Энциклопедия решений. Определение в предварительном договоре аренды срока заключения основного договора (ноябрь 2024)

Определение в предварительном договоре аренды срока заключения основного договора

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

На практике стороны зачастую определяют срок заключения основного договора аренды, объектом которого выступает недвижимое имущество, периодом времени начиная с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимость. Между тем правила определения сроков в гражданских правоотношениях (ст. 190 ГК РФ) указывают, что срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В связи с этим суды в большинстве случаев приходят к выводу о несогласованности срока заключения основного договора аренды в ситуации, когда по условиям предварительного договора этот срок увязывается с моментом получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект. Этот вывод обосновывается тем, что получение свидетельства о государственной регистрации не обладает признаком неизбежности наступления события, так как зависит от воли стороны договора, в связи с чем не подпадает под требования абз. 2 ст. 190 ГК РФ. Поэтому в таких случаях, как полагают судьи, срок заключения основного договора определяется в соответствии с законом, то есть, признается равным одному году с момента заключения предварительного договора (см. например, постановления ФАС Поволжского округа от 21.03.2013 N Ф06-767/13, ФАС Уральского округа от 08.11.2012 N Ф09-10001/12, ФАС Московского округа от 09.08.2012 N Ф05-8260/12, Пятого ААС от 31.01.2012 N 05АП-9713/11, Девятого ААС от 15.12.2009 N 09АП-21379/2009)*(1).

Тем не менее, в некоторых случаях, как это усматривается из судебных актов, судьи не считают неправомерным определение срока заключения основного договора аренды в зависимости от момента государственной регистрации права собственности арендодателя на передаваемый в аренду объект недвижимости (постановление Тринадцатого ААС от 20.06.2011 N 13АП-7579/11).

Следует также заметить, что требование п. 4 ст. 429 ГК РФ может считаться соблюденным, если содержание предварительного договора в целом позволяет установить срок, в который стороны намеревались заключить основной договор, например, если стороны связали срок заключения основного договора с моментом получения арендодателем правоустанавливающих документов на объект, но при этом установили предельный срок с указанием на календарную дату, до наступления которой должен быть заключен договор аренды (см., например, постановления ФАС Московского округа от 18.07.2012 N Ф05-6975/12, от 07.04.2011 N Ф05-537/10).

Кроме того, в соответствии со ст. 327.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015, исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон. Как представляется, в предварительном договоре аренды, заключенном после 01.06.2015, может быть предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор в течение определенного срока после совершения стороной договора каких-либо действий или наступления определенных обстоятельств, например, после государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость.

_____________________________

*(1) С 15.07.2016 закон не предусматривает выдачу правообладателю недвижимого имущества свидетельства о государственной регистрации прав. С этой даты проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав, а с 1 января 2017 года - выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Тема

Предварительный договор аренды