Энциклопедия решений. Пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (май 2025)

Пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме

Смотрите в этом материале:

- проведение собрания собственников (кворум);

- предоставление части общего имущества провайдеру;

- предоставление общего имущества для размещения рекламы и вывесок;

- уменьшение размера общего имущества;

- увеличение размера общего имущества;

- выдел доли;

- пользование общим имуществом одним из сособственников без согласия остальных;

- какой иск подать к нарушителю, который использует общее имущество МКД без разрешения?

Порядок проведения и кворум ОСС по вопросам использования общего имущества

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом МКД, находящимся в их долевой собственности (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Гражданское законодательство устанавливает, что владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех собственников помещений в доме, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ, см. также п. 1 ст. 259.3 ГК РФ).

Жилищное законодательство уточняет, что соглашение всех собственников помещений о порядке пользования ОИ оформляется решением общего собрания собственников (ОСС), в частности, предложения о порядке пользования общим имуществом выносят на ООС члены совета МКД (п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), к тому же только на ОСС решаются вопросы пользования общим земельным участком (п. 2 ч. 2 ст.44 ЖК РФ) и передачи прав пользования общим имуществом иным лицам (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Чтобы решение ОСС об этом было легитимным, необходимо соблюсти ряд условий:

За какое решение голосуют собственники на ОСС	Минимальное количество голосов "за"
о том, как использовать земельный участок, на котором расположен МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, см. также п. 2 ст. 259.3 ГК РФ)
о благоустройстве земельного участка в составе общего имущества (гостевые стоянки, цветники, скамьи, детские горки, площадки для собак и т.п.) (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)	большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов
об установке шлагбаума для ограничения въезда на территорию. Одновременно необходимо определить порядок въезда на придомовую территорию транспортных средств собственников и иных лиц, а также размер и порядок внесения платы за обслуживание шлагбаума	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 03.02.2020 N 2727-ОГ/04)
о разрешении третьим лицам пользоваться общим имуществом, которое пригодно для самостоятельного использования (например, для установки рекламных конструкций, установки вытяжек и кондиционеров, сотовых вышек и т.п.) (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Внимание! для размещения оператором связи сетей связи на объектах общего имущества в МКД для оказания услуг связи по передаче данных и предоставлению доступа к Интернет абоненту-гражданину с 06.04.2024 не нужно решения ОСС (ч. 4.2 ст. 36 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, см. также п. 4 ст. 259.3 ГК РФ)
о лицах, которые уполномочены от имени собственников заключать соглашения об использовании общим имуществом, подписывать их (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о том, кто получает деньги, полученные от договоров о пользовании общим имуществом, а также куда и каким образом их потратить (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 24.12.2019 N 44959-ОГ/06)

В пользование по договору можно передать отдельные части дома, например, несущую стену или крышу дома для размещения наружной рекламы или оборудования связи. Стороной по такому договору выступают все собственники либо лицо, уполномоченное общим собранием на заключение этого договора (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, постановления Одиннадцатого ААС от 17.01.2017 N 11АП-17544/16, Семнадцатого ААС от 14.03.2017 N 17АП-1912/17).

Поскольку общее имущество МКД принадлежит всем собственникам помещений в этом доме, доходы, полученные от использования данного имущества, являются доходами собственников (ст. 248 ГК РФ).

"Пропуск" в МКД провайдера

Чтобы предоставлять клиентам услуги связи, провайдеру соответствующих услуг (как правило) необходимо разместить в МКД свое оборудование на общем имуществе дома - на стенах, в коридорах, в техпомещениях, на крыше и т.п. А чтобы разместить его там легально, провайдер должен получить согласие собственников - в виде соответствующего решения ОСС. Как правило, собственники и устанавливают некий тариф, по которому исчисляется плата за использование общего имущества.

С весны 2024 года регулирование несколько изменилось в зависимости от вида оборудования связи, которое размещается в МКД.

