Энциклопедия решений. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (ноябрь 2024)

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Однако он не отвечает за недостатки имущества в следующих случаях:

- эти недостатки были им оговорены при заключении договора аренды;

- недостатки были заранее известны арендатору;

- недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Если в имуществе обнаружились недостатки, за которые ответственность возлагается на арендодателя, арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора аренды (ст. 612 ГК РФ).

Эти правомочия арендатора являются альтернативными, то есть не могут быть использованы одновременно (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.02.2013 N Ф01-6898/12).

В спорных ситуациях немаловажное значение приобретает акт приема-передачи имущества. Его обязательное составление предусмотрено только для договора аренды зданий и сооружений и договора аренды предприятий (п. 1 ст. 655, ст. 659 ГК РФ), но представляется целесообразным оформлять таким документом передачу в аренду любых видов имущества. Именно в акте приема-передачи (передаточном акте) обычно фиксируется состояние передаваемого в аренду имущества, его пригодность для использования арендатором, замечания арендатора к состоянию имущества, если они имеются. Если арендатор, принимая имущество, не проверил или не принял во внимание его техническое состояние, обычные условия использования (например, наличие пропускного режима на предприятии) и подписал акт без замечаний, ему будет непросто доказать в спорной ситуации, что имущество передано с недостатками, за которые отвечает арендодатель (постановления ФАС Уральского округа от 27.02.2013 N Ф09-13162/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.12.2012 N Ф04-4832/12, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2009 N А32-1265/2008-36/25, ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2008 N А56-24529/03).

Для того, чтобы удержать сумму расходов, понесенных на устранение недостатков, из арендной платы, арендатору достаточно уведомить об этом арендодателя. Согласия последнего при этом не требуется (постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03).

В случае спора между арендодателем и арендатором по вопросам, связанным с взысканием задолженности по арендной плате, заявление об удержании суммы расходов на устранение недостатков имущества из арендной платы может быть сделано только до предъявления иска арендодателем. После подачи иска арендатор может заявить такое требование только путем предъявления встречного иска (ст. 132 АПК РФ, постановление Восьмого ААС от 11.08.2008 N 08АП-1887/2008).

Тема

Ответственность сторон по договору аренды

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Исковое заявление о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению и взыскании убытков

Уведомление арендодателя об удержании из арендной платы суммы расходов, понесенных на устранение недостатков арендованного имущества