Энциклопедия решений. Договор продажи недвижимости: согласие на продажу, уведомление о продаже (ноябрь 2024)

Договор продажи недвижимости. Согласие на продажу, уведомление о продаже

На отношения между сособственниками недвижимости, разумеется, распространяется общее правило о преимущественном праве покупки продаваемой доли в праве общей собственности постороннему лицу, имеющемся у сособственников (п. 1 ст. 250 ГК РФ)*(1), и о необходимости их письменного извещения о намерении продать долю постороннему лицу (п.п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ, п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25)*(2).

В ряде же случаев необходимость получения предварительного согласия (одобрения) на совершение сделки со стороны третьих лиц или необходимость предварительного уведомления третьих лиц о намерении продать имущество обусловлены тем, что предметом продажи является именно недвижимость.

В частности, для продажи одним из супругов находящегося в совместной собственности супругов объекта недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга*(3). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ). Возможность удовлетворения этого требования не поставлена в зависимость от доказанности того обстоятельства, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки. Подобное требование, предусмотренное п. 2 ст. 35 СК РФ, не распространяется, в частности, на сделки с общим недвижимым имуществом супругов (определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.05.2015 N 19-КГ15-8, от 06.12.2011 N 67-В11-5, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 N 33-16140/15).

Продажа недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственному или муниципальному учреждению, унитарному предприятию, допускается только с согласия собственника этого имущества, то есть соответствующего публично-правового образования, от имени которого действует уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п.п. 2-4 ст. 298 ГК РФ, п. 2 ст. 18, п. 1 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях")*(4).

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения продавец обязан письменно (под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении) известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Это связано с тем, что публично-правовое образование имеет преимущественное право покупки таких земельных участков. Если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

______________________________

*(1) Напомним, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")

*(2) Здесь же отметим, что доля в праве собственности на недвижимость (как и иное имущество) может быть предметом продажи только в том случае, если соответствующее имущество находится в общей собственности. На наш взгляд, исходя из ст. 244 ГК РФ, единоличный собственник не может выделить долю в своем праве собственности, сделав ее предметом договора купли-продажи либо иной сделки (постановления Одиннадцатого ААС от 04.03.2008 N 11АП-176/2008, Восемнадцатого ААС от 03.02.2012 N 18АП-13227/11, ФАС Поволжского округа от 29.10.2007 N А72-9772/06).

*(3) Отметим, что в судебной практике можно встретить подход, согласно которому при наличии согласия одного супруга на продажу всего объекта недвижимости, состоящего из множества конкретных помещений, продажа вторым супругом его части не может нарушать права первого супруга и свидетельствовать об отсутствии его воли на совершение такой сделки (определение СК по гражданским делам ВС РФ от 31.05.2016 N 18-КГ16-33).

*(4) Согласование сделок с недвижимостью, совершаемых учреждениями и унитарными предприятиями, осуществляется в порядке и на условиях, устанавливаемых органами власти соответствующего публично-правового образования. Во всех случаях в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен ее предмет (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ), то есть конкретное имущество, являющееся предметом продажи (см. также п. 56 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Тема

Договор продажи недвижимости