Энциклопедия решений. Уменьшение в целях НДФЛ дохода от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества (ноябрь 2024)

Уменьшение в целях НДФЛ дохода от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета при продаже жилого имущества (долей в нем), иной недвижимости, доли в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (иному подобному договору), налогоплательщик НДФЛ вправе уменьшить сумму своих доходов, облагаемых по ставке 13%, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Внимание

Уменьшение доходов на сумму расходов применяется только вместо имущественного вычета. Одновремено вычет и уменьшение использовать нельзя.

Расходы, связанные с приобретением имущества, учитываются в суммах, относящихся как к данному налоговому периоду, так и к налоговым периодам, предшествующим ему (см. письма Минфина России от 04.05.2010 N 03-04-05/9-247, от 11.03.2009 N 03-04-05-01/122).

Внимание

Если налогоплательщик не нес расходов, связанных с приобретением имущества, оснований для применения пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ нет (см. также письмо Минфина России от 04.04.2016 N 03-04-05/18915).

НК РФ не конкретизирует, какие затраты могут быть учтены налогоплательщиком при расчете налоговой базы для целей исчисления НДФЛ с суммы, полученной от продажи имущества. Единственным условием является то, что осуществленные расходы должны быть непосредственно связаны с его приобретением. Из разъяснений специалистов финансового ведомства можно сделать вывод, что под такими расходами подразумеваются, прежде всего, суммы, уплаченные при покупке этого имущества продавцу (см. письма Минфина России от 28.04.2012 N 03-04-05/9-569, от 18.03.2010 N 03-04-05/7-111).

Кроме того, при продаже находившейся в собственности менее минимального срока владения недвижимости, налоговая база может быть уменьшена на сумму расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение этой недвижимости (см. письмо Минфина России от 05.07.2013 N 03-04-05/26183). В письме Минфина России от 22.03.2018 N 03-04-05/18155 также разъяснено, что при продаже квартиры и автомобиля физические лица, получившие указанное имущество в порядке наследования с обременением ипотекой и обязательствами по потребительскому кредиту, вправе уменьшить налоговую базу на сумму фактически произведенных ими расходов, связанных с приобретением этого имущества, включая расходы по возврату банкам заемных средств и расходы по погашению процентов за пользование заемными средствами.

Между тем, по мнению Минфина России, расходы на отделочные работы, установление газового и сантехнического оборудования, а также расходы на оплату услуг риелтора и (или) нотариуса не относятся к расходам, связанным с приобретением имущества (см. письма Минфина России от 24.01.2018 N 03-04-05/3535, от 24.10.2017 N 03-04-05/69469, от 16.02.2011 N 03-04-05/9-84).

Внимание

С 1 января 2016 года в пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ приведен состав расходов, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, которые могут учитываться при продаже этой доли.

Важно понимать, что согласно положениям пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта, находящегося в его собственности менее минимального срока владения, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого же объекта. При этом в случае, если сумма документально подтвержденных расходов на приобретение одного объекта превышает сумму доходов от его продажи, получившийся остаток не может быть учтен при определении суммы облагаемого дохода по иным объектам и, соответственно, не учитывается при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ в целом за налоговый период. См. письмо ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@.

Внимание

В целях применения имущественного вычета с 2016 года минимальный срок владения изменился только в отношении отдельных объектов недвижимости (до 5 лет), в отношении иного имущества срок остался прежним - 3 года.

Если сумма дохода, полученная от продажи имущества, меньше, чем документально подтвержденные расходы по его приобретению, налоговая база по НДФЛ будет равна нулю (см. также письмо Минфина России от 15.07.2013 N 03-04-05/27529).

Примечание

По правоотношениям, возникшим с 1 августа 2017 года, при продаже жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации в Москве, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи таких жилого помещения или доли (долей) в нем на величину произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем и (или) жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве (одиннадцатый абзац пп. 2 п. 2 ст.220 НК РФ).

Документальное подтверждение расходов

Для подтверждения фактически произведенных расходов на покупку имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, по окончании налогового периода одновременно с налоговой декларацией по НДФЛ налогоплательщику необходимо представить документы, подтверждающие его оплату. НК РФ не определен их перечень. По мнению специалистов налоговых органов (см. письма ФНС России от 06.05.2009 N ШС-22-3/370@, УФНС России по г. Москве от 21.10.2010 N 20-14/4/110289@, от 20.05.2011 N 20-14/4/049728@, от 20.04.2011 N 20-14/4/38795@, от 18.02.2011 N 20-14/4/15255@), документами, свидетельствующими о факте осуществления расчетов, а также подтверждающими движение денежных средств от покупателя к продавцу, могут быть:

- денежная расписка в получении исполнения обязательства полностью или в соответствующей части (в случае осуществления сделки купли-продажи между физическими лицами). Расписка должна содержать: наименование (Ф.И.О.) продавца, его паспортные и адресные данные, запись о полученной сумме денежных средств, подпись продавца, дату;

- справка-счет, являющаяся документом строгой отчетности, выдаваемая юридическими лицами (или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими торговлю транспортными средствами);

- банковские выписки и платежные документы о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;

- товарные и кассовые чеки;

- квитанции к приходным кассовым ордерам;

- иные документы, которые оформляются в зависимости от условий приобретения имущества и расчетов за него.

При этом если в текст договора включено положение о том, что на момент его подписания расчеты между сторонами произведены полностью, то исполнение обязательств, в том числе факт уплаты денежных средств, можно считать подтвержденными (см. письма ФНС России от 22.05.2013 NЕД-4-3/9243@, Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/7-93).

Помимо документов, подтверждающих покупку реализованного имущества, к налоговой декларации необходимо также приложить копии гражданско-правовых договоров (купли-продажи и пр.). Причем договор купли-продажи должен присутствовать обязательно, поскольку он позволяет установить наличие прав и обязанностей сторон, принадлежность платежных документов к сделке, ее сумму и т.п. (см. письмо УФНС России по г. Москве от 06.07.2010 N 20-14/4/070889).

Вычет в размере фактических и документально подтвержденных расходов по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно, то есть при каждом случае продажи имущества (см. письма Минфина России от 27.04.2012 N 03-04-05/7-563, от 25.02.2010 N 03-04-05/7-68, от 17.11.2006 N 03-05-01-05/254, УФНС России по г. Москве от 11.06.2009 N 20-15/4/059567).

Примечание

Правила, введенные Законом N 382-ФЗ, подлежат применению в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ, письма Минфина России от 02.07.2015 N 03-04-05/38226, от 26.05.2015 N 03-04-05/30186, от 20.05.2015 N 03-04-05/29023, от 09.04.2015 N 03-01-11/20231).

Соответственно, при реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, предоставление имущественного вычета