Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет реализации недвижимости в соответствии с ПБУ 6/01 до 31 декабря 2021 года

Бухгалтерский учет реализации недвижимости

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01, п. 75 Методических указаний N 91н). При этом выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его реализации (второй абзац п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний N 91н).

При решении вопроса о списании (выбытии) объекта недвижимости с баланса следует учитывать, что одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99). В связи с этим продавец не может списать объект недвижимости с баланса до перехода права собственности (до факта государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Такие разъяснения неоднократно давал Минфин России (см. письма от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32, от 26.12.2008 N 03-05-05-01/75 и др).

В ситуации, когда фактическая передача недвижимости состоялась до факта государственной регистрации прав собственности, Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 в момент фактической передачи покупателю. Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендуется использовать счет 45 "Товары отгруженные" (открыв к нему, например, субсчет "Переданные объекты недвижимости"). См. письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20. В таком случае объект продолжает числиться на балансе продавца, но уже не в качестве основного средства.

При этом амортизационные отчисления по объекту недвижимости прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). По нашему мнению, амортизация недвижимости прекращается продавцом с месяца, следующего за месяцем передачи объекта по акту покупателю, то есть в случае использования счета 45 недвижимость, числящаяся на этом счете, у продавца не амортизируется. Это соотносится с положением п. 52 Методических указаний N 91н, согласно которому с 2011 года покупатель принимает недвижимость на баланс, не дожидаясь момента госрегистрации прав на нее (на основании акта приема-передачи), и, соответственно, начисляет амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве ОС.

Внимание

С 1 июля 2014 года при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы по НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Выручка от продажи объектов основных средств принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от продажи объектов недвижимости вне зависимости от осуществляемого вида деятельности отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 "Прочие доходы и расходы" в периоде их продажи (п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации" и п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", п. 31 ПБУ 6/01). Таким образом, только доходы и расходы от реализации недвижимости отражаются на дату госрегистрации прав, все остальные операции "привязаны" к дате акта приема-передачи.

Для учета выбытия объектов ОС согласно Плану счетов к счету 01 "Основные средства" может открываться субсчет "Выбытие основных средств". В дебет этого субсчета переносится первоначальная стоимость выбывающего объекта, а в кредит - сумма накопленной амортизации. Одновременно со списанием стоимости ОС подлежит списанию сумма накопленных амортизационных отчислений.

Дебет	Кредит	Описание
01, субсчет "Выбытие основных средств"	01, субсчет "Основные средства в эксплуатации"	списана первоначальная стоимость выбывающего объекта недвижимости
02	01, субсчет "Выбытие основных средств"	списана амортизация, накопленная к моменту выбытия объекта недвижимости
45, субсчет "Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав"	01, субсчет "Выбытие основных средств	До госрегистрации перехода права собственности на объект его остаточная стоимость списана на счет "Товары отгруженные"
62	91, субсчет "Прочие доходы"	отражена реализация недвижимости покупателю
91, субсчет "Прочие расходы"	45, субсчет "Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав"	После перехода права собственности на объект его остаточная стоимость ОС списана в расходы

Бухгалтерский учет выбытия земельных участков осуществляется в аналогичном порядке, за одним исключением. Земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01), поэтому независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи его балансовая стоимость равна первоначальной стоимости. Следовательно, при продаже земельного участка в состав прочих расходов включается его балансовая стоимость.

Первичными документами, являющимися основанием для отражения операции по выбытию недвижимости при реализации служат:

- договор купли-продажи;

- акт приемки-передачи объекта основных средств (п. 81 Методических указаний N 91н) (может быть разработан на основе формы N ОС-1а, утвержденной постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7);

- свидетельство о государственной регистрации прав на объект недвижимости.

На основании акта приемки-передачи ОС производится соответствующая запись в инвентарной карточке (форма может быть разработана на основе формы N ОС-6) переданного объекта, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (второй абзац п. 81 Методических указаний N 91н).

Пример

Организация продает принадлежащий ей объект недвижимости (здание) за 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб. В октябре получена предоплата 100%. Покупателю выставлен авансовый счет-фактура. Первоначальная стоимость здания 2 000 000 руб. без НДС, к ноябрю начислена амортизация 1 500 000 руб.

В ноябре подписан акт приема-передачи здания и поданы документы на регистрацию права собственности нового владельца. Выставлен счет-фактура по факту передачи здания покупателю.

Свидетельство о праве собственности получено покупателем в январе.

В бухгалтерском учете сделаны проводки:

в октябре

Дебет	Кредит	Сумма, руб	Описание
51	62	1 180 000	получен аванс от покупателя
76, субсчет "НДС с авансов"	68, субсчет "Расчеты по НДС"	180 000	начислен НДС с суммы предоплаты

в ноябре

Дебет	Кредит	Сумма, руб	Описание
68, субсчет "Расчеты по НДС"	51	180 000	перечислен в бюджет НДС с предоплаты
01, субсчет "Выбытие основных средств"	01, субсчет "Основные средства в эксплуатации"	2 000 000	списана первоначальная стоимость выбывающего помещения
02	01, субсчет "Выбытие основных средств"	1 500 000	списана сумма накопленной амортизации
45, субсчет "Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав"	01, субсчет "Выбытие основных средств"	500 000 (2 000 000 - 1 500 000)	отражена остаточная стоимость выбывающего объекта до регистрации прав (недвижимость передана покупателю по акту)
76, субсчет "НДС с реализации до перехода права собственности"	68, субсчет "Расчеты по НДС"	180 000	начислен НДС с реализации здания (в момент составления акта приема-передачи объекта)
68, субсчет "Расчеты по НДС"	76, субсчет "НДС с авансов"	180 000	принят к вычету НДС, уплаченный в бюджет с полученного аванса

в январе

Дебет	Кредит	Сумма, руб	Описание
62	91, субсчет "Прочие доходы"	1 180 000	признан прочий доход от продажи помещения
91, субсчет "Прочие расходы"	76, субсчет "НДС с реализации до перехода права собственности"	180 000	НДС с реализации здания, начисленные в момент составления акта приема-передачи объекта, учтен в прочих расходах
91, субсчет "Прочие расходы"	45, субсчет "Переданные объекты недвижимости до госрегистрации прав"	500 000	остаточная стоимость ОС списана в расходы

Тема

Бухгалтерский учет выбытия основных средств

См. также

Бухгалтерский учет поступления основных средств в организацию

Бухгалтерский учет приобретения недвижимости

Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли)

Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости

Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца

Определение расходов в целях налогообложения прибыли при реализации имущества и (или) имущественных прав

Практические ситуации

Построить список