Энциклопедия решений. Договор аренды земельного участка (май 2025)

Договор аренды земельного участка

Смотрите в этом материале:

- предмет договора аренды земельного участка;

- аренда части земельного участка;

- арендная плата по договору аренды земельного участка

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются параграфом 1 "Общие положения об аренде" главы 34 ГК РФ, Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ), иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", далее - Закон N 101-ФЗ), а также подзаконными нормативными правовыми актами, в частности, Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582).

Предмет договора аренды земельного участка

Земельный участок как объект гражданских прав и, в частности, как предмет договора аренды представляет собой часть земной поверхности, которая обладает характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ст. 141.2 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ЗК РФ). На земельный участок как объект аренды (п. 1 ст. 607 ГК РФ) распространяется общее требование закона к определению предмета договора как его существенного условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ): в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ) (см., например, определение Краснодарского краевого суда от 25.03.2021 N 33а-10860/2021).

Учитывая, что земельный участок является недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ЗК РФ), он может быть передан во владение и пользование арендатору только в том случае, если этот участок сформирован в установленном порядке и прошел кадастровый учет. Иными словами, предметом договора аренды может быть только земельный участок, о котором в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), внесены сведения, позволяющие индивидуализировать его в качестве самостоятельного объекта, что подтверждается наличием в кадастре недвижимости описания местоположения и сведений о площади земельного участка, а также присвоением ему кадастрового номера (пп. 2 - 4, 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон N 218-ФЗ). Если договор аренды не позволяет установить существование земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, условие о предмете такого договора считается несогласованным, а договор - незаключенным (см., например, постановления Девятого ААС от 23.09.2021 N 09АП-47442/21, от 08.06.2022 N 09АП-24144/22, Одиннадцатого ААС от 23.08.2021 N 11АП-11372/21, решение Советского районного суда Кировской области от 08.04.2021 N 2-92/2021, определение Третьего КСОЮ от 18.05.2020 N 8Г-7393/2020).

Однако если договор аренды сторонами исполнен - земельный участок передан арендатору, оплата произведена, у сторон не возникло спора относительно переданного в аренду объекта, суды приходят к выводу, что оснований для признания договора незаключенным, не имеется (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 см., например, решение Тюменского районного суда Тюменской области от 28.04.2022 N 2-1475/2022, постановление АС Центрального округа от 02.04.2019 N Ф10-689/19).

Аренда части земельного участка

В правоприменительной практике сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой предметом договора аренды, предусматривающего переход к арендатору права пользования имуществом, может быть и часть земельного участка (прошедшего кадастровый учет), если стороны договора аренды индивидуализировали этот объект аренды путем составления документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, которой будет пользоваться арендатор (см., например, решение АС Самарской области от 22.04.2022 N А55-20652/2020, постановления АС Центрального округа от 02.04.2019 N Ф10-689/19, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2019 N 20АП-5669/19). Это соответствует правилу, согласно которому объектами земельных отношений являются в том числе части земельных участков (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Вместе с тем в отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, законодательство, регламентируя порядок их передачи в аренду, не предусматривает возможности заключить договор аренды части земельного участка. Из ряда положений ЗК РФ следует, что если предметом договора аренды не является уже сформированный земельный участок, заключению договора предшествует проведение кадастровых работ и образование нового земельного участка, который и передается в аренду уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления (подп. 2, 3 п. 3 ст. 39.11, подп. 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ) (см., например, определение Ставропольского краевого суда от 21.05.2019 N 33-3247/2019, решение АС Ставропольского края от 04.05.2022 N А63-15573/2019). В то же время арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка; в этом случае кадастровый учет такой части участка не обязателен (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, см., например, определение Калининградского облсуда от 26.02.2020 N 33-708/2020, постановление АС Волго-Вятского округа от 28.05.2019 N Ф01-2150/19).

В аренду могут быть переданы любые земельные участки за исключением участков, изъятых из оборота (кроме случаев, когда их предоставление в аренду допускается федеральными законами) в связи с расположением на них отдельных объектов, находящихся в федеральной собственности (заповедников, национальных парков, мест захоронений, сооружений, линий связи и коммуникаций, возведенных для защиты и охраны государственной границы и др.) (пп. 1 - 3 ст. 129 ГК РФ, п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК РФ, п. 4 ст. 3 Закона N 142-ФЗ).

Арендная плата по договору аренды земельного участка

Существенным условием договора аренды земельного участка является также размер арендной платы (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Без согласования сторонами условия о размере арендной платы договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ, см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 09.02.2023 N Ф04-8211/22).

Внимание

Особое основание возникновения права на земельный участок предусмотрено законом для случая, когда в аренду передается здание или сооружение, расположенное на земельном участке. В этом случае одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью арендатору передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (ст. 652 ГК РФ).

Примечание

На период с 14 июля 2022 г. по 31 декабря 2023 г. законом были установлены особенности исполнения, изменения и расторжения договоров аренды (субаренды) земельных участков с арендаторами, являющимися организациями торговли или общественного питания. Такое регулирование было направлено на защиту интересов арендодателя в случае, если арендная плата (ее часть) установлена в виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора, находящегося под контролем иностранных лиц, связанных с недружественными государствами, и приостановившего (прекратившего) использование арендованного имущества для осуществления хозяйственной деятельности, а также интересов арендатора, в отношении которого прекращен контроль иностранных лиц, связанных с недружественными государствами.

Тема

Аренда недвижимости

См. также

Стороны договора аренды земельного участка

Доверенность на совершение сделок с недвижимостью

Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка

Срок договора аренды земельного участка

Передаточный акт по договору аренды земельного участка

Арендная плата по договору аренды земельного участка

Права и обязанности арендаторов земельных участков

Предварительный договор аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Субаренда земельного участка

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка (на срок менее года)

Договор аренды части земельного участка

Еще...

Практические ситуации

Построить список