Энциклопедия решений. Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения аукциона (май 2025)

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения аукциона

Внимание

В 2022-2024 гг. у Правительства РФ есть специальное полномочие - определить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков (п. 1 ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ). Такие особенности установлены постановлением от 09.04.2022 N 629.

В случае предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в отношении такого участка заключается договор аренды, арендодателем по которому является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице уполномоченного исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления (далее - уполномоченный орган) (ст. 125 ГК РФ, подп. 3 п. 1 ст. 39.1, ст. 39.2 ЗК РФ).

Внимание

Напомним, что порядок заключения договоров, предусмотренный ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", не распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

За исключением отдельных случаев, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пп. 1, 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Аукцион на право заключения договора аренды проводится по инициативе уполномоченного органа или по заявлению заинтересованного гражданина либо юридического лица (заявителя) (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ). Если аукцион проводится по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления, он совершает действия, направленные на образование земельного участка, который будет предоставлен в аренду, и подготовку к проведению аукциона. Перечень таких действий определен п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ. Если аукцион проводится по инициативе заявителя, он самостоятельно совершает действия, связанные с образованием земельного участка, в частности, в необходимых случаях подготавливает схему расположения земельного участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о ее утверждении, обеспечивает выполнение кадастровых работ и государственный кадастровый учет нового земельного участка и т.д. (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). После завершения формирования земельного участка, который будет предметом аукциона, заявитель обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона. В заявлении в обязательном порядке указывается цель использования земельного участка. В течение 30 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган проверяет, имеются ли основания, по которым земельный участок не может быть предметом аукциона (перечень таких оснований определен п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ), и принимает решение о проведении аукциона или, при наличии хотя бы одного из упомянутых оснований, решение об отказе в проведении аукциона (подп. 6, 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе (дату и время начала и окончания подачи заявок), порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона. Эти и иные определенные законом сведения указываются в извещении о проведении аукциона (пп. 18, 21 ст. 39.11 ЗК РФ).

Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не менее чем за 10 рабочих дней до дня проведения аукциона размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru, официальном сайте уполномоченного органа (п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ, п. 1 постановления Правительства РФ от 10.09.2012 N 909). Кроме того, в случаях, когда аукцион проводится не в электронной форме (такие случаи определены п. 2 ст. 39.13 ЗК РФ), опубликование извещения о его проведении осуществляется также в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 07.10.2022 N 385-ФЗ). При этом уполномоченный орган обеспечивает размещение извещения о проведении аукциона в срок не позднее чем три месяца с момента принятия решения о проведении аукциона, предусмотренного подп. 5 п. 3, подп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ, подп. 1 п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ (п. 19.1 ст. 39.11 ЗК РФ). Пунктом 22.1 ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрены условия и порядок внесения изменений в извещение о проведении аукциона и продления срока приема заявок в связи с внесением таких изменений.

Если за один рабочий день до даты окончания приема заявок на участие в аукционе не поступило ни одной заявки, уполномоченный орган до момента окончания срока подачи заявок на участие в аукционе может принять решение о продлении срока подачи заявок (п. 22.2 ст. 39.11 ЗК РФ).

Аукцион, как правило, является открытым по составу участников (п. 9 ст. 39.11 ЗК РФ), иначе говоря, в нем может принять участие любое физическое или юридическое лицо. Закон предусматривает ряд исключений из этого правила. В аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории могут принять участие только юридические лица. Если аукцион проводится в связи с тем, что после опубликования уполномоченным органом извещения о предоставлении гражданину по его заявлению земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, другие граждане пожелали участвовать в аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка, участниками аукциона могут быть только такие граждане. Если в аналогичной ситуации целью предоставления земельного участка является осуществление крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, участниками аукциона могут быть граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства (п. 10 ст. 39.11, пп. 1, 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка (при условии, что результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона). Если начальная цена соответствует размеру ежегодной арендной платы за земельный участок, размер этой платы устанавливается на основании оценки ее рыночной стоимости согласно отчету оценщика. Однако, если предметом договора является участок, предоставляемый для комплексного освоения территории, начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка, как правило, является размер первого арендного платежа, определенный по результатам рыночной оценки на основании отчета оценщика (пп. 14, 15 ст. 39.11 ЗК РФ, ст. 3, 4, 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Ежегодный размер арендной платы или в соответствующем случае размер первого арендного платежа, который и будет являться ценой договора аренды земельного участка, определяется по результатам аукциона. Победителем аукциона признается его участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы или наибольший размер первого арендного платежа (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ). В случаях, когда до окончания срока подачи заявок на участие в аукционе была подана только одна заявка, соответствующая требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона, или только один заявитель был признан участником аукциона, или в аукционе принял участие только один участник, аукцион признается несостоявшимся, и договор аренды земельного участка заключается с таким заявителем (единственным участником) по начальной цене предмета аукциона (пп. 13, 14, 19, 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

Организатор аукциона не позднее одного рабочего дня со дня проведения аукциона составляет протокол о результатах аукциона, который размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания протокола. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или иному лицу, с которым в соответствующих случаях заключается договор аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды в 5-дневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (пп. 15, 16, 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

После 1 марта 2023 г. аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу проводится в электронной форме, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ, с учетом особенностей, установленных ст. 39.13 Кодекса (п. 1 названной статьи). Это связано со вступлением в силу изменений, внесенных в ЗК РФ Федеральным законом от 07.10.2022 N 385-ФЗ. До указанной даты положения ст. 39.13 ЗК РФ не применялись в связи с отсутствием специального закона, определяющего порядок проведения электронных аукционов (см. ч. 7 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ ).

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 07.10.2022 N 385-ФЗ аукционы на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, решения о проведении которых приняты до дня вступления в силу этого закона, проводятся в порядке, предусмотренном ранее действовавшей редакцией ЗК РФ. Кроме того, органам государственной власти субъектов РФ предоставлено полномочие определить муниципальные образования, в которых до 1 января 2026 г. не проводятся в электронной форме аукционы на право заключения договоров аренды таких участков в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ (ч. 3 ст. 3 названного закона).

Тема

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

См. также

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 марта 2015 года

Договоры на передачу государственного или муниципального имущества во временное владение и (или) пользование

Практические ситуации

Построить список