Энциклопедия решений. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

В управлении общим имуществом в многоквартирном доме (далее - МКД) реализован правовой механизм, основанный на принципе большинства голосов, согласно которому владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом в МКД осуществляется по решению большинства собственников этого имущества.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД (далее - общее собрание) по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД (далее - собственников). Исключение составляют случаи, когда решения общего собрания собственников принимаются:

1) более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников по вопросам:

- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

- о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации;

- о совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

- о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

2) большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников по вопросам:

а) о реконструкции и ремонте общего имущества МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):

- о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений,

- о капитальном ремонте общего имущества в МКД,

- об использовании фонда капитального ремонта;

б) о размере взноса на капитальный ремонт (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):

- о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером такого взноса;

- о минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта);

- о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

в) получения кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):

- о получении товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК), управляющей организацией и при непосредственном управлении МКД собственниками, уполномоченным решением общего собрания таких собственников (далее - уполномоченные лица), кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;

- об определении существенных условий кредитного договора или договора займа;

- о получении уполномоченными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства;

- о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД;

- об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

г) о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашений об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

д) об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

е) о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не отнесенным к полномочиям совета МКД (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

3) получение согласия всех собственников требуется в случае принятия решения об уменьшении размера общего имущества в МКД путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), а также если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять его повестку дня (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Обратим внимание, что в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения и протокол общего собрания являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде:

1) возложения на собственников обязанностей в отношении общего имущества в МКД;

2) изменения объема прав и обязанностей или освобождения собственников от обязанностей.

Копии решений и протокол общего собрания по вопросу о заключении собственниками, действующими от своего имени договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, с ресурсоснабжающей организацией (ст. 157.2 ЖК РФ), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

Решения и протокол общего собрания подлежат размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ) лицом, инициировавшим общее собрание.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ управляющая организация, правление ТСЖ или ЖСК в течение пяти дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания обязаны в порядке, установленном приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр, направить подлинники данных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в жилищную инспекцию для хранения в течение трех лет.

Жилищная инспекция в случае поступления в её адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязана провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников инициатором проведения данного собрания путем размещения сообщения об этом в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Копии протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, управляющая организация, правление ТСЖ или ЖСК вправе обратиться в жилищную инспекцию с заявлением о предоставлении заверенных копий решений и протоколов общих собраний собственников. Подобное предоставление информации не будет считаться, по мнению Минстроя России, распространением персональных данных по смыслу Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных" (см. письмо от 26.01.2018 N 2486-ЕС/04).

В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. При этом ч. 6 ст. 46 ЖК РФ устанавливает условия, при наличии которых собственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания. Для этого необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ; во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы. По смыслу приведенной правовой нормы отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания недействительным (см. определения ВС Республики Бурятия от 14.10.2015 по делу N 33-4109/2015, Московского горсуда от 12.07.2016 N 33-26029/16, Санкт-Петербургского горсуда от 12.04.2016 по делу N 33-7313/2016). Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование этого собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Если все помещения в МКД принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. Исходя из смысла п. 1 ст. 46 ЖК РФ такие решения должны оформляться в форме протокола, аналогично решениям, оформляемым общим собранием. При этом положения ЖК РФ, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ). Иными словами, правило о необходимости проведения годового общего собрания действует и в приведенном случае.

Тема

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

См. также

Оформление решения общего собрания собственников помещений в МКД

Передача решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Формы документов

Протокол общего собрания собственников МКД (очное голосование)

Протокол общего собрания собственников МКД (очно-заочное голосование)

Протокол общего собрания собственников МКД (заочное голосование)

Еще...

Практические ситуации

Построить список