Конкретно, с 06.04.2024 - в целях реализации прав граждан на доступ к информации, в том числе информации о деятельности госорганов и ОМСУ, на доступ к ГИС, а также для предоставления абоненту-гражданину услуг связи по передаче данных и предоставлению доступа к Интернет (кроме спутникового интернета) - провайдеры конкретно этих услуг связи получили право на размещение своих сетей связи на объектах общего имущества в МКД без взимания платы за пользование объектами общего имущества в МКД и за доступ к сетям связи (ч. 6 ст. 6, п. 5.3 ст. 46 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи"), а также (если у интернет-провайдера есть заключенный договор услуг связи с абонентом-гражданином (то есть физическим лицом, а не организацией), который является собственником помещения в МКД или нанимателем помещения по договору соцнайма) без получения разрешения от ОСС (ч. 4.2 ст. 36 ЖК РФ).

Правда, собственники помещений в МКД могут добиться демонтажа таких сетей связи: для этого двумя третями всех голосов собственников необходимо принять соответствующее решение ОСС (п. 3.8 ст. 4, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Правила взаимодействия УК и провайдера интернет-услуг определены постановлением Правительства РФ от 06.08.2024 N 1055: в нем описана процедура "входа" провайдера в дом (какие документы и по какой форме провайдеру нужно подавать УК, в какие сроки УК обязана их рассмотреть, в каких исключительных случаях УК вправе отказать провайдеру, в какие реестры вносится соответствующая информация и т.п.), а также установлены типовые технические требования к монтажу сетей связи, проектированию систем электросвязи инженерно-технического обеспечения в МКД для указанного случая.

Что же касается размещения провайдером услуг связи любого иного оборудования (не относящегося к сетям связи, используемых для целей предоставления гражданам услуг связи по передаче данных и предоставлению доступа к Интернет), то регулирование осталось прежним: уже несколько лет суды исходят из того, что заключенный между оператором средств связи и собственником помещения в МКД договор не является основанием для пользования провайдером общим имуществом МКД и освобождения от внесения платы, установленного решением ОСС (определения ВС РФ от 07.08.2019 N 306-ЭС19-12137, от 26.07.2019 N 306-ЭС19-11513, от 21.05.2018 N 303-ЭС17-22462, от 17.05.2018 N 303-ЭС17-21770, от 01.03.2018 N 306-КГ17-17056), а для размещения оборудования должно быть соответствующее решение ОСС и, - если решением ОСС прямо не установлено иное, - за использование общего имущества МКД провайдеру нужно платить, как это предусмотрено п. 3 ст. 6 Федерального закона N 126-ФЗ о связи (определения ВС РФ от 08.06.2018 N 306-ЭС18-448, от 07.08.2018 N 303-ЭС18-3328).

(Отметим, что ранее суды высказывали мнение, что сам факт заключения провайдером связи договоров об оказании услуг связи с жителями МКД уже разрешает оператору связи размещать на общем имуществе МКД необходимое оборудование, причем без взимания за это дополнительной платы - см, например, определение ВС РФ от 15.08.2017 N 302-ЭС17-10118, постановления АС Волго-Вятского округа от 09.10.2017 N Ф01-4288/2017, АС Дальневосточного округа от 12.12.2016 N Ф03-5619/2016, АС Западно-Сибирского округа от 27.01.2017 N Ф04-6532/2016).

Предоставление ОИ для размещения рекламных и информационных вывесок

Предоставление стен, крыш, балконных плит МКД для крепления рекламных конструкций имеет настолько массовый характер, что упомянуто в ЖК РФ - в контексте нормы об ОСС, которое разрешает использовать общее имущество МКД в рекламных целях и определяет лиц, которые заключают договоры с рекламораспространителями от имени собственников МКД (п. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44).

Кроме того, согласно Закону о рекламе, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником недвижимости, на которой устанавливается рекламная конструкция. И если рекламная конструкция крепится на общем имуществе в МКД, необходимы:

- согласие собственников помещений в МКД,

- заключение договора от имени собственников тем лицом, которое уполномочено собранием ОСС (ч. 5 ст.19).

