Энциклопедия решений. Содержание арендованного имущества (май 2025)

Содержание арендованного имущества

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Имущество предоставляется в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Содержание арендованного имущества осуществляется сторонами договора аренды в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ, которая возлагает на арендодателя обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, по общему правилу единственной обязанностью арендодателя по содержанию объекта аренды является необходимость производить в предусмотренные договором либо в разумные сроки его капитальный ремонт. Все прочие обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества, закон возлагает на арендатора. Однако приведенная норма имеет диспозитивный характер, и в договоре аренды соответствующие обязанности сторон могут быть распределены и иным образом. Рассматривая споры, вытекающие из договоров аренды, суды устанавливают, отступили ли стороны от общего правила распределения обязанностей по содержанию арендованного имущества, предусмотренного ст. 616 ГК РФ (см., например, постановление Четырнадцатого ААС от 01.04.2019 N 14АП-531/19). Договором может быть (с учетом, например, длительности арендных отношений) предусмотрено, что арендатор осуществляет капитальный ремонт арендованного имущества (см., например, постановление Восьмого ААС от 17.01.2022 N 08АП-14002/21).

Значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия "расходы на содержание имущества", а также конкретный перечень таких расходов действующим законодательством не определены. К расходам на содержание арендованного имущества на практике относятся коммунальные платежи (т. е. оплата услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению), расходы на уборку, техническое обслуживание и иные эксплуатационные расходы (см., например, решение АС г. Москвы от 19.04.2023 N А40-169831/2022).

Также суды подчеркивают, что возлагаемая на арендатора обязанность по сохранению имущества, в том числе, путем произведения капитального ремонта в течение длительного срока аренды, направлена на поддержание надлежащего состояния имущества; данные положения договора не могут означать, что на арендатора ложится обязанность по полному восстановлению имущества, находящегося на момент передачи в аренду уже в аварийном состоянии и приведению его в состояние, при котором будет возможна его эксплуатация (постановление Восьмого ААС от 17.01.2022 N 08АП-14002/21, решение АС Приморского края от 31.05.2023 N А51-5364/2021).

Помимо ремонта в процессе аренды имущества арендатор может произвести его улучшение (ст. 623 ГК РФ). Такие улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые.

Тема

Исполнение договора аренды

См. также

Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Оплата коммунальных услуг по договору аренды здания (сооружения) или нежилого помещения

Расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества при налогообложении прибыли

Бухгалтерский учет расходов на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список