Купля-продажа будущей недвижимости
В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.
Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (далее - Постановление N 54), параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. При этом для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него (абзац четвертый указанного пункта). Для осуществления государственной регистрации перехода права собственности регистрирующий орган должен обладать достоверными сведениями о наличии у продавца недвижимости права собственности на нее. Отсутствие соответствующих доказательств является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности (постановления АС Уральского округа от 22.04.2016 N Ф09-2443/16, АС Центрального округа от 16.11.2015 N Ф10-3933/15, Тринадцатого ААС от 09.08.2016 N 13АП-15271/16).
Индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть осуществлена путем указания не кадастрового номера, а иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, таких как местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией. В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, то такой договор не может быть признан незаключенным лишь на этом основании, если объект надлежащим образом индивидуализирован, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора (п. 2 Постановления N 54). Как показывает правоприменительная практика, при оценке правомерности отказа в государственной регистрации перехода права собственности по мотиву недостаточной индивидуализации предмета сделки суды учитывают наличие у регистрирующего органа возможности устранить свои сомнения относительно индивидуализации отчуждаемого объекта в том числе путем сопоставления указанных в договоре и содержащихся в ЕГРН сведений (постановление Шестнадцатого ААС от 18.04.2016 N 16АП-781/16).
Именно как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи по общему правилу квалифицируются соглашения, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости (п. 4 Постановления N 54). Продавец по таким договорам не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков, в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абзац шестой п. 5 Постановления N 54, см. также постановление Восьмого ААС от 11.08.2015 N 08АП-5583/15, п. 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Если предмет договора создан и право продавца на него зарегистрировано, к нему может быть предъявлено требование об исполнении обязательства по передаче имущества. В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ оно также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Требование о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у продавца в такой ситуации должны квалифицироваться как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (абзацы третий и четвертый п. 5 Постановления N 54, постановление Седьмого ААС от 19.09.2016 N 07АП-7346/16).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления N 54, постановления АС Северо-Кавказского округа от 06.06.2016 N Ф08-2673/16, АС Северо-Западного округа от 06.06.2016 N Ф07-745/16, АС Московского округа от 03.06.2016 N Ф05-7296/16).
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Информационный блок "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" - это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам
Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства
Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности
См. информацию об обновлениях Энциклопедии решений
См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки
При подготовке Информационного блока "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, М. Рафиковым, О. Сидоровой, Е. Стародубовой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.
См. информацию об авторах