Кроме того, на установку рекламной конструкции рекламораспространителю нужно получить разрешение от органа МСУ (ч. 9 ст. 19), к заявлению о получении такого разрешения нужно приложить протокол ОСС, подтверждающий согласие собственников МКД на размещение рекламы (п. 2 ч. 11 ст. 19). Разрешение на установку рекламы, выданное в отсутствие этого протокола ОСС, аннулируется предписанием УФАС (ч. 9.2 ст. 19 Закона о рекламе).

Если упомянутого согласия от ОСС не получено, а реклама уже "красуется" на МКД, то рекламную конструкцию придется демонтировать (ч. 21, ч. 21.2 ст. 19), и если владелец конструкции не сделает этого сам, то вывеску уберут за счет средств местного бюджета (п. 21.3 ст. 19).

Нужно ли согласие ОСС на монтаж иных вывесок, помимо рекламных? В этом вопросе есть некоторая неопределенность:

- с одной стороны, есть позиция ВС РФ о том, что согласие ОСС необходимо независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных или других конструкций (определения от 18.10.2022 N 4-КГ22-27-К1, от 26.06.2018 N 41-КГ18-13);

- с другой стороны, есть позиция, также поддержанная ВС РФ, что "нерекламные" вывески, установленные по требованиям Закона о защите прав потребителей или по обычаям делового оборота, можно размещать на стене МКД независимо от решения ОСС и бесплатно (см. определения ВС РФ от 15.04.2022 N 301-ЭС22-3593, от 18.11.2014 N 303-ЭС14-395, от 30.01.2020 N 306-ЭС19-26551, от 04.02.2019 N 305-ЭС18-24195, от 30.05.2019 N 309-ЭС18-22421, от 19.03.2014 N 78-АПГ14-5). ВАЖНО! Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, собственник (а равно арендатор, субарендатор) помещения в МКД вправе размещать информационную вывеску, обязанность иметь которую установлена п. 1 ст. 8 и п. 1 ст. 9 Закона о защите прав потребителей, без разрешения ОСС и без внесения какой-либо платы за это, а решение ОСС об обратном является незаконным. С другой стороны, ОСС может установить требования к форме и содержанию информационных вывесок, которые размещаются на фасаде МКД (определение от 12.03.2024 N 554-О).

Различение рекламных и "нерекламных" (информационных) вывесок - это отдельная проблема, их четких критериев в законодательстве нет. Поэтому характер вывески доказывается сторонами в каждом конкретном деле. Согласно разъяснениям, данным в п. 1, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 58 О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе":

- не может быть квалифицирована в качестве рекламы информация, которая хотя и отвечает критериям, перечисленным в п. 1 ст. 3 Закона о рекламе, однако обязательна к размещению в силу закона или размещается в силу обычая делового оборота. То обстоятельство, что указанная информация приведена не в полном объеме, само по себе не влечет признания этой информации рекламой;

- не следует рассматривать в качестве рекламы и размещение наименования (коммерческого обозначения) организации в месте ее нахождения, а также иной информации для потребителей непосредственно в месте реализации товара, оказания услуг (например, информации о режиме работы, реализуемом товаре), поскольку размещение такой информации в указанном месте не преследует целей, связанных с рекламой;

- при анализе информации на предмет наличия в ней признаков рекламы судам необходимо учитывать, что размещение отдельных сведений, очевидно вызывающих у потребителя ассоциацию с определенным товаром, имеющее своей целью привлечение внимания к объекту рекламирования, должно рассматриваться как реклама этого товара, поскольку в названных случаях для привлечения внимания и поддержания интереса к товару достаточно изображения части сведений о товаре (в том числе товарного знака).

В частности, в "пользу" рекламной вывески могут говорить ее большие размеры, наличие объемных световых букв и даже контрастное оформление конструкций (определение ВС РФ от 03.10.2023 N 301-ЭС23-17677), размещение вывески под крышей МКД (определение ВС РФ от 11.11.2022 N 307-ЭС22-21385), отсутствие на вывеске обязательной к размещению информации при наличии лишь указания на бренд (постановление АС Волго-Вятского округа от 23.06.2022 N Ф01-1944/22, оставленное в силе определением ВС РФ от 14.10.2022 N 301-ЭС22-18495, определение ВС РФ от 10.04.2023 N 307-ЭС23-3114). При этом вывески "Ткани", "Ателье" и вывеска с фирменным наименованием ателье не являются рекламными (постановление АС Северо-Западного округа от 10.07.2023 N Ф07-8043/23, оставлено без изменения определением ВС РФ от 26.10.2023 N 307-ЭС23-20447), то же относится к вывеске с надписью "Пятерочка" и изображением цифры "5" в круге (определение ВС РФ от 07.02.2024 N 307-ЭС23-28367).

