Энциклопедия решений. Расторжение договора аренды земельного участка (ноябрь 2024)

Расторжение договора аренды земельного участка

Общие основания прекращения аренды земельных участков предусматриваются нормами гражданского законодательства (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Это означает, что к договору аренды земельного участка применяются правила ст.ст. 619 и 620 ГК РФ об основаниях досрочного расторжения договора по требованию соответственно арендодателя и арендатора.

Если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок, каждая из сторон такого договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для этого достаточно проинформировать вторую сторону договора в письменной форме об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки. По общему правилу договор будет считаться прекращенным с момента получения другой стороной уведомления об отказе от договора (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, постановление Двадцатого ААС от 13.11.2012 N 20АП-5145/12).

Земельное законодательство предусматривает дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства, а именно при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- порче земель;

- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными главой VII.1 ЗК РФ;

3) в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором (п. 2 ст. 45, п.п. 2, 2.1 ст. 46 ЗК РФ).

Как подчеркивает судебная практика, одностороннее расторжение договора аренды земельного участка по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Например, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не может быть расторгнут в связи с отменой органом местного самоуправления правового акта, на основании которого этот участок был предоставлен в аренду, поскольку такого основания для расторжения договора аренды законодательство не предусматривает (см. определение СК по гражданским делам ВС РФ от 18.11.2014 N 29-КГ14-3).

Прекращение аренды земельного участка в связи с его использованием с грубым нарушением правил рационального использования земли не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что он заключен на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В связи с этим судебная практика подчеркивает, что п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальное основание и порядок досрочного расторжения договора, отличное от общих оснований, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, ст.ст. 450 и 619 ГК РФ. Это означает, в частности, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Кроме того, факт существенного нарушения договора арендатором сам по себе не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Из п. 9 ст. 22 ЗК РФ также следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный на срок более чем пять лет, не может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Правила гражданского законодательства, допускающие наличие в договоре условия об одностороннем отказе стороны от его исполнения (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ), в отношении арендодателя не применяются даже при наличии соответствующего условия в договоре аренды (постановление Третьего ААС от 22.01.2013 N 03АП-5617/12).

На договоры аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, заключенные на срок пять лет или менее, правило п. 9 ст. 22 ЗК РФ не распространяется, поэтому расторжение этих договоров путем одностороннего отказа арендодателя от их исполнения не противоречит закону, если такое право арендодателя предусмотрено договором аренды (ст. 450.1 ГК РФ, постановление Восемнадцатого ААС от 29.10.2012 N 18АП-9462/12).

Последствия расторжения договора аренды земельного участка определяются общими правилами гражданского законодательства (ст. 453 ГК РФ), а также правилами, регулирующими отношения по договору аренды (ст. 622 ГК РФ). Такие последствия могут быть предусмотрены и самим договором, поскольку это не противоречит императивным нормам (п. 1 ст. 422 ГК РФ). В частности, арендатор обязан вернуть полученное в аренду имущество с уплатой арендных платежей за период фактического пользования таким имуществом. За просрочку возврата арендодатель вправе потребовать уплаты договорной неустойки по день фактического возврата ему имущества, а также взыскать убытки в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (п.п. 3, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, постановление Восьмого ААС от 12.12.2013 N 08АП-9794/13).

Темы

Договор аренды земельного участка

Прекращение договора аренды

См. также

Энциклопедия судебной практики