Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка (ноябрь 2024)

Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

В отличие от договора аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), законом не установлено специальных требований к форме договора аренды земельного участка. Как и любой договор аренды, он должен быть заключен в письменной форме в случае, если срок договора составляет год и более, а для договора аренды, хотя бы одной из сторон которого является юридическое лицо, письменная форма договора требуется независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ). По общему правилу требование о письменной форме договора может быть соблюдено с использованием различных способов оформления договорных отношений. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ). Вместе с тем ни гражданское, ни земельное законодательство прямо не требует, чтобы договор аренды земельного участка обязательно заключался путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, если иное не предусмотрено соглашением сторон (например, предварительным договором - ст. 429 ГК РФ), он может быть заключен и иными способами, в частности, путем обмена документами, а также путем совершения конклюдентных действий, иначе говоря, действий по выполнению условий договора лицом, получившим предложение о его заключении (ст. 434 ГК РФ, постановление Второго ААС от 19.03.2012 N 02АП-934/12). Однако в судебной практике существует мнение, согласно которому договор аренды земельного участка, требующий государственной регистрации, должен быть составлен в виде одного документа (см. например, постановление Одиннадцатого ААС от 16.05.2011 N 11АП-3937/11).

Как правило, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Законом могут быть установлены случаи, когда такая регистрация не требуется (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для земельных участков, передаваемых в аренду или в субаренду, такое правило предусмотрено п. 2 ст. 26 ЗК РФ: договоры аренды (субаренды), заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами*(1).

Необходимо отметить, что, если в аренду передается часть земельного участка, для государственной регистрации договора аренды необходимо, чтобы эта часть участка была учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, в орган регистрации прав должны быть представлены документы, необходимые для ее кадастрового учета; в этом случае договор аренды регистрируется одновременно с государственным кадастровым учетом части земельного участка (ч. 2 ст. 14, ч. 3 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон N 218-ФЗ).

Кроме того, следует учитывать, что в случае, если право на земельный участок уже было зарегистрировано за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Если договор аренды земельного участка заключен с множественностью лиц на стороне арендатора (в частности, когда такой договор заключают несколько собственников здания (помещения), находящегося на неделимом земельном участке), договор подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор. С заявлением о государственной регистрации договора аренды в этом случае может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора земельного участка, или его арендодатель (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

_____________________________

*(1) В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды земельного участка, заключенных на срок не менее года 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Темы

Договор аренды земельного участка

Форма и государственная регистрация договора аренды

Формы документов

Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка (на срок менее года)

Договор аренды земельных долей (количество участников долевой собственности более пяти)

Еще...

Практические ситуации

Построить список