Энциклопедия решений. Внутридомовые инженерные системы, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (май 2025)

Внутридомовые инженерные системы, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 290, ст. 287.5 ГК РФ, пп. "д" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД (далее - общее имущество), включается электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (далее - внутридомовые инженерные системы), находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (кроме сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам или нанимателям помещений в МКД по договорам соцнайма). При этом - вопреки распространенному заблуждению - самовольная замена собственником части общего имущества МКД (например, запорного вентиля) не освобождает УК от осуществления своих обязанностей по содержанию общего имущества МКД (п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016).

Согласно п. 5 Правил N 491 внутридомовые инженерные системы включают в себя:

1) системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из:

- стояков;

- ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;

- отключающих устройств;

- коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды;

- первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;

- механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на сетях холодного и горячего водоснабжения;

2) систему водоотведения, в которую входят:

- канализационные выпуски, фасонные части (в том числе отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники);

- стояки, ответвления от стояков до первых стыковых соединений;

- заглушки, вытяжные трубы, водосточные воронки, прочистки, а также другое оборудование, расположенное в этой системе;

3) систему газоснабжения, в которую включены;

- газопроводы, проложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети - газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию;

Примечание

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил N 491).

- резервуарные и (или) групповые баллонные установки сжиженных углеводородных газов, предназначенные для подачи газа в один многоквартирный дом (при использовании сжиженного углеводородного газа);

- газоиспользующее оборудование (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования);

- технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура;

- система контроля загазованности помещений;

- коллективные (общедомовые) приборы учета газа;

- приборы учета газа, фиксирующие объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (в случае самостоятельного производства указанных услуг);

4) систему отопления, состоящую из;

- стояков;

- обогревающих элементов;

- регулирующей и запорной арматуры;

- коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии. Однако ОДПУ теплоэнергии, учитывающий потребление нескольких МКД "на сцепке", не относится к общему имуществу МКД (определение Верховного Суда РФ от 09.10.2023 N 307-ЭС23-19438);

- другого оборудования, расположенного на этих сетях (см. письма Минрегиона России от 17.04.2009 N 11294-ЛС/14, от 04.09.2007 N 16273-СК/07 и от 29.07.2008 N 18453-АД/14);

5) систему электроснабжения, в которую входят:

- вводные шкафы;

- вводно-распределительные устройства;

- аппаратура защиты, контроля и управления;

- коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии. Однако ОДПУ электроэнергии, установленный гарантирующим поставщиком, а также интеллектуальная система учета электроэнергии, к которой может подключаться ОДПУ, не входят в состав общего имущества МКД (абз. 2 п. 7 Правил N 491, см. также письмо Минстроя России от 03.07.2020 N 20764-ОГ/06);

- этажные щитки и шкафы;

- осветительные установки помещений общего пользования;

- электрические установки систем дымоудаления;

- системы автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов;

- автоматические запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома;

- сети (кабели) от внешней границы электрических сетей до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Следует отметить, что в соответствии с п. 8 Правил N 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ, если иное не установлено соглашением собственников помещений с УК или РСО, является место соединения ОДПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД (см. решение Верховного Суда РФ от 01.11.2017 N АКПИ17-700). При этом существует позиция, что установка ОДПУ не на границе балансовой принадлежности возможна исключительно по решению ОСС (постановление АС Поволжского округа от 30.06.2023 N Ф06-4305/23, оставлено в силе определением ВС РФ от 17.10.2023 N 306-ЭС23-20170); противоположная позиция сформулирована в постановлении АС Северо-Кавказского округа от 19.01.2023 N Ф08-13908/22, также оставлено в силе определением ВС РФ от 03.05.2023 N 308-ЭС23-5666).

Тема

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

См. также

Пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Предписание об обеспечении свободного доступа к общему имуществу МКД

Практические ситуации

Построить список