Даже если вывеска размещалась на МКД в момент сдачи дома, признать ее общим имуществом нельзя (определение ВС РФ от 03.04.2023 N 301-ЭС23-2358).

Уменьшение состава (размера) общего имущества МКД

Уменьшение размера (состава) общего имущества возможно только с согласия всех (100%) собственников, причем именно путем реконструкции дома. Получение согласия всех собственников необходимо также в случае, когда переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в доме (ч.ч. 1 - 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, см. также п. 11, п. 3 и п. 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в МКД, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, определения Верховного Суда РФ от 05.12.2017 N 18-КГ17-240, ВАС РФ от 10.07.2008 N 8577/08, Нижегородского облсуда от 03.03.2016 по делу N 33-2456/2016, постановление АС Дальневосточного округа от 27.01.2015 N Ф03-5646/14). Перепланировка помещения в МКД, после которой стены помещения стали толще, а площадь помещения - меньше, не нарушает прав остальных собственников и не является реконструкцией (определение Верховного Суда РФ от 15.01.2024 N 301-ЭС23-27701).

Включение в состав общего имущества в МКД нового имущества (увеличение)

Иногда у собственников возникает потребность увеличить размер общего имущества в МКД - включить в его состав новое дополнительное оборудование, земельный участок, объекты благоустройства и т. п. Ни ЖК РФ, ни Правила N 491 не содержат норм, регулирующих порядок оформления такого изменения состава / размера общего имущества в МКД. На практике собственники помещений МКД проводят ОСС, которое принимает (или не принимает) решение о включении того или иного объекта в состав общего имущества, поскольку:

- подпунктом "а" п. 1 Правил N 491 предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

- таким образом, общее собрание собственников помещений в жилом доме правомочно решать вопросы, связанные с утверждением состава общего имущества МКД (постановления ФАС Северо-Западного округа от 02.02.2011 N Ф07-14502/2010, Второго ААС от 10.02.2022 N 02АП-272/22).

В письме Минрегионразвития РФ от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 "Об определении перечня общего имущества собственников помещений в МКД" также разъяснено, что собственники помещений в МКД, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в МКД, руководствуясь статьей 36 ЖК РФ и пунктами 2 - 9 Правил N 491.

Внимание

В определении Верховного Суда РФ от 11.12.2012 N 18-КГ12-83 высказана правовая позиция о том, что увеличение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

При этом ЖК РФ не определяет, каким числом голосов должно приниматься решение об увеличении размера / состава общего имущества МКД. По мнению Минстроя России, указанное решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (письмо от 17.12.2020 N 37595-ОГ/04), указанная позиция иногда применяется и судами (см. определения Верховного Суда РФ от 12.05.2015 N 303-ЭС14-4720, Второго КСОЮ от 14.09.2021 по делу N 8Г-18501/2021, Санкт-Петербургского городского суда от 14.02.2023 по делу N 33-5411/2023, Смоленского областного суда от 15.03.2021 по делу N 33-487/2021, Архангельского областного суда от 29.11.2021 по делу N 33-7041/2021 (отменено определением Третьего КСОЮ от 13.04.2022 по делу N 8Г-2503/2022), Пермского краевого суда от 24.01.2022 по делу N 33-152/2022, решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 25.10.2022 по делу N 02-1669/2022), но есть и противоположные судебные акты (в определении от 06.12.2021 по делу N 33-2517/2021 Костромской облсуд пришел к выводу, что для увеличения общего имущества достаточно большинства голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном ОСС, аналогично в определении Архангельского областного суда от 15.06.2022 по делу N 33-3491/2022, решении АС Тюменской области от 20.04.2022 по делу N А70-940/2022).

