Энциклопедия решений. Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения аукциона (август 2024)

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения аукциона

В случае предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в отношении такого участка заключается договор аренды, арендодателем по которому является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице уполномоченного исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления (далее - уполномоченный орган) (ст. 125 ГК РФ, пп. 3 п. 1 ст. 39.1, ст. 39.2 ЗК РФ (здесь и далее по тесту нормы ЗК РФ приводятся в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ), вступившего в силу с 01.03.2015).

Внимание

Напомним, что порядок заключения договоров, предусмотренный ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", не распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

За исключением отдельных случаев, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п.п. 1, 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Аукцион на право заключения договора аренды проводится по инициативе уполномоченного органа или по заявлению заинтересованного гражданина либо юридического лица (заявителя) (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ). Если аукцион проводится по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления, он совершает действия, направленные на образование земельного участка, который будет предоставлен в аренду, и подготовку к проведению аукциона. Перечень таких действий определен п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ. Если аукцион проводится по инициативе заявителя, он самостоятельно совершает действия, связанные с образованием земельного участка, в частности, в необходимых случаях подготавливает схему расположения земельного участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о ее утверждении, обеспечивает выполнение кадастровых работ и государственный кадастровый учет нового земельного участка и т.д. (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). После завершения формирования земельного участка, который будет предметом аукциона, заявитель обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона. В заявлении в обязательном порядке указывается цель использования земельного участка. В течение двух месяцев со дня поступления заявления уполномоченный орган проверяет, имеются ли основания, по которым земельный участок не может быть предметом аукциона (перечень таких оснований определен п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ), и принимает решение о проведении аукциона или, при наличии хотя бы одного из упомянутых оснований, решение об отказе в проведении аукциона (п.п. 6, 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ)*(1).

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе (дату и время начала и окончания подачи заявок), порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона. Эти и иные определенные законом сведения указываются в извещении о проведении аукциона (п.п. 18, 21 ст. 39.11 ЗК РФ).

Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru (п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ, п. 1 постановления Правительства РФ от 10.09.2012 N 909). Кроме того, в случаях, когда аукцион проводится не в электронной форме (такие случаи определены п. 2 ст. 39.13 ЗК РФ), организатор аукциона в то же срок обеспечивает опубликование извещения о его проведении в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка (п. 20 ст. 39.11, п. 3 ст. 39.13 ЗК РФ).

Аукцион, как правило, является открытым по составу участников (п. 9 ст. 39.11 ЗК РФ), иначе говоря, в нем может принять участие любое физическое или юридическое лицо. Закон предусматривает ряд исключений из этого правила. В аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства могут принять участие только юридические лица. Если аукцион проводится в связи с тем, что после опубликования уполномоченным органом извещения о предоставлении гражданину по его заявлению земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, другие граждане пожелали участвовать в аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка, участниками аукциона могут быть только такие граждане. Если в аналогичной ситуации целью предоставления земельного участка является осуществление крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, участниками аукциона могут быть граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства (п. 10 ст. 39.11, п.п. 1, 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка (при условии, что результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона). Если начальная цена соответствует размеру ежегодной арендной платы за земельный участок, размер этой платы устанавливается на основании оценки ее рыночной стоимости согласно отчету оценщика. Однако, если предметом договора является участок, предоставляемый для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка, как правило, является размер первого арендного платежа, определенный по результатам рыночной оценки на основании отчета оценщика (п.п. 14, 15 ст. 39.11 ЗК РФ, ст.ст. 3, 4, 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Ежегодный размер арендной платы или в соответствующем случае размер первого арендного платежа, который и будет являться ценой договора аренды земельного участка, определяется по результатам аукциона. Победителем аукциона признается его участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы или наибольший размер первого арендного платежа (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ). В случаях, когда до окончания срока подачи заявок на участие в аукционе была подана только одна заявка, соответствующая требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона, или только один заявитель был признан участником аукциона, или в аукционе принял участие только один участник, аукцион признается несостоявшимся, и договор аренды земельного участка заключается с таким заявителем (единственным участником) по начальной цене предмета аукциона (п.п. 13, 14, 19, 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

Организатор аукциона составляет протокол о результатах аукциона, который размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания протокола. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или иному лицу, с которым в соответствующих случаях заключается договор аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (п.п. 15, 16, 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как правило, должен проводиться в электронной форме. Исключение составляют случаи, когда участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства (п.п. 1, 2 ст. 39.13 ЗК РФ). Однако положения ЗК РФ о проведении такого аукциона в электронной форме приобретают силу со дня вступления в силу федерального закона, который установит порядок проведения аукционов в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 7 ст. 34 Закона N 171-ФЗ).

Изложенные выше правила предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются с 01.03.2015 (даты вступления в силу изменений в ЗК РФ, внесенных Законом N 171-ФЗ). Однако, если до 01.03.2015 орган государственной власти или орган местного самоуправления опубликовал в установленном порядке извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, такие участки должны предоставляться в аренду в соответствии с правилами ЗК РФ, которые действовали до этой даты (п. 2 ст. 34 Закона N 171-ФЗ).

Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 01.03.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен в аренду без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении (п. 1 ст. 34 Закона N 171-ФЗ).

______________________________

*(1) Положения п.п. 3, 7 - 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ, устанавливающие ряд обязанностей уполномоченного органа (в частности, по утверждению схемы расположения земельного участка (участков), обеспечению проведения государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на образованный земельный участок, получению технических условий, принятию решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на основании заявления заинтересованного лица) применяются с 01.06.2015 (п. 27 ст. 34 Закона N 171-ФЗ)

Темы

Договор аренды земельного участка

Договоры на передачу государственного или муниципального имущества во временное владение и (или) пользование

См. также

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 марта 2015 года