Энциклопедия решений. Недвижимость как предмет договора купли-продажи (июнь 2025)

Недвижимость как предмет договора купли-продажи

Предметом договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ) могут быть, в частности, искусственно созданные объекты, такие как здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные прочно связанные с землей вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то есть вещи, являющиеся недвижимыми в силу своих природных свойств (см. абзац первый п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Недвижимым имуществом признаются также являющиеся частями зданий (сооружений) жилые и нежилые помещения, машино-места (абзац третий п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.4 ГК РФ). Для отнесения указанных объектов к недвижимости необходимо чтобы их границы были описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (см., в частности, главу 6 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Какого-либо исчерпывающего перечня разновидностей такого рода недвижимых вещей или формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимости в силу присущих им свойств законодательство не устанавливает. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного искусственно созданного и прочно связанного с землей объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела, характеристик конкретного объекта, его функционального назначения, обстоятельств его создания и т.п. Суды исходят из того, что помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям как:

- обладание полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором находится объект;

- обладание полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

- факт создания объекта именно как недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 03.02.2020 N Ф08-6155/18).

Как отмечают судьи, для целей отнесения объекта к недвижимости необходимо исследовать как признаки, отражающие его природные свойства, так и юридические основания, свидетельствующие о его возведении (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, право на строительство на земельном участке) (см., например, постановление АС Центрального округа от 13.01.2022 N Ф10-6214/21).

Таким образом, при возникновении споров об отнесении каких-либо объектов к недвижимому имуществу важное значение приобретает, в частности, являющийся в большей степени не юридическим, а техническим вопрос о физических свойствах и назначении этих объектов.

В частности, не признается самостоятельным объектом недвижимости не отвечающее признакам сооружения замощение земельного участка: оно является частью участка как объекта недвижимости. При разрешении же вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Если в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект, фактически являющийся движимым имуществом, заинтересованное лицо вправе предъявить иск о признании права отсутствующим (п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Как показывает анализ судебной практики, в большинстве случаев рассматриваются как элементы благоустройства, являющиеся частью земельного участка, но не самостоятельным объектом, различного рода площадки (в том числе складские, спортивные), автостоянки и иные подобные объекты, представляющие собой по существу специально оборудованную для определенных целей (выровненную, укрепленную и т.п.) поверхность земли (см., например, определение ВС РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, постановления АС Западно-Сибирского округа от 22.12.2021 N Ф04-6956/21, АС Волго-Вятского округа от 25.11.2021 N Ф01-5426/21 и от 23.12.2019 N Ф01-6627/19, АС Уральского округа от 16.11.2021 N Ф09-3693/17).

При решении вопроса о наличии оснований для квалификации конкретных объектов в качестве недвижимых вещей принимается во внимание не только факт соблюдения установленного для недвижимости порядка создания объекта (включая получение необходимой разрешительной документации)*(1), но и такие обстоятельства как назначение земельного участка, на котором расположен объект, временный или постоянный характер созданного объекта, наличие и вид фундамента и иные технические особенности.

Само по себе наличие у сооружения фундамента (части фундамента) или формальное соответствие постройки предусмотренным градостроительным законодательством признакам объекта капитального строительства не означает, что постройка относится к категории недвижимых вещей. Капитальный фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений, а термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, который не тождественен понятию "объект недвижимости" (см. постановления Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13, АС Северо-Кавказского округа от 16.12.2021 N Ф08-12491/21, АС Московского округа от 30.05.2016 N Ф05-5704/16, Десятого ААС от 09.12.2021 N 10АП-22706/21). При этом такие обстоятельства как, например, незавершенность фундаментных работ или факт возведения объекта из разборных конструкций, могут явиться основанием для вывода о том, что у объекта отсутствует неразрывная связь с землей, то есть о его квалификации как движимого объекта, обладание которым не приводит к возникновению каких-либо прав в отношении земельного участка, на котором расположен объект (см. определение ВС РФ от 27.10.2021 N 305-ЭС21-20013, постановления АС Московского округа от 06.12.2021 N Ф05-29114/21, АС Поволжского округа от 19.07.2021 N Ф06-5833/21).

С другой стороны, возведенные на фундаменте строения, несущи