Государственная регистрация гражданско-правового договора
Гражданское законодательство различает государственную регистрацию прав и государственную регистрацию сделок. В частности, вопросам государственной регистрации прав на имущество посвящена ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. На необходимость государственной регистрации прав на имущество (принадлежности объекта гражданских прав определенному лицу, ограничений таких прав и обременений имущества) указывает также ст. 8.1 ГК РФ.
Закон может предусматривать случаи, когда сделка (в том числе договор как двух- или многосторонняя сделка) требует государственной регистрации. Так, отдельные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают обязательную государственную регистрацию для некоторых договоров. Например, необходимость государственной регистрации предусмотрена для договоров аренды недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (п. 2 ст. 609 ГК РФ). В частности, для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ)*(1).
До 01.03.2013 действовали положения ГК РФ, предусматривающие государственную регистрацию договоров:
- продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
- продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
- дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
- договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).
Однако в соответствии с ч. 8 ст. 2 федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого федерального закона, применению не подлежат.
Судебная практика исходит из того, что государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, необходима только в случаях, прямо определенных в законе, в отношении же прочих сделок с недвижимостью таковая регистрация не осуществляется (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Поэтому договоры с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в том случае, если это прямо предусмотрено законом. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, стороны не могут ссылаться на его незаключенность, поскольку государственная регистрация договора необходима лишь для возникновения его вещного эффекта (действия в отношении третьих лиц).
Такой эффект выражается в том, что права, предоставленные стороне незарегистрированного договора, не могут быть противопоставлены третьим лицам. К примеру, в случае заключения долгосрочного договора аренды недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, арендатор не приобретает преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ. Поэтому в ряде случаев арендатору целесообразно обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды в наиболее короткий срок. В отношениях же между сторонами договора аренды права и обязанности из договора возникают не в момент его государственной регистрации, а в момент получения лицом, направившим предложение о заключении договора, акцепта лица, которому такое предложение было направлено (п. 1 ст. 433 ГК РФ)*(2).
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, регистрация может быть произведена без ее участия по решению суда, вынесенному по требованию другой стороны (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Причем сторона, которая фактически исполнила договор до его необходимой государственной регистрации (передала имущество, уплатила деньги), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о его государственной регистрации. Такое поведение будет расцениваться как злоупотребление правом, что повлечет за собой отказ в защите права со стороны суда (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 61 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).
От государственной регистрации сделок в отношении недвижимого имущества необходимо отличать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, под которыми понимаются право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
По общему правилу государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. В случаях, установленных федеральным законом, наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия, - безвозмездное пользование (ссуда), а также требования к содержанию и использованию таких объектов и требования, установленные охранным обязательством (ч. 9 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, ст. 47.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").
Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество выступают не только договоры и иные сделки, но и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, акты (свидетельства) о приватизации, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти, а также иные основания, перечисленные в ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ.
Государственная регистрация не является элементом формы сделки. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).
Государственную регистрацию прав и сделок необходимо отличать от регистрации некоторых видов имущества (например, транспортных средств).
_____________________________
*(1) В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
*(2) Аналогичный подход был сформирован в судебной практике еще до внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ (с 1 июня 2015 года), которыми уточнено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации именно для третьих лиц (п. 77 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"). Так, из п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11 и п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 следует, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Информационный блок "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" - это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам
Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства
Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности
См. информацию об обновлениях Энциклопедии решений
См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки
При подготовке Информационного блока "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, М. Рафиковым, О. Сидоровой, Е. Стародубовой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.
См. информацию об авторах