Энциклопедия решений. Компетенция общего собрания собственников в МКД (ноябрь 2024)

Компетенция общего собрания собственников в МКД

Смотрите в этом материале:

- о реконструкции и строительстве;

- о земельном участке, на котором расположен МКД;

- об ином общем имуществе МКД;

- об управлении домом;

- о вопросах, связанных с капитальным ремонтом;

- об использовании ГИС ЖКХ (иных систем);

- другие вопросы, отнесенные к компетенции ОСС

Ниже представлены вопросы, по которым ОСС вправе принимать решения (согласно прямому указанию ЖК РФ), и необходимое количество голосов, при которых решение считается принятым (кроме вопросов, связанных с созданием ТСЖ и избранием его правления).

При этом, однако, собственники-инициаторы ОСС могут выносить на голосование решения и по иным вопросам.

Если же инициатором ОСС выступает УК (или орган МСУ), то в повестку дня собрания могут быть включены только вопросы, прямо отнесенные Жилищным кодексом к компетенции ОСС помещений в МКД (ч. 7 ст. 45).

В соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие следующих решений:

За какое решение голосуют собственники на ОСС	Минимальное количество голосов "за"
Реконструкция и строительство, ремонт помещений общего имущества
о реконструкции МКД, в том числе с его расширением или надстройкой (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) Реконструкция объекта капстроительства - изменение параметров объекта либо его частей: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена/ восстановление несущих строительных конструкций (п. 14 ст. 1 ГрК РФ, см. также письмо Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08)	100% голосов собственников помещений в МКД, если реконструкция повлечет уменьшение общего имущества в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 1 ст. 40 ЖК РФ); не менее двух третей голосов от общего числа голосовв МКД, если реконструкция НЕ повлечет уменьшение общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о переустройстве / перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
о лицах, которые от имени собственников уполномочены представлять документы на согласование переустройства / перепланировку помещения, входящего в состав общего имущества в МКД (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
Земля, на которой расположен МКД
о пределах использования земельного участка, в том числе введение ограничений пользования им, в том числе об установке шлагбаума (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Одновременно необходимо определить порядок въезда на придомовую территорию транспортных средств собственников и иных лиц, а также размер и порядок внесения платы за обслуживание шлагбаума (письмо Минстроя РФ от 03.02.2020 N 2727-ОГ/04)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
о лицах, которые уполномочены от имени собственников заключать и подписывать соглашения об установлении сервитута /публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
о том, кто получает деньги по соглашениям о сервитутах, а также куда и каким образом их потратить (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
о благоустройстве земельного участка, который относится к общему имуществу собственников, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом земельном участке (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
Использование иного общего имущества МКД
о разрешении третьим лицам пользоваться ОИ (например, для установки рекламных конструкций, установки вытяжек и кондиционеров, сотовых вышек и т.п.) (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о лицах, которые уполномочены от имени собственников заключать соглашения об использовании ОИ, подписывать их (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
о том, кто получает деньги, полученные от договоров о пользовании ОИ, а также куда и каким образом их потратить (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ,письмо Минстроя России от 24.12.2019 N 44959-ОГ/06)
Управление домом
о выборе способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст.44, ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
о выборе управляющей организации (ч. 1, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)
о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4.1 ч. 2 ст.44 ЖК РФ)
о сроках внесения ежемесячной платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ)
об условиях договора управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), в том числе о размере платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ, ЖК (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ)	более 50% голосов от общего числа голосов в МКД (письмо Минстроя России от 06.09.2019 N 32453-ОГ/04)
о том, что домом продолжит управлять действующая УК, хотя и есть основания для "вычеркивания" данного МКД из реестра лицензий (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
о переходе на "прямые договоры" - то есть заключении собственниками, действующими от своего имени, договора (договоров) ХВС, ГВС, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения) с РСО, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
о том, что плата за КР на СОИ в составе платы за содержание жилья рассчитывается исходя из фактического потребления - показаний ОДПУ, а не по нормативам (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ)
о выборе совета МКД (ч. 1, ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ), количестве его членов (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ) сроке полномочий совета и сроке, через который совет МКД будет переизбран (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
о праве совета МКД принимать решения о текущем ремонте общего имущества МКД (п. 4.2 ч. 2 ст.44 ЖК РФ)	не менее 50% голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о выборе председателя совета МКД (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
о праве председателя совета МКД заключить от имени собственников помещений в МКД договор управления МКД, условия которого одобрены ОСС, с УК, избранной на этом ОСС (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 03.02.2020 N 2739-ОГ/04)
о праве председателя совета МКД принимать решения по вопросам сверх полномочий совета МКД (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), кроме полномочий, отнесенных к компетенции ОСС (п. 4.3 ч. 2 ст.44 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД, об условиях, размере и порядке его выплаты	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
о выборе комиссий собственников помещений в МКД (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ)