Выдел собственником доли в общем имуществе МКД

Доля в общем имуществе МКД не приобретает самостоятельного правового значения, ведь выдел доли в натуре принципиально невозможен (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290, п. 2 ст. 259.2 ГК РФ, см. также п. 2 ст. 141.4 ГК РФ). Таким образом, собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право лишь на пользование общим имуществом МКД (определение ВС РФ от 17.01.2017 N 5-КГ16-230).

Пользование общим имуществом одним из сособственников без согласия остальных

Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ собственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать соответствующей компенсации. Однако есть мнение, что это правило не распространяется на объекты общего имущества в МКД в силу специфики объектов общего имущества, предназначенных для обслуживания МКД, поэтому права отдельного собственника в этом случае ограничены в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников долевой собственности, в силу чего использование ОИ одним из собственников без согласия всех остальных, выраженным решением ОСС, (или решения суда), неправомерно (п. 39 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, определения ВС РФ от 28.12.2020 N 305-ЭС20-17471, от 15.11.2019 N 305-ЭС19-13573, от 05.12.2016 N 304-ЭС16-10165, постановление АС Поволжского округа от 22.01.2016 N Ф06-3293/15; противоположное мнение поддержано "отказным" определением ВС РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС20-10204).

Внимание

Для установки наружного блока кондиционера на фасаде МКД собственнику также необходимо получить согласие ОСС (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 за 2023 год).

Какой иск подать к нарушителю, который использует общее имущество МКД без разрешения?

Если постороннее лицо или даже один из собственников использует часть общего имущества МКД без согласия других собственников, его могут ожидать два иска от имени собственников:

- так называемый негаторный иск порядке ст. 304 ГК РФ (защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения), проще говоря - о демонтаже нелегальных конструкций. Необходимо будет доказать, что 1) у истцов есть права собственности на общее имущество; 2) ответчик мешает им осуществлять права собственности, 3. ответчик мешает собственникам использовать их общее имущество (см., например, п. 45 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановление АС Уральского округа от 03.12.2019 N Ф09-7316/19, определение Кемеровского облсуда от 09.12.2014 по делу N 33-12098);

- иск о взыскании неосновательного обогащения к "нелегальному" пользователю общим имуществом (глава 60 ГК РФ). Его размер определяется как произведение тарифа, утвержденного решением ОСС, на количество периодов несанкционированного пользования общим имуществом МКД (определения ВС РФ от 23.08.2019 N 303-ЭС19-13633, от 07.08.2019 N 306-ЭС19-12137, от 26.07.2019 N 309-ЭС19-11038).

Если соответствующий иск подает в интересах собственников УК, она должна быть уполномочена на это решением ОСС (либо доказать нарушение собственных прав), - в противном случае в удовлетворении иска может быть отказано, поскольку у истца нет материального права на иск (постановление АС Северо-Западного округа от 22.08.2023 N Ф07-9996/23, оставлено в силе определением Верховного Суда РФ от 02.11.2023 N 307-ЭС23-21313).

Отметим, что иск о взыскании неосновательного обогащения за безвозмездное пользование общедомовым имуществом, на котором размещено отопительное оборудование в том числе иных МКД (групповая бойлерная) суд может и не удовлетворить, поскольку фактическое пользование помещением не нарушает имущественных прав собственников МКД (постановление АС Уральского округа от 24.08.2023 N Ф09-3832/23, оставлено без изменения определением Верховного Суда РФ от 20.11.2023 N 309-ЭС23-22107).

Тема

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

См. также

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Что входит в "Содержание и ремонт общего имущества" в МКД

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Протокол общего собрания собственников помещений в МКД о пользовании общим имуществом иными лицами

Реестр лиц, использующих объекты общего имущества в МКД

Договор на размещение сетей и оборудования в помещениях, относящихся к общей собственности жильцов МКД, для предоставления услуг связи (договор на размещение оборудования интернет-провайдеров)

Договор аренды имущества, являющегося частью общего имущества собственников МКД

Предписание об обеспечении свободного доступа к общему имуществу МКД

Еще...

Практические ситуации

Построить список