Энциклопедия решений. Предварительный договор аренды (май 2025)

Предварительный договор аренды

Смотрите в этом материале:

- условия предварительного договора аренды;

- стороны предварительного договора аренды;

- форма и государственная регистрация предварительного договора аренды;

- срок заключения основного договора;

- последствия заключения основного договора, уклонения от его заключения

Условия предварительного договора аренды

Предварительным именуется договор, в соответствии с которым стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также иные условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Поскольку в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ), соответствующие данные должны содержаться и в предварительном договоре аренды. Условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о нем одинаковое представление и могут его определить (п. 25 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 (далее - Постановление N 49), см., например, постановление АС Уральского округа от 07.12.2020 N Ф09-7430/20). Допускается включение в предварительный договор условий для установления в будущем предмета основного договора (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.11.2019 N Ф08-10436/19).

Закон не требует при заключении предварительного договора достигать согласия по иным, кроме предмета, условиям основного договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Поэтому предварительный договор аренды здания или сооружения может не содержать условия о размере арендной платы по основному договору (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий устанавливаются решением суда (п. 25 Постановления N 49, см., например, постановление АС Центрального округа от 06.06.2019 N Ф10-1674/19).

История вопроса

Редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ, действовавшая до 01.06.2015 (даты вступления в силу Закона N 42-ФЗ, который внес ряд изменений в часть первую ГК РФ), предусматривала, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Следовательно, предварительный договор аренды, заключенный до этой даты, должен был определять не только предмет договора (имущество, подлежащее передаче в аренду), но и другие условия, названные в законодательстве как существенные или необходимые для договоров аренды, в частности, размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения.

При отсутствии в предварительном договоре аренды условий основного договора, которые должны быть согласованы сторонами, такой договор признается незаключенным и, следовательно, не порождает правовых последствий (см., например, постановление Одиннадцатого ААС от 17.11.2021 N 11АП-15120/21, определение Шестого КСОЮ от 14.02.2023 N 8Г-2133/2023).

Стороны предварительного договора аренды

Сторонами предварительного договора аренды являются арендодатель и арендатор (п. 1 ст. 429, ст. 606 ГК РФ). При этом следует заметить, что, хотя право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества или лицу, управомоченному на совершение этого действия законом или собственником, заключить предварительный договор аренды может и лицо, не являющееся на момент заключения такого договора собственником имущества, которое будет предметом основного договора аренды. В п. 23 Постановления N 49 разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора (см., например, постановление АС Московского округа от 21.10.2020 N Ф05-2090/20). Стороны предварительного договора вправе заключать данный договор в отношении объекта аренды который не существует, а лишь появится в будущем, либо в ситуации, когда арендодатель не располагает правами на объект договора, но эти права появятся у него в будущем (постановление Восемнадцатого ААС от 16.09.2021 N 18АП-11803/21). Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 14.07.2009 N 402/09, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ) (см. также, например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.11.2019 N Ф08-10436/19, определение Краснодарского краевого суда от 27.07.2020 N 33-13224/2020). Кроме того, обязательство заключить основной договор может быть обеспечено неустойкой и задатком (см. пп. 23, 26, 29 Постановления N 49).

Форма и государственная регистрация предварительного договора аренды

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор аренды должен быть заключен в виде одного документа, подписанного сторонами, если предметом основного договора аренды является здание, сооружение, нежилое помещение (п. 2 ст. 429, п. 1 ст. 651 ГК РФ). Заключение предварительного договора, в том числе предварительного договора аренды, в устной форме не допускается (п. 24 Постановления N 49).

Следует отметить, что условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), не является элементом формы этого договора. Кроме того, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор аренды, в том числе предусматривающий заключение в будущем договора аренды здания или сооружения на срок один год и более, не относится к сделкам, требующим государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ (п. 24 Постановления N 49, п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, постановление Девятнадцатого ААС от 13.08.2020 N 19АП-2598/20, определение Шестого КСОЮ от 02.02.2021 N 8Г-486/2021).

Срок заключения основного договора

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В случае, если срок заключения основного договора определен указанием на событие, относительно которого неизвестно, наступит ли оно, либо указанием на отлагательное условие, суды нередко приходят к выводу, что он считается не установленным и, соответственно, равным году (см., например, постановления Тринадцатого ААС от 18.03.2021 N 13АП-1548/21, АС Центрального округа от 11.08.2021 N Ф10-2216/21). Подробнее об этом см. в отдельном материале.

Последствия заключения основного договора, уклонения от его заключения

Задаток, выданный арендатором в обеспечение обязательств по предварительному договору, зачисляется в счет арендной платы по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Если задаток выдан арендодателем, заключение основного договора влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон (см. п. 26 Постановления N 49, постановление Пятого ААС от 23.04.2020 N 05АП-1598/20).

Если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента, когда соответствующая сторона не исполнила обязательство по заключению основного договора. Шестимесячный срок для обращения в суд с требованием о понуждении заключить основной договор аренды является пресекательным (см., например, постановление Одиннадцатого ААС от 17.11.2021 N 11АП-15120/21). При наличии между сторонами разногласий по условиям основного договора окончательная редакция договора определяется решением суда. В таком случае основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в таком решении (см. п. 29 Постановления N 49, решение АС Камчатского края от 28.09.2020 N А24-1755/2020).

Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ, п. 28 Постановления N 49, постановление Семнадцатого ААС от 13.02.2023 N 17АП-570/23). Поэтому, если одна из сторон предварительного договора аренды направляет предложение заключить основной договор по истечении срока, который был установлен для заключения этого договора, либо вообще не направляет такого предложения, обязанности заключить договор у другой стороны не возникает и она не может считаться уклонившейся от заключения основного договора (см., например, постановления АС Северо-Кавказского округа от 13.10.2020 N Ф08-7654/20, от 08.02.2021 N Ф08-12574/20).

Темы

Договор аренды

Предварительный договор

См. также

Определение в предварительном договоре аренды срока заключения основного договора

Уплата неустойки в связи с уклонением от заключения основного договора аренды

Предварительный договор аренды земельного участка

Формы документов

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды земельного участка

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора

Ещё...

Практические ситуации

Построить список