Энциклопедия решений. Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ноябрь 2024)

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома (далее - дом) входят:

1) помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения дома, в том числе:

- межквартирные лестничные площадки;

- лестницы;

- лифты, лифтовые и иные шахты;

- коридоры;

- технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

- иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы);

Решение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного объекта (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 28.05.2016 по делу N 33-2043/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 19.04.2016 по делу N 33-1832/2016);

2) иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, включая помещения, предназначенные для организации:

- досуга;

- культурного развития;

- детского творчества;

- занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши;

4) ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Состав оборудования внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, внутридомовой системы отопления и электроснабжения, входящих в общее имущество дома, конкретизирован в п.п. 5-7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила). Критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу служит его функциональное назначение, предполагающее использование данного оборудования для обслуживания более одного помещения (см., например, письмо Минрегионразвития РФ от 27.04.2011 N 8055-14/ИБ-ОГ, постановление АС Уральского округа от 22.06.2016 N Ф09-6619/16, постановление АС Волго-Вятского округа от 20.05.2016 N Ф01-1592/16);

6) элементы озеленения и благоустройства земельного участка, на котором расположен дом.

Кроме того, согласно п. 2 Правил в состав общего имущества включаются:

1) построенные за счет средств собственников встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки;

2) технические подвалы, в которых имеются котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения;

3) фундаменты;

4) несущие стены;

5) плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны;

Примечание

К общему имуществу дома относятся именно плиты балконов и внешняя стена, к которой данные балконы примыкают, а перила, окна, двери указанных балконов являются частью жилого помещения, то есть объектом индивидуальной собственности (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 15.03.2016 по делу N 33-4038/2016);

6) окна и двери помещений общего пользования;

7) перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции;

8) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции, оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

9) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (в состав указанной системы входят приборы учета, устройства сбора и передачи данных и программные продукты, установленные за счет собственников);

10) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен дом, включая:

- трансформаторные подстанции;

- тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного дома;

- коллективные автостоянки;

- гаражи;

- детские и спортивные площадки.

Помимо сведений о составе общего имущества дома, управляющей организации необходимо иметь точные данные о границах сетей, входящих в это имущество, по которым в дом поставляются коммунальные ресурсы, а также данные о границах эксплуатационной ответственности.

Согласно п. 8 Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета соответствующего коммунального ресурса является место его соединения с соответствующей инженерной сетью, входящей в дом. Граница эксплуатационной ответственности может быть установлена соглашением собственников с управляющей или ресурсоснабжающей организациями.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил).

Тема

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

См. также

Оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Состав и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома

Практическая ситуация

Построить список