Энциклопедия решений. Заключение договора ресурсоснабжения с управляющей организацией (май 2025)

Заключение договора ресурсоснабжения с управляющей организацией

Если УК управляет домом и является исполнителем коммунальных услуг, то - для обеспечения оказания этих услуг - УК должна заключить с ресурсоснабжающими организациями (РСО) договоры ресурсоснабжения. То есть договоры о приобретении коммунальных ресурсов, в целях их использования при предоставлении коммунальных услуг потребителям (п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг в МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, далее - Правила N 354).

Условия договоров ресурсоснабжения, согласно ч. 1.2 ст. 157 ЖК РФ и абз. 2 п. 13 Правил N 354, определяются с учетом Правил N 354 и иных нормативных правовых актов РФ, в том числе Правил, обязательных при заключении УК (ТСЖ, кооперативами) договоров с РСО утв. постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 (далее - Правила N 124). Подробнее об условиях договора ресурсоснабжения между УК и РСО см. в отдельном материале.

Внимание

Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) не относится к числу РСО, договор между региональным оператором и УК МКД на оказание услуг по обращению с ТКО заключается по процедуре раздела I.1 Правил обращения с ТКО, утв. постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 N 1156.

Договор ресурсоснабжения относится к договорам энергоснабжения (§ 6 главы 30 ГК РФ). Заключение договора ресурсоснабжения является обязательным как для РСО (п. 1 ст. 426 ГК РФ), так и для УК (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ, см. также определение ВС РФ от 06.07.2015 N 310-КГ14-8259).

Более того, наличие таких договор с РСО является лицензионным требованием для УК (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, абз. 7 пп. "д" п. 4 Правил N 416, пп. "а" п. 3 Положения о лицензировании УК МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110). А его незаключение в первый же месяц работы в части покупки ресурсов на содержание общего имущества МКД - это грубое нарушение лицензионных требований (пп. "г" п. 4.1 Положения N 1100).

Договоры ресурсоснабжения между РСО и УК заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством РФ (глава 28 ГК РФ), с учетом ряда особенностей (п. 3 Правил N 124).

Для заключения договора ресурсоснабжения УК - будущий исполнитель коммунальных услуг направляет в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (п. 4 Правил N 124). Такая заявка отправляется не раньше, чем истекли две недели со дня позднее принятия решения о выборе УК, и не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления МКД (п. 5 Правил N 124). К заявке прилагаются следующие документы (п. 6 Правил N 124):

1) правоустанавливающие документы УК (свидетельства о регистрации ЮЛ*(1), о постановке на налоговый учет, документы о полномочиях руководителя УК);

2) лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД и решение органа ГЖН о включении МКД (в отношении которого и заключается договор) в региональный реестр лицензий на управление МКД;

3) документы, подтверждающие статус исполнителя коммунальной услуги и обязанности по содержанию общего имущества МКД:

- протоколы ОСС, на которых принято решение о выборе в качестве способа управления домом управление управляющей организацией, и решение о выборе УК - отправителя заявки;

- договор управления МКД либо протокол открытого конкурса по УК и договор управления МКД, в случае отбора УК по конкурсу (п. 7 Правил N 124);

4) документы, подтверждающие факт подключения МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса;

5) документы об установке и приеме в эксплуатацию ОДПУ (если он имеется);

6) протокол ОСС, на котором принято решение о внесении собственниками платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно РСО (если такое решение принято);

7) документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в МКД, а также об общей площади помещений, включая помещения, входящие в состав общего имущества;

8) иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере ресурсоснабжения.

Документы представляются в виде подлинников, либо заверенных руководителем УК копии, либо в виде одновременно оригиналов и незаверенных копий (после сверки идентичности копии и оригинала документа подлинники вернут УК, см. п. 6, п. 8 Правил N 124).

Что будет, если с заявками на договор в отношении одного и того же МКД в РСО обратятся сразу две УК? Или придет внезапная заявка от "новой" УК в отношении того МКД, который уже обслуживается по действующему договору ресурсоснабжения с иной, "старой" УК?

В таких случаях РСО должна приостановить рассмотрение поступивших заявок до установления правомочий УК-"заявительниц" на заключение договора ресурсоснабжения. РСО может проверить правомочия сама, либо попросить об этом орган ГЖН, который проведет внеплановую проверку одной или обеих вовлеченных УК (п. 9 Правил N 124, постановление АС Московского округа от 20.02.2017 N Ф05-19502/16). Если спор между конкурирующими УК перешел в судебную плоскость, РСО должна приостановить рассмотрение заявки вплоть до принятия соответствующего решения судом (см. определения ВС РФ от 29.12.2015 N 304-КГ15-16949, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-10849).

Если коммунальный ресурс в МКД подается, а письменного договора ресурсоснабжения между УК и РСО нет, то РСО и сама вправе направить УК заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого к заявке (оферте) проекта договора, соответствующего всем требованиям Правил N 124 и подписанного со стороны РСО (п. 10 Правил N 124, см. также определение ВАС РФ от 28.07.2014 N ВАС-9430/14).

Сторона (это относится и к УК, и к РСО, если нет оснований для приостановления рассмотрения заявки), получившая заявку (оферту), должна ответить другой стороне в течение 30 дней со дня получения (п. 1 ст. 445 ГК РФ, п. 11 Правил N 124):

- о согласии заключить договор ресурсоснабжения на предложенных условиях;

- о согласии заключить договор ресурсоснабжения на иных условиях, в виде протокола разногласий к проекту договора (отказ от акцепта, новая оферта - см. ст. 443 ГК РФ);

- об отказе от заключения договора ресурсоснабжения.

В случае "молчания" или отказа или по основаниям, не предусмотренным Правилами N 124 (то есть уклонения контрагент от заключения договора ресурсоснабжения), УК/РСО - отправитель заявки (оферты) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению договора ресурсоснабжения (п. 11 Правил N 124). С момента вступления в законную силу решения суда по этому делу договор ресурсоснабжения будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ). А если отказ/молчание УК касаются договора ресурсоснабжения с РСО в отношении ресурса, потребляемого только при СОИ, - в случае "прямых" договоров жителей и РСО - то такой договор признается заключенным с даты направления указанной заявки (абз. 2 п. 11 Правил N 124).

В остальных случаях договор ресурсоснабжения вступает в силу со дня его подписания последней из сторон договора. Но в нем можно установить, что его условия договора применяются к отношениям РСО и УК, возникшим до заключения договора, но не ранее дня поставки коммунального ресурса (а этот день сам не может быть ранее дня, с которого у УК возникла обязанность предоставлять коммунальные услуги и приобретать коммунальный ресурс для содержания общего имущества (п.п. 15, 19 Правил N 124).

______________________________

*(1) С 1 января 2017 года вместо свидетельства о государственной регистрации юридического лица по форме Р51003 выдается лист записи ЕГРЮЛ по форме N Р50007 (информация ФНС России от 02.01.2017, приложение 1 к приказу ФНС России от 06.11.2020 N ЕД-7-14/794@).

Тема

Деятельность управляющей организации в качестве исполнителя коммунальных услуг

См. также

Условия договора ресурсоснабжения между УК МКД и РСО

Приостановление, ограничение и отказ от договора ресурсоснабжения между УК и РСО

Формы документов

Договор о приобретении коммунальных ресурсов между ресурсоснабжающей организацией и управляющей организацией в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям

Договор ресурсоснабжения по приобретению коммунального ресурса, потребляемого при содержании общего имущества МКД