.Г. - Оржония К.Б. в суд явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Представитель ЗАО "Актив" - Глянцев А.А. в суд явился, против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Представители ООО "МАГГ", Правительства Москвы, Управления Росреестра по г. Москве в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями закона.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 4 п. 1 Закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 п. 1 того же Закона РФ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Судом первой инстанции установлено, что ... г. между Правительством Москвы и ООО "МАГГ" заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за N ..., на строительство жилого дома по строительному адресу: ..., в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО "МАГГ") передается 100% общей жилой площади, площадей машиномест и общего пользования гаража-стоянки. Срок ввода дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 2.2 абз. 2 Инвестиционного контракта определен ... год.

Таким образом, ответчик ООО "МАГГ" имел право распоряжения квартирами и машиноместами.

... г. между ООО "МАГГ" и ЗАО "АКТИВ" заключен Договор N ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., в соответствии с условиями которого ООО "МАГГ" передало ЗАО "АКТИВ" права, в том числе, в отношении спорной квартиры.

... года между истцом и ЗАО "Актив" заключен предварительный договор N ..., предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры N ... по вышеуказанному адресу. Обязательства по оплате цены квартиры, определенной сторонами в ... истцом выполнены в полном объеме в соответствии с условиями договора, оговоренными в нем и в приложении N 2. Сумма внесена полностью ... г., что подтверждается платежным поручением N ...

Согласно Уведомлению Управления Росреестра по Москве, права собственности на указанную квартиру ни за кем не зарегистрировано.

По сообщению Комитета государственного строительного надзора г. Москвы до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, спорная квартира истцу не передана.

В силу ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ, является объектом гражданских прав, в связи с чем, на него возможно признание права собственности.

После обмеров БТИ дому со строительным адресом: ..., присвоен почтовый адрес: ...

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия, г. Назрань, от ... года по делу N ..., Общество с ограниченной ответственностью "МАГГ" (...) признано несостоятельным (банкротом).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку дом в ближайшее время не будет введен в эксплуатацию, то есть обязательства ответчика перед истцом по заключенному между ними договору не будут выполнены, а также с учетом приведенных норм ГК РФ, истец, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по Договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по Договору и со стороны ООО "МАГГ" - оформление ввода в эксплуатацию дома и передачи ему квартиры до истечения 4-го квартала ... года, а при неисполнении обязательства со стороны ООО "МАГГ", имеет право на защиту своих прав.

Судом первой инстанции также сделан правильный вывод о том, что отказ от исполнения сделок (договоров) конкурсный управляющий вправе заявить только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, а не в отношении всех заключенных сделок. В судебном заседании установлено, что Договор N ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., заключенный между ООО "МАГГ" и ЗАО "АКТИВ" ... г., его сторонами исполнен, в связи с чем не может быть расторгнут в порядке, предусмотренном статьями 102 и 127 п.п. 1-2 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)".

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что с учетом положений статьи 453 ГК РФ, ООО "МАГГ" произвел отчуждение своих прав на спорную квартиру в пользу ЗАО "Актив" по договору от ... года и не был бы вправе требовать возвращения права на долю в незавершенном строительством доме в виде данной квартиры даже после расторжения указанного договора. Правовым последствием расторжения такого договора закон (п. 5 ст. 453 ГК РФ) указывает право ООО "МАГГ" требовать от ЗАО "Актив" возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Права гражданина, выступающего в качестве потребителя по заключенному между гражданином и ЗАО "Актив" договору, не должны быть нарушены вследствие наличия у ООО "МАГГ" претензий к ЗАО "Актив".

Также суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что поскольку дом в эксплуатацию не введен, то, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, он не является до конца построенным объектом капитального строительства в полном объеме. Однако, в соответствии со ст.ст. 128, 130, 213 ГК РФ доля в незавершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан, поэтому суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца, оплатившей цену квартиры и лишенной иным образом защитить свои нарушенные права.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.

Разрешая заявленные требования, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, которым дал надлежащую правовую оценку и постановил правильное по существу решение. Нормы материального права судом применены верно, нарушения норм процессуального права - не допущено.

Доводы кассационной жалобы представителя ответчика о том, что производство по настоящему делу подлежит прекращению, так как спор подлежит разрешению в Арбитражном суде, не основан на нормах действующего законодательства.

Доводы кассационной жалобы представителя ответчика о том, что предварительный договор, заключенный между истцом и ЗАО "АКТИВ", не может служить основанием для признания права собственности истца на квартиру, судебная коллегия находит несостоятельными.

Доводы кассационной жалобы представителя ответчика о том, что договор N ... от ... г., заключенный между ООО "МАГГ" и ЗАО "АКТИВ" является расторгнутым в связи с отказом внешнего управляющего от исполнения, основан на неправильном толковании норм материального права. Указанный договор является исполненным. Кроме того, в соответствии с нормами ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)", ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указанный договор не относится к категории сделок, от исполнения которых может быть заявлен отказ.

Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Чертановского районного суда города Москвы от 23 сентября 2011 года, оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ООО "МАГГ" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: