Энциклопедия решений. Договор продажи недвижимости: согласие на продажу, уведомление о продаже (май 2025)

Договор продажи недвижимости: согласие на продажу, уведомление о продаже

В том случае, если недвижимое имущество находится в собственности нескольких лиц, на отношения между сособственниками распространяется общее правило о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности, продаваемой постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ), и о необходимости их письменного извещения о намерении продать долю постороннему лицу (п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ, п. 91 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

В ряде же случаев необходимость получения предварительного согласия (одобрения) на совершение сделки со стороны третьих лиц или необходимость предварительного уведомления третьих лиц о намерении продать имущество обусловлены тем, что предметом продажи является именно недвижимость.

В частности, для продажи одним из супругов находящегося в совместной собственности супругов объекта недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга*(1). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении по правилам ст. 173.1 ГК РФ (п. 3 ст. 35 СК РФ).

При решении вопроса о необходимости получения согласия супруга на сделку нужно учитывать, что документом, подтверждающим заключение или прекращение брака, по общему правилу является свидетельство о браке (расторжении брака, смерти супруга). Отметки о регистрации и расторжении брака в паспорте гражданина РФ носят скорее информационный характер, более того, эти отметки производятся в паспорте гражданина РФ по его желанию (подп. "а" п. 6 Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 23.12.2023 N 2267). Аналогичная норма была предусмотрена и п. 5 ныне утратившего силу Положения о паспорте гражданина РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 08.07.1997 N 828, в редакции, действовавшей с 16 июля 2021 г.

Обратите внимание на то, что сведения о государственной регистрации актов гражданского состояния, содержащиеся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния в отношении конкретного лица, могут быть предоставлены этому лицу (но не его контрагенту) (п. 1 ст. 13.2 Федерального закона от 15.11.1997 N 143-ФЗ). Кроме того, эти сведения могут быть предоставлены нотариусу. Нотариус вправе при нотариальном удостоверении договора запросить посредством ЕИС нотариата сведения о государственной регистрации акта гражданского состояния (в том числе заключения или прекращения брака), содержащиеся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния (п. 2 ст. 13.2 Федерального закона от 15.11.1997 N 143-ФЗ, п. 6.20 Положения о единой информационной системе нотариата, утв. Правлением ФНП (протокол от 23.07.2018 N 09/18), п. 25 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий..., утв. решением Правления ФНП от 28.08.2017 N 10/17 г. и приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156).

Продажа недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственному или муниципальному учреждению, унитарному предприятию, допускается только с согласия собственника этого имущества, то есть соответствующего публично-правового образования, от имени которого действует уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2-4 ст. 298 ГК РФ, п. 2 ст. 18, п. 1 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях")*(2).

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения продавец обязан письменно (под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении) известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием его цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Это связано с тем, что публично-правовое образование имеет преимущественное право покупки таких земельных участков. Если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

______________________________

*(1) Отметим, что в судебной практике можно встретить подход, согласно которому при наличии согласия одного супруга на продажу всего объекта недвижимости, состоящего из множества конкретных помещений, продажа вторым супругом его части не может нарушать права первого супруга и свидетельствовать об отсутствии его воли на совершение такой сделки (определение ВС РФ от 31.05.2016 N 18-КГ16-33).

*(2) Согласование сделок с недвижимостью, совершаемых учреждениями и унитарными предприятиями, осуществляется в порядке и на условиях, устанавливаемых органами власти соответствующего публично-правового образования. Во всех случаях в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен ее предмет (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ), то есть конкретное имущество, являющееся предметом продажи (см. также п. 56 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Тема

Договор продажи недвижимости

Практические ситуации

Построить список