Определение Московского городского суда от 27 мая 2011 г. N 4г/5-4116/11 (ключевые темы: инвестиционная деятельность - многоквартирный дом - разрешение на ввод в эксплуатацию - незавершенное строительство - имущественные права)

Определение Московского городского суда от 27 мая 2011 г. N 4г/5-4116/11

Судья Московского городского суда Богданова Г.В.,

ознакомившись с надзорной жалобой представителя Сергеевой Н.В. - Михайлиной А.С., поступившей 27 апреля 2011 года, на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 13 января 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 марта 2011 года по гражданскому делу по иску Сергеевой Н.В. к ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой фонд недвижимости "Фонд Федерация", ЗАО "СК Строймонтаж" о признании права на проинвестированную долю в виде квартиры в недостроенном жилом доме, о признании имущественного права (требование) на передачу в собственность отдельного жилого помещения в виде квартиры, о прекращении имущественного права (требование) на передачу в собственность отдельного жилого помещения в виде квартиры, об обязании после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию передачи по Акту приема-передачи жилое помещение в виде квартиры, установил:

Сергеева Н.В. обратилась в суд с иском к ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" и ЗАО "СК Строймонтаж" - о признании права на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры со следующими проектными характеристиками по проекту: N 38 (тип "Б"), ориентировочной общей площадью 59,00 кв.м. на 12 этаже (отметка 36,300) в 6 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по адресу: Москва, Проспект В., дом 94, корпус 5, о признании за Истцом имущественного права (требования) к ЗАО "СК Строймонтаж" на передачу в собственность отдельного жилого помещения в виде квартиры с проектным номером: N 38 (тип "Б"), ориентировочной общей площадью 59, 00 кв.м. на 12 этаже (отметка 36,300) в 6 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по адресу: Москва, Проспект В., дом 94, корпус 5, о прекращении имущественного право (требования) ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" к ЗАО "СК Строймонтаж" на передачу в собственность отдельного жилого помещения в виде квартиры с проектным номером N 38 (тип "Б"), ориентировочной общей площадью 59,00 кв.м. на 12 этаже (отметка 36,300) в 6 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по адресу: Москва, Проспект В., дом 94, корпус 5, об обязании ЗАО "СК Строймонтаж" после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию передать Истцу по Акту приёма -передачи жилое помещение в виде квартиры со следующими проектными характеристиками: N 38 (тип "Б"), ориентировочной общей площадью 59,00 кв.м. на 12 этаже (отметка 36,300) в 6 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по адресу: Москва, Проспект В., дом 94, корпус 5, ссылаясь на то, что истцом исполнены все обязательства согласно условиям Договора N К - ПИФ - 123 от 06 апреля 2007 года, в соответствии с которым истец получил права на квартиру N 38 (тип "Б"), ориентировочной общей площадью 59,00 кв.м. на 12 этаже (отметка 36,300) в 6 секции корпуса 5 в недостроенном жилом доме по адресу: Москва, Проспект В., дом 94, корпус 5, а ответчики в свою очередь не исполнили и не исполняют свои обязательства, в том числе по передаче указанной квартиры истцу.

Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" в судебное заседание не явился.

Представитель ЗАО "СК Строймонтаж" в судебное заседание явился, полагал, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Третье лицо: Сухорученко В.В. в судебное заседание не явился.

Представитель 3-го лица Первого Московского Государственного медицинского Университета им. И.М. Сеченова в судебное заседание не явился.

Представитель 3-го лица Правительство Москвы в судебное заседание не явился.

Представитель 3-го лица Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явился.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 13 января 2011 года в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 марта 2011 года решение Никулинского районного суда г. Москвы от 13 января 2011 года оставлено без изменения.

В надзорной жалобе представитель заявителя ставит вопрос об отмене вышеуказанных судебных постановлений.

В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения надзорной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:

1) об отказе в передаче надзорной жалобы или представления прокурора для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в порядке надзора. При этом надзорная жалоба или представление прокурора, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде надзорной инстанции;

2) о передаче надзорной жалобы или представления прокурора с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Таких нарушений судами при рассмотрении дела допущено не было.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно исходил из того, что истцом выбран неверный способ защиты своего права. При этом права истца в настоящем споре никем не оспариваются, истец не лишен возможности оформления права собственности на спорный объект после завершения деятельности по строительству (созданию) объекта недвижимого имущества.

Судебная коллегия правомерно указала, что заявляя требования о признании договора незаключённым по мотиву несогласованности существенных условий договора, истец, при этом, не просил возврата денег, а указывал на то, что фактически между сторонами возникли инвестиционные отношения. Однако, при этом, им не были заявлены требования о применении последствий ничтожности сделки по основаниям ст. 170 ГК РФ.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ N 39-ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования ..., за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Статьей 8 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с изложенным передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанностей в натуре.

Таким образом, в соответствии со статьями 8, 9 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или государственного контракта, заключенных в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Следовательно, право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Последствием же выполнения соинвестором обязательств по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

В силу положений Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

При этом раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.

В соответствии со ст.ст. 8, 55 Градостроительного кодекса РФ выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, техническими регламентами удостоверяется разрешением на ввод объекта эксплуатацию.

Действующее законодательство устанавливает, что незавершенные объект инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки.

Судом установлено, что строительство объекта до настоящего времени не завершено, объект в эксплуатацию не введен, тогда как законом не предусмотрена возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке потребовать в натуре своей доли из общего имущества

Однако признание права общей долевой собственности на объект недвижимости не влечет признания за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества, что в настоящее время невозможно ввиду того, что строительство не завершено. Нормы материального права, в частности, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не предусматривают возможность признания права общей долевой собственности за отдельным инвестором на объект незавершенного строительства в объеме конкретных долей.

Доводы надзорной жалобы не содержат предусмотренных статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены судебных постановлений в порядке надзора.

Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 381 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил:

в передаче надзорной жалобы представителя Сергеевой Н.В. - Михайлиной А.С. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 13 января 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 марта 2011 года по гражданскому делу по иску Сергеевой Н.В. к ЗАО "Конкордия - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой фонд недвижимости "Фонд Федерация", ЗАО "СК Строймонтаж" о признании права на проинвестированную долю в виде квартиры в недостроенном жилом доме, о признании имущественного права (требование) на передачу в собственность отдельного жилого помещения в виде квартиры, о прекращении имущественного права (требование) на передачу в собственность отдельного жилого помещения в виде квартиры, об обязании после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию передачи по Акту приема-передачи жилое помещение в виде квартиры для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции отказать.

Судья Московского городского суда

Богданова Г.В.