Энциклопедия решений. Недвижимость как предмет договора купли-продажи (декабрь 2024)

Отнесение объекта к недвижимости

Предметом договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ) могут быть, в частности, искусственно созданные объекты, такие как здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные прочно связанные с землей вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то есть вещи, являющиеся недвижимыми в силу своих природных свойств (ст. 130 ГК РФ, п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Какого-либо исчерпывающего перечня разновидностей такого рода недвижимых вещей или формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимости в силу присущих им свойств законодательство не устанавливает. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного искусственно созданного и прочно связанного с землей объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела, характеристик конкретного объекта, его функционального назначения, обстоятельств его создания и т.п. Суды исходят из того, что, помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям, как:

- обладание полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором находится объект;

- обладание полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, при возникновении споров об отнесении каких-либо объектов к недвижимому имуществу важное значение приобретает, в частности, являющийся в большей степени не юридическим, а техническим вопрос о соответствии признакам недвижимости физических свойств и технического назначения этих объектов.

Не признается самостоятельным объектом недвижимости не отвечающее признакам сооружения замощение земельного участка: оно является частью участка как объекта недвижимости и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. При разрешении же вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Как показывает анализ судебной практики, в большинстве случаев рассматриваются как элементы благоустройства, являющиеся частью земельного участка, но не самостоятельным объектом, различного рода площадки (в том числе складские, спортивные), автостоянки и иные подобные объекты, представляющие собой по существу специально оборудованную для определенных целей (выровненную, укрепленную и т.п.) поверхность земли (см., например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, постановление Пятого ААС от 14.03.2016 N 05АП-10249/15, постановление Девятнадцатого ААС от 07.07.2015 N 19АП-3005/15, постановление Седьмого ААС от 10.02.2016 N 07АП-225/16, постановление Третьего ААС от 28.05.2015 N 03АП-2198/15).

При решении вопроса о наличии оснований для квалификации конкретных объектов в качестве недвижимых вещей принимается во внимание не только факт соблюдения установленного для недвижимости порядка создания объекта (включая получение необходимой разрешительной документации)*(1), но и такие обстоятельства, как назначение земельного участка, на котором расположен объект, временный или постоянный характер созданного объекта, наличие и вид фундамента и иные технические особенности. Само по себе наличие у сооружения фундамента (части фундамента) или формальное соответствие постройки предусмотренным градостроительным законодательством признакам объекта капитального строительства не означает, что постройка относится к категории недвижимых вещей (постановления Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13, АС Поволжского округа от 31 мая 2016 г. N Ф06-8957/16, АС Московского округа от 30.05.2016 N Ф05-5704/16 и от 26.05.2016 N Ф05-6376/16). При этом такие обстоятельства, как, например, незавершенность фундаментных работ, или факт возведения объекта из разборных конструкций, могут явиться основанием для вывода об отсутствии у строящегося объекта неразрывной связи с землей (постановления АС Волго-Вятского округа от 11.04.2016 N Ф01-1125/16, АС Поволжского округа от 07.04.2016 N Ф06-7131/16, АС Дальневосточного округа от 05.04.2016 N Ф03-1113/16), то есть о его квалификации как движимого объекта, обладание которым не образует каких-либо прав в отношении земельного участка, на котором расположен объект.

Таким образом, приобретению таких видов недвижимости, как здания, строения, сооружения и т.п., должна предшествовать проверка "юридической чистоты" их создания, включающая в себя, в частности, оценку объекта на предмет соответствия его признакам объекта капитального строительства и недвижимого имущества, соблюдения при его создании требований градостроительного законодательства, в том числе ограничений, вытекающих из целевого назначения и условий предоставления земельного участка, на котором возведен объект.

С 1 января 2017 года к недвижимым вещам прямо отнесены жилые и нежилые помещения, а также машино-места, под которыми понимаются предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (п. 1 ст. 130 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ). Для отнесения указанных объектов к недвижимости необходимо, чтобы их границы были описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (см., в частности, главу 6 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

______________________________

*(1) Напомним, что даже факт государственной регистрации права собственности на объекты, созданные на земельном участке, назначение которого не предполагало возможности строительства на нем соответствующих объектов, не препятствует признанию таких объектов самовольными постройками и их сносу (п. 23 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 29.04.2016 N 5-АПГ16-12).

Тема

Договор продажи недвижимости