Энциклопедия решений. Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (май 2025)

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Смотрите в этом материале:

- случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов;

- порядок предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов

Внимание

В 2022-2024 гг. у Правительства РФ есть специальное полномочие - определить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков (п. 1 ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ). Такие особенности установлены постановлением от 09.04.2022 N 629 (далее - Постановление N 629).

В случае предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в отношении такого участка заключается договор аренды, арендодателем по которому является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице уполномоченного исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления (далее - уполномоченный орган) (ст. 125 ГК РФ, подп. 3 п. 1 ст. 39.1, ст. 39.2 ЗК РФ).

Внимание

Напомним, что порядок заключения договоров, предусмотренный ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", не распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Исключение составляют случаи, перечисленные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Без проведения торгов предоставляются в аренду участки, занятые зданиями или сооружениями, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них, а также лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Без проведения торгов заключаются договоры аренды земельных участков, предоставляемых гражданам - членам отдельных некоммерческих организаций (организаций, созданных для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства; садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, при условии, что такие участки образованы из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации/ товарищества, членами которой являются эти граждане (подп. 6, 7 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Также без проведения торгов однократно заключается договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства:

- в случаях, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка или если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в суд не заявлено (судом отклонено) требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ);

- если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано (земельный участок предоставлен в аренду) до 1 марта 2015 г. и если ранее земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства по этому основанию (договор аренды земельного участка заключается по этому основанию сроком на три года) (п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ). В отдельных случаях не требует проведения торгов предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Без проведения торгов заключается новый договор аренды с арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду без проведения торгов (кроме случаев, когда участок был предоставлен в аренду без торгов в связи с признанием аукциона на право заключения договора аренды несостоявшимся) либо предоставленных в аренду по результатам аукциона для ведения садоводства или дачного хозяйства. Однако для этого необходимо наличие совокупности условий:

- ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством или по инициативе арендодателя в ряде случаев, предусмотренных земельных законодательством;

- исключительным правом на приобретение участка в аренду не обладает другое лицо;

- заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до истечения срока ранее заключенного договора.

Кроме того, если земельный участок первоначально был предоставлен в аренду без торгов, на момент заключения нового договора также должно иметься одно из предусмотренных ЗК РФ оснований для передачи такого участка в аренду без проведения торгов (пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Еще один случай заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов предусмотрен п. 21.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. В соответствии с этой нормой новый договор аренды однократно заключается на срок пять лет, если земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 г. и если соблюдаются следующие условия:

- заключение нового договора аренды не может осуществляться в соответствии с пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ;

- цели использования земельного участка по новому договору аренды идентичны целям использования земельного участка по ранее заключенному договору аренды такого участка;

- земельный участок был предоставлен не для целей строительства, реконструкции объектов капитального строительства, и на нем отсутствуют такие объекты;

- у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за два и более периода уплаты арендной платы;

- у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании земельного участка;

- земельный участок испрашивается не для целей размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций или иных объектов, которые могут быть размещены на земельном участке без его предоставления, установления сервитута;

- земельный участок испрашивается арендатором не для использования в целях, предусмотренных ст. 39.37 ЗК РФ в качестве целей установления публичного сервитута.

Порядок предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов

Если земельный участок уже образован, гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в заключении в отношении такого участка договора аренды, обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В заявлении должны быть указаны сведения, перечень которых предусмотрен п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. В частности, в заявлении указывается одно из предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ оснований, по которому участок может быть предоставлен в аренду без торгов. К заявлению прилагаются документы, предусмотренные подп. 1, 4 - 6 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ, и в отдельных случаях другие необходимые документы. В течение 20 дней (в 2022 и 2023 годах этот срок составляет не более 14 календарных дней - подп. "в" п. 1 Постановления N 629) со дня поступления этого заявления и прилагаемых к нему документов уполномоченный орган рассматривает их и совершает одно из действий:

1) отказывает в предоставлении земельного участка в аренду, если для этого имеются установленные законом основания;

2) при отсутствии оснований для отказа подготавливает проект договора аренды земельного участка, подписывает его и направляет заявителю (пп. 2, 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Если гражданин или юридическое лицо желает приобрести в аренду земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, который еще не образован, до подачи в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка в аренду заявитель должен совершить действия, необходимые для образования нового земельного участка, в частности:

- подготовить схему расположения земельного участка, если не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

- подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании представления земельного участка (в заявлении указываются сведения, предусмотренные п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ, к нему должны быть приложены документы, перечень которых определен п. 2 той же статьи);

- обеспечить выполнение кадастровых работ в целях образования нового земельного участка (если уполномоченный орган принял решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка);

- обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета испрашиваемого земельного участка, а также с заявлением о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на испрашиваемый земельный участок (на право заявителя обратиться с такими заявлениями без доверенности должно быть указано в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать)..

Те же действия (кроме подготовки схемы расположения земельного участка и регистрации права государственной или муниципальной собственности на испрашиваемый участок) совершаются в случае, если необходимо уточнить границы земельного участка по сравнению с описанием местоположения границ такого участка, которое содержится в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1 ст. 39.14, подп. 12 п. 9 ст. 39.15 ЗК РФ, ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

После подачи заявления о предоставлении вновь образованного земельного участка в аренду договор аренды заключается с заявителем в том порядке, в котором заключается договор аренды существующего земельного участка.

Получив проект договора аренды, заявитель должен в течение 30 дней подписать его и представить в уполномоченный орган (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Статьей 39.18 ЗК РФ предусмотрен ряд особенностей предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно (п. 6 ст. 39.14 ЗК РФ).

Тема

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

См. также

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения аукциона

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 марта 2015 года

Договоры на передачу государственного или муниципального имущества во временное владение и (или) пользование

Практические ситуации

Построить список