Энциклопедия решений. Представительство в отношениях, связанных с подачей документов для государственной регистрации прав на недвижимость (ноябрь 2024)

Представительство в отношениях, связанных с представлением документов для государственной регистрации прав на недвижимость

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) специальным образом не регулирует вопросы, связанные с выдачей доверенностей для представительства в регулируемых данным законом правоотношениях. Содержание таких доверенностей определяется кругом тех действий, которые поверенный обязуется совершить в интересах представляемого, в частности, представлением заявления и иных необходимых документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем необходимо учитывать особенности представительства в рамках данного вида публичных правоотношений, которые связаны с формой доверенностей.

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Аналогичное положение установлено ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, в силу которой государственная регистрация прав осуществляется по заявлению представителя лиц, обращающихся в орган регистрации прав, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Если представитель физического лица лично обращается с заявлением о государственной регистрации прав, он предъявляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом. Кроме того, заявитель по собственной инициативе вправе представить учредительные документы юридического лица (их нотариально удостоверенные копии или копии, заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица при наличии у него печати). Однако это не является обязательным: при отсутствии учредительных документов или их копий орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица (ч. 9 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Приведенная норма прямо не указывает, что представитель юридического лица, не имеющий права действовать от его имени без доверенности, обязан для подтверждения своих полномочий в связи с государственной регистрацией прав на недвижимость представить нотариально удостоверенную доверенность. Однако, учитывая приведенное положение ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, из которого следует, что исключение из общего правила о необходимости наличия у представителя нотариально удостоверенной доверенности должно быть предусмотрено федеральным законом, а, как видно из ч. 9 ст. 18 Закона N 218-ФЗ, указанная норма напрямую не устанавливает такого исключения, доверенности, выдаваемые юридическими лицами, также должны быть нотариально удостоверены*(1).

Можно также отметить, что упоминание о необходимости наличия нотариально удостоверенной доверенности у лица, уполномоченного правообладателем (сторонами договора и т. д.) на подписание заявления о государственной регистрации права (независимо от того, является ли представляемый физическим или юридическим лицом), содержится в п. 3 Порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов (утвержден приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883).

Кроме того, закон напрямую требует наличия у представителя правообладателя - юридического лица, которому выдаются документы после государственной регистрации прав, нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом (ч. 14 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

В то же время Закон N 218-ФЗ предусматривает исключение из общего правила о необходимости нотариального удостоверения доверенности, выданной представителю. Согласно ч. 10 ст. 18 этого Закона в случае, если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариально удостоверять такую доверенность не требуется. Аналогичным образом может быть оформлена и доверенность, выданная представителю органа государственной власти или органа местного самоуправления для получения документов, подлежащих выдаче после осуществления государственной регистрации прав (ч. 15 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Каких-либо особенностей совершения доверенностей индивидуальными предпринимателями Закон N 218-ФЗ не предусматривает. Индивидуальный предприниматель независимо от этого своего правового статуса является физическим лицом. В этой связи форма доверенности, выдаваемой индивидуальным предпринимателем, должна определяться правилами, установленными для доверенностей физических лиц.

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности, удостоверенные должностными лицами, указанными в ст. 185.1, ст. 185 ГК РФ (см. также письмо Министерства экономического развития РФ от 24.02.2010 N Д23-552).

Если заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и иные документы, необходимые для такой регистрации, представляются посредством почтового отправления доверенность, которая подтверждает полномочия представителя заявителя, должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ч. 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). Равным образом, нотариальное удостоверение требуется при выдаче доверенностей, предусматривающих полномочия на подачу заявлений о государственной регистрации прав в форме электронного документа, поскольку ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ в отношении указанного способа представления документов каких-либо исключений не устанавливает.

В случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, государственная регистрация права может осуществляться по заявлению нотариуса или его работника, которому нотариус дал соответствующее поручение (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, ст. 19.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I (далее - Основы законодательства о нотариате)). При подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Полномочия нотариуса, связанные с обращением в орган регистрации прав, осуществляются без доверенности (ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате).

______________________________

*(1) В период действия ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), утратившей силу с 01.01.2017 (п. 1 ч. 1 ст. 30 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ), которая регулировала порядок представления документов на государственную регистрацию прав на недвижимость, суды высказывали различные мнения по вопросу о том, должны ли полномочия представителя юридического лица в связи с такой регистрацией подтверждаться нотариально удостоверенной доверенностью. Некоторые судьи приходили к выводу о том, что, исходя из положений п.п. 1, 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ, на представителя юридического лица в такой ситуации не возложена обязанность предъявления в регистрирующий орган нотариально заверенной доверенности (см., например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.12.2008 N А19-5932/08-58-Ф02-6503/2008, ФАС Центрального округа от 08.12.2010 по делу N А14-3643/2010/110/26). Однако в судебной практике был представлен и противоположный правовой подход к решению этого вопроса ((постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2008 N А19-9067/07-54-Ф02-1841/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.08.2007 N Ф04-5497/2007(37182-А03-38), кассационное определение Пермского краевого суда от 22.02.2012 по делу N 33-1616); см. также приказ Управления Росреестра по г. Москве от 13.04.2010 N 113).

Тема

Доверенность на право представлять интересы

Формы документов

Доверенность на сдачу и получение документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

Практические ситуации

Построить список