Вопросы капитального ремонта общего имущества МКД
о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (ФКР) (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 173 ЖК РФ)	не менее 50% голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в кредитной организации, совершение операций с денежными средствами на спецсчете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), и сроке, в течение которого он должен открыть спецсчет (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ)
о владельце этого специального счета и кредитной организации, в которой он открыт (п. 4 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ, см. также ч. 8 ст. 175, ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ)
о размере взноса на капремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером (п. 1.1-1. ч. 2 ст. 44, п. 1 ч. 4, ч. 4.2 ст. 170 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о минимальном размере ФКР в части превышения его размера над установленным региональным минимальным размером ФКР (п. 1.1-1. ч. 2 ст. 44, ч. 8 ст. 170 ЖК РФ)
о размещении на специальном депозите временно свободных средств ФКР, формируемого на спецсчете (п. 1.1-1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
о дополнительном взносе на одобренный ОСС ранее капремонт, если в ФКР на счете регоператора денег на него недостаточно (ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ)
о получении УК (ТСЖ, ЖСК, ЖК) кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД и о существенных условиях займа/кредита (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
о получении УК (ТСЖ, ЖСК, ЖК) гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
о погашении за счет ФКР кредита или займа, истраченного на капремонт ОИ в МКД, а также об уплате процентов по кредиту, займу (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
об оплате за счет ФКР расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
о капитальном ремонте общего имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 2, ч. 5, ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ), в том числе о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотрены региональной программой капремонта, если на спецсчете достаточно денег или определен способ финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ), о переносе срока капремонта ОИ в МКД на более поздний период либо о сокращении его объема (ч. 4 ст. 168 ЖК РФ)	не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), в том числе о финансировании конкретных работ по капремонту ОИ в МКД за счет той части ФКР, которая сформирована за счет повышенных взносов (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ)
о приостановлении обязанности по уплате взносов на капремонт (кроме должников), если ФКР достиг минимального размера (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ)
о порядке погашения задолженности по взносам на капремонт, если такая составляет половину и более от начисленных сумм (ч. 9, ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ)
о выборе лица, которое от имени всех собственников помещений в МКД участвует в приемке работ по капремонту и подписывает соответствующие акты в МКД, которые нуждались в капремонте на дату первой приватизации (ч. 6 ст. 190.1 ЖК РФ)
Использование ГИС ЖКХ (иных информсистем)
о том, что заочные ОСС проводятся в интерфейсе ГИС ЖКХ или иных информационных систем (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
о том, кто будет администратором заочного ОСС в ГИС ЖКХ или иной системе, то есть кто будет использовать систему от имени собственников (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
о продолжительности заочного ОСС в ГИС ЖКХ (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
о том, как администратор заочных ОСС в ГИС ЖКХ будет принимать: - сообщения о проведении ОСС, - решения собственников по вопросам, поставленным на голосование (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
об использовании ГИС ЖКХ или иной информсистемы в деятельности совета МКД, председателя совета МКД, комиссий собственников помещений в МКД (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ)
Другие вопросы
оплата расходов на созыв ОСС
о порядке финансирования расходов, понесенных УК (правлением ТСЖ, ЖСК, ЖК) в связи с организацией и проведением ОСС, если о созыве ОСС попросили собственники, обладающие 10% (п. 3.5 ч. 2 ст. 44, ч. 6 ст. 45 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
перевод жилья в категорию "нежилое помещение"
о согласии на перевод жилого помещения в нежилое (п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Внимание! Требуется специальный кворум: - более 2/3 голосов от общего числа голосов в МКД, если дом одноподъездный (п. 2 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), - более 2/3 голосов всех помещений того подъезда, где находится переводимая квартира, а всего - более 50% голосов от общего числа голосов МКД (п. 1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), если дом многоподъездный	простое большинство голосов при наличии кворума (п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ), если дом одноподъездный; простое большинство голосов при наличии кворума и условии, что "внутри подъезда" с переводом помещения также согласно простое большинство при наличии его кворума (п. 1 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ), - если дом многоподъездный
информирование собственников о предстоящем ОСС и о его результатах
о назначении общедоступного (для собственников) помещения в МКД тем местом, где инициатор ОСС должен будет разместить решения, принятые на ОСС, а также итоги голосования данного дома (например, холлы подъездов, входные группы, доски объявлений и т.п.) (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)
о специальном способе информирования собственников о том, что созывается ОСС (на будущее). Можно ввести сразу несколько способов, например, - на досках объявлений в холлах, во входных группах, на придомовой территории, на оборотной стороне платежных документов, через ГИС ЖКХ, по электронной почте и т.п. Если ОСС хочет ввести оповещение об ОСС путем размещений объявлений, то необходимо, чтобы эти объявления размещались в общедоступных местах МКД (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ)	простое большинство (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ)

Тема

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

См. также

Оформление протокола общего собрания собственников помещений в МКД

Порядок проведения общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме