Энциклопедия решений. Купля-продажа будущей недвижимости (ноябрь 2024)

Купля-продажа будущей недвижимости

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (далее - Постановление N 54), параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. При этом для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него (абзац четвертый указанного пункта). Для осуществления государственной регистрации перехода права собственности регистрирующий орган должен обладать достоверными сведениями о наличии у продавца недвижимости права собственности на нее. Отсутствие соответствующих доказательств является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности (постановления АС Уральского округа от 22.04.2016 N Ф09-2443/16, АС Центрального округа от 16.11.2015 N Ф10-3933/15, Тринадцатого ААС от 09.08.2016 N 13АП-15271/16).

Индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть осуществлена путем указания не кадастрового номера, а иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, таких как местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией. В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, то такой договор не может быть признан незаключенным лишь на этом основании, если объект надлежащим образом индивидуализирован, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора (п. 2 Постановления N 54). Как показывает правоприменительная практика, при оценке правомерности отказа в государственной регистрации перехода права собственности по мотиву недостаточной индивидуализации предмета сделки суды учитывают наличие у регистрирующего органа возможности устранить свои сомнения относительно индивидуализации отчуждаемого объекта в том числе путем сопоставления указанных в договоре и содержащихся в ЕГРН сведений (постановление Шестнадцатого ААС от 18.04.2016 N 16АП-781/16).

Именно как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи по общему правилу квалифицируются соглашения, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости (п. 4 Постановления N 54). Продавец по таким договорам не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков, в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абзац шестой п. 5 Постановления N 54, см. также постановление Восьмого ААС от 11.08.2015 N 08АП-5583/15, п. 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Если предмет договора создан и право продавца на него зарегистрировано, к нему может быть предъявлено требование об исполнении обязательства по передаче имущества. В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ оно также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Требование о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у продавца в такой ситуации должны квалифицироваться как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (абзацы третий и четвертый п. 5 Постановления N 54, постановление Седьмого ААС от 19.09.2016 N 07АП-7346/16).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления N 54, постановления АС Северо-Кавказского округа от 06.06.2016 N Ф08-2673/16, АС Северо-Западного округа от 06.06.2016 N Ф07-745/16, АС Московского округа от 03.06.2016 N Ф05-7296/16).

Тема

Договор продажи недвижимости

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)

Договор купли-продажи будущей вещи (земельного участка)