Энциклопедия решений. Безвозмездное пользование нежилым помещением (ноябрь 2024)

Безвозмездное пользование нежилым помещением

Предметом договора безвозмездного пользования (договора ссуды) могут быть любые непотребляемые вещи, обладающие индивидуально-определенными признаками (ст.ст. 607, 689 ГК РФ), в том числе нежилые помещения.

Законодательное определение понятия нежилого помещения отсутствует. Однако нежилые помещения по своему назначению не являются жилыми, т.е. не предназначены для постоянного проживания граждан.

Определение понятия "помещение" содержится в п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Согласно этой норме помещением является часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Сведения о назначении помещения (нежилое) или о назначении здания, частью которого является такое помещение, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости и отражаются в выписках из этого реестра, содержащих сведения о характеристиках объекта недвижимости и правах на него: выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и т. д. (см. приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975, приложения NN 1 и 3 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378). Кроме того, назначение помещения (здания) является частью сведений, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации права на это имущество, выдача которого в подтверждение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимость была предусмотрена законом в период до 15.07.2016 (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1), в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ, п. 3 приложения N 5 к приказу Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (утратил силу с 01.01.2017 согласно приказу Минэкономразвития России от 21.11.2016 N 733)).

К основным признакам нежилого помещения относятся признаки, которые характеризуют его как недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ), а также изолированность, предназначенность и пригодность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей, кроме целей постоянного проживания граждан.

Для договора ссуды существенным условием (то есть, условием, при недостижении согласия по которому договор будет считаться незаключенным) является его предмет, а именно вещь, подлежащая передаче ссудополучателю (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п.п. 1, 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому в договоре безвозмездного пользования нежилым помещением должны быть указаны индивидуальные характеристики этого помещения, позволяющие определенно установить, какой именно объект недвижимости передается ссудополучателю (такими характеристиками могут быть местоположение, площадь, кадастровый номер объекта недвижимости и т.д.). Если в безвозмездное пользование передается отдельное помещение (или помещения) в здании, стороны могут согласовать предмет договора, например, путем выделения этого помещения на поэтажном плане здания с указанием номера, площади, этажности, иных индивидуализирующих такое помещение характеристик. Если конкретное помещение, передаваемое в безвозмездное пользование, сторонами не согласовано, договор ссуды считается незаключенным (постановления Шестого ААС от 06.11.2012 N 06АП-4571/12, Пятого ААС от 23.08.2012 N 05АП-6519/12).

Вместе с тем, если имущество фактически передано ссудополучателю и у сторон не возникают разногласия по вопросу о том, какое имущество является предметом договора безвозмездного пользования, суд может признать договор заключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ, см. постановление Восемнадцатого ААС от 28.04.2015 N 18АП-3514/15). Кроме того, не свидетельствуют о незаключенности договора ссуды и незначительные документальные расхождения в характеристиках недвижимого имущества, если в договоре содержатся иные признаки этого объекта недвижимости, позволяющие его индивидуализировать (например, различия в площади помещения между правоустанавливающими документами и актом приема-передачи помещения в безвозмездное пользование, вызванные уточнением объема помещения, - см. постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.01.2013 N Ф03-6100/12).

К отношениям по передаче в безвозмездное пользование нежилых помещений применяются общие правила о безвозмездном пользовании (глава 36 ГК РФ). В то же время рекомендуем обратить внимание на следующие нюансы.

1. Коммерческая организация не вправе передавать нежилое помещение в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

2. Поскольку при заключении договора безвозмездного пользования нежилым помещением собственник на время лишается правомочий по пользованию этим имуществом, ссуда является обременением права собственности на это нежилое помещение. Такой характер ссуды проявляется, в частности, в том, что в случае отчуждения помещения, переданного в безвозмездное пользование, или его передачи в возмездное пользование третьему лицу, к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении этого имущества обременяются правами ссудополучателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ). Однако истребовать согласие ссудополучателя на отчуждение помещения или его передачу в возмездное пользование другому лицу ссудодатель не обязан (см. постановление Тринадцатого ААС от 02.07.2015 N 13АП-10213/15).

3. Договор безвозмездного пользования нежилым помещением, равно как и право безвозмездного пользования таким имуществом, государственной регистрации не подлежат. Исключение составляет право безвозмездного пользования объектом культурного наследия, которое регистрируется посредством государственной регистрации договора безвозмездного пользования этим объектом (ст. 609, п. 3 ст. 689 ГК РФ, ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", постановление Восемнадцатого ААС от 24.04.2015 N 18АП-3683/15).

4. Закон не конкретизирует вид и условия приобретения ссудополучателем права пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости (в частности, нежилое помещение), переданный в безвозмездное пользование. В частности, в ГК РФ отсутствует указание на то, что к договору безвозмездного пользования недвижимостью применяются правила п. 2 ст. 652 ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с приобретением арендатором прав на земельный участок, на котором находится арендуемое здание или сооружение. Вместе с тем, представляется очевидным, что пользование нежилым помещением по договору ссуды может оказаться невозможным без использования земельного участка, занятого объектом недвижимости, частью которого является такое помещение. В судебной практике распространено мнение, согласно которому, исходя из принципа платности использования земли (п. 1 ст. 65 ЗК РФ), ссудополучатель должен возмещать ссудодателю сбереженные арендные платежи за пользование земельным участком или суммы земельного налога (см. постановления АС Поволжского округа от 20.01.2015 N Ф06-18773/13, ФАС Уральского округа от 09.03.2011 N Ф09-397/11-С6, ФАС Уральского округа от 09.03.2011 N Ф09-397/11-С6). Однако в других случаях судьи приходят к выводу о том, что при передаче недвижимого имущества по договору безвозмездного пользования условие о безвозмездном пользовании распространятся и на земельный участок, на котором расположена недвижимость, поэтому, если стороны не договорятся об ином, обязанности оплачивать пользование земельным участком у ссудополучателя не возникает (см. постановления АС Северо-Кавказского округа от 11.12.2014 N Ф08-9186/14, ФАС Волго-Вятского округа от 28.03.2008 N А38-1995/2007-10-184).

5. Договором может быть прямо предусмотрена оплата ссудополучателем коммунальных платежей, расходов на содержание нежилого помещения и его страхование (см. п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2010 по делу N А74-4181/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2010 по делу N А32-11125/2009). Однако даже при отсутствии в договоре таких условий ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором, обязан нести расходы, необходимые для поддержания имущества, полученного в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт, а также нести все расходы на содержание этого имущества (ст. 695 ГК РФ).

_____________________________

*(1) Эта норма утратила силу с 01.01.2017 (пп. 1 п. 1 ст. 30, п. 1 ст. 32 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

Тема

Договор безвозмездного пользования

См. также

Оплата коммунальных услуг при передаче в безвозмездное пользование недвижимого имущества

Договор страхования имущества

Учет расчетов при предоставлении казенным учреждением нежилого помещения в аренду или безвозмездное пользование

Формы документов

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Акт приема-передачи недвижимого имущества по договору безвозмездного пользования

Договор безвозмездного пользования гаражом

Еще...