Энциклопедия решений. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (май 2025)

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Согласно п. 1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в здании, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом (п. 3 ст. 259.1 ГК РФ).

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (далее - дом, МКД) являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности, а именно (ст. 290 ГК РФ):

- общие помещения МКД,

- несущие и ненесущие конструкции,

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование МКД, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в МКД (см. также п. 2 ст. 141.4 ГК РФ).

Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест (п. 1 ст. 287.5 ГК РФ). В частности, к общему имуществу относятся вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места (п. 2 ст. 287.5, п. 1 ст. 259.1 ГК РФ).

Общее имущество является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в доме (далее - собственники) на этом праве в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - Реестр) (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 3 ст. 287.5, п. 2 ст. 287.6 ГК РФ). Этот земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей в порядке, определенном федеральным законом (ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ). Важно: земельным участком признается лишь такая часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом (п. 1 ст. 141.2 ГК РФ), а именно - в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на основании данных государственного кадастрового учета (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Право общей долевой собственности на земельный участок под домом так же, как и на другое общее имущество, возникает у собственников в силу прямого указания закона (см. ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, пп. 66-68 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, письмо Минфина России от 22.08.2016 N 03-05-06-02/48918), при условии, что границы конкретного участка, предназначенного для обслуживания конкретного МКД, действительно определены в законном порядке. Право общей долевой собственности на земельный участок под МКД, являющийся общим имуществом, возникает в силу прямого указания закона у всех собственников помещений в таком МКД в случае, если участок образован в установленном порядке на основании проекта межевания территории, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под МКД с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома (определение Верховного Суда РФ от 16.08.2023 N 66-КАД23-6-К8).

В соответствии с ч.ч. 1, 4, 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет помещений, составляющих общее имущество дома, а также земельного участка, на котором расположен дом, если ранее этот участок не был поставлен на кадастровый учет, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом дома. Также одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение производится государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество.

Собственник помещения в доме не вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности на общее имущество, он не может выделить эту долю в натуре, отчуждать ее (продавать, дарить, сдавать в аренду), а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290, ст. 259.2 ГК РФ, см. также п. 2 ст. 141.4 ГК РФ). Распоряжение общим имуществом происходит по решению общего собрания собственников (п.п. 1, 2 ст. 287.5 ГК РФ).

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество рассматриваются в судебном порядке (см. п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), состав общего имущества определяется:

1) собственниками помещений - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

2) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

3) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

При определении состава общего имущества используются имеющиеся в Реестре сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречий) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пп. 3, 4 Правил).

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022). Уменьшение общего имущества путем демонтажа подоконного пространства и устройства на его месте дверного проема возможно и при меньшем кворуме (см. постановление АС Северо-Западного округа от 29.06.2023 N Ф07-4958/23, оставлено в силе определением ВС РФ от 27.10.2023 N 307-ЭС23-16625). С согласия всех собственников помещений возможно также изменение статуса общего имущества (см. определение ВАС РФ от 10.07.2008 N 8577/08, постановление АС Дальневосточного округа от 27.01.2015 N Ф03-5646/14).

Тема

Услуги и работы по управлению МКД, помимо содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг (стандарты управления МКД)

См. также

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме

Что входит в "Содержание и ремонт общего имущества" в МКД

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Жалоба по факту ненадлежащего содержания и ремонта общего имущества в МКД

Практические ситуации

Построить список