Энциклопедия решений. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (май 2025)

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды (определение ВС РФ от 17.04.2020 N 310-ЭС19-16588, постановление АС Центрального округа от 19.05.2023 N Ф10-1604/23, АС Уральского округа от 14.04.2022 N Ф09-1201/22). При этом сама по себе устранимость недостатков не освобождает арендодателя от ответственности за такие недостатки (постановление АС Дальневосточного округа от 06.04.2021 N Ф03-1376/21).

Однако арендодатель не отвечает за недостатки имущества в следующих случаях:

- эти недостатки были им оговорены при заключении договора аренды;

- недостатки были заранее известны арендатору;

- недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Если в имуществе обнаружились недостатки, за которые ответственность возлагается на арендодателя, арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора аренды (ст. 612 ГК РФ).

В судебной практике сформулирован вывод о том, что эти правомочия арендатора являются альтернативными, то есть не могут быть использованы одновременно (решение АС Камчатского края от 21.10.2015 N А24-603/2015). Однако имеется судебное решение, в котором указывается, что норма ст. 612 ГК РФ предоставляет арендатору право по собственному выбору осуществить перечисленные в норме действия или использовать все перечисленные возможности одновременно (постановление Девятого ААС от 01.06.2023 N 09АП-23599/23). Полагаем, что из буквального толкования приведенной нормы такого вывода не следует, и арендатору необходимо выбрать один из предусмотренных ею способов.

В спорных ситуациях немаловажное значение приобретает акт приема-передачи имущества. Его обязательное составление предусмотрено только для договора аренды зданий и сооружений и договора аренды предприятий (п. 1 ст. 655, ст. 659 ГК РФ), но представляется целесообразным оформлять таким документом передачу в аренду любых видов имущества. Именно в акте приема-передачи (передаточном акте) обычно фиксируется состояние передаваемого в аренду имущества, его пригодность для использования арендатором, замечания арендатора к состоянию имущества, если они имеются. Если арендатор, принимая имущество, не проверил или не принял во внимание его техническое состояние, обычные условия использования (например, наличие пропускного режима на предприятии) и подписал акт без замечаний, ему будет непросто доказать в спорной ситуации, что имущество передано с недостатками, за которые отвечает арендодатель (постановления Девятого ААС от 26.10.2022 N 09АП-69313/22, АС Центрального округа от 12.05.2022 N Ф10-920/22, решение АС Амурской области от 09.02.2021 N А04-9098/2020). Также суды в спорных ситуациях принимают во внимание переписку сторон (решение АС Новосибирской области от 25.06.2019 N А45-2755/2019). При этом за скрытые недостатки, проявляющиеся только при определенных обстоятельствах (например, при значительных атмосферных осадках), арендодатель отвечает (решение АС Краснодарского края от 29.11.2021 N А32-14348/2019).

Для того, чтобы удержать сумму расходов, понесенных на устранение недостатков, из арендной платы, арендатору достаточно уведомить об этом арендодателя. Согласия последнего при этом не требуется (постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03, постановление Девятого ААС от 01.06.2023 N 09АП-23599/23).

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ, постановление АС Московского округа от 27.03.2023 N Ф05-4611/23).

Тема

Ответственность сторон по договору аренды

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Исковое заявление о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению и взыскании убытков

Уведомление арендодателя об удержании из арендной платы суммы расходов, понесенных на устранение недостатков арендованного имущества

Практические ситуации

Построить список