Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация соглашения об изменении или расторжении договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения (ноябрь 2024)

Форма и государственная регистрация соглашения об изменении или расторжении договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения

Соглашение об изменении условий договора аренды или его расторжении должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку соглашение об изменении или расторжении договора по общему правилу совершается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013) сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Таким образом, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то и соглашение об изменении его условий также необходимо зарегистрировать.

Отметим, что суды придерживались мнения о необходимости регистрации такого соглашения и до 01.09.2013. Они обосновывали это тем, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Применительно к зарегистрированному договору аренды это означает, что при его изменении меняется и зарегистрированное обременение. Поскольку соглашение о внесении изменений в договор аренды является неотъемлемой частью такого договора, то в случаях, когда договор подлежит регистрации, соглашение об изменении его условий также должно быть зарегистрировано (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Относительно вопроса о том, необходима ли государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, судебная практика не сформировала единообразного мнения. В некоторых случаях суды отмечают, что такая регистрация требуется (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2011 N Ф04-3141/11). В других судьи указывают, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества (постановление Семнадцатого ААС от 13.07.2009 N 17АП-5250/09).

Следует обратить внимание, что при расторжении договора обязательства прекращаются с момента заключения соглашения сторон о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Поэтому договор аренды считается расторгнутым с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2013 N Ф04-2349/13).

По смыслу ч. 1 ст. 51 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" любая из сторон договора аренды здания, сооружения или помещения вправе обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о прекращении договора аренды*(1). Сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

_____________________________

*(1) До 01.01.2017 соответствующая запись вносилась в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого было предусмотрено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Темы

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

Прекращение договора аренды

Практические ситуации

Построить список