Энциклопедия решений. Сдача в аренду государственного или муниципального имущества без проведения торгов (август 2024)

Сдача в аренду государственного или муниципального имущества без проведения торгов

Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предусмотрен ряд случаев, когда государственное или муниципальное имущество может быть сдано в аренду без проведения торгов.

Возможность заключить договор аренды без проведения аукциона или конкурса зависит от правового статуса арендатора, от срока, на который заключается договор, от назначения передаваемого имущества, от особенностей предмета аренды и от некоторых других факторов.

Так, без проведения торгов имущество может быть передано государственным и муниципальным учреждениям, ряду некоммерческих организаций в зависимости от особенностей осуществляемой ими деятельности, адвокатским, нотариальным и торгово-промышленным палатам, медицинским и образовательным организациям и некоторым другим юридическим лицам. Не требует проведения торгов передача имущества для размещения сетей связи, объектов почтовой связи. Без проведения конкурса или аукциона передается в аренду имущество лицу, которое обладает правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения (например, газопроводом) при одновременном соблюдении двух условий:

1) передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения;

2) данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Имущество может быть передано в аренду без проведения торгов также в порядке предоставления государственной или муниципальной преференции (далее также - преференция) - предоставления отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности (п. 20 ст. 4, пп. 9 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Для предоставления такой преференции необходимо соблюдение целого ряда условий. Преференция предоставляется на основании правового акта соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления, осуществляющего права собственника имущества, либо органа или организации, осуществляющих функции этих органов. Преференция может быть предоставлена исключительно в общезначимых целях, перечисленных в ч. 1 ст. 19 Закона о защите конкуренции (в частности, в целях развития образования, науки, культуры, искусства, физической культуры и спорта, в целях социального обеспечения населения, охраны здоровья граждан, поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и т.д.). Как правило, для предоставления преференции требуется предварительное письменное согласие антимонопольного органа. Исключения из этого правила перечислены в ч. 3 ст. 19 Закона о защите конкуренции. В частности, согласие не требуется для предоставления преференции в соответствии с федеральными, региональными и муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства.

Без проведения торгов может быть заключен договор аренды имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору. Это возможно при соблюдении ряда условий. В частности, срок заключенного таким образом договора аренды не должен превысить предельный срок, установленный законодательством (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Так, п. 11 ч. 1 ст. 17.1 этого федерального закона предусматривает возможность сдать имущество в аренду без проведения торгов одному лицу на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев. Если договор аренды первоначально был заключен без проведения торгов по этому основанию, продлить арендные отношения на новый срок также без проведения конкурса или аукциона будет невозможно (раздел 13 разъяснений ФАС России от 05.06.2012).

Однако договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Для договоров аренды имущества, на которые распространяются положения Закона о защите конкуренции, проведение торгов стало обязательным начиная с 02.07.2008 - даты вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, которым в Закон о защите конкуренции введена статья 17.1. Поэтому, если договор аренды был заключен до 02.07.2008 и после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, для чего проведения торгов не требуется (постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2013 N Ф06-4901/13).

При сдаче в аренду государственного и муниципального имущества без проведения торгов размер арендной платы определяется уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления на основании заключения независимого оценщика о рыночной стоимости аренды (ст. 7, часть первая ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), см. также письмо Росимущества от 01.02.2005 N ВН-05/3131). Производить оценку рыночной стоимости не требуется в случаях, когда размер арендной платы за такое имущество установлен в соответствии с другими федеральными законами (часть четвертая ст. 8 Закона N 135-ФЗ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством РФ, органами государственной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления (в зависимости от принадлежности таких участков на праве собственности Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию и полномочий соответствующих органов).

При этом договор аренды может предусматривать, что на регулируемые им отношения распространяется действие акта соответствующего публично-правового образования, установившего ставки платы за аренду государственного или муниципального имущества (в случае, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует). Таким образом стороны согласуют применение этих ставок в отношениях по договору аренды. Если стороны в таком договоре указали, что размер арендной платы корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (п. 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Тема

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Практические ситуации

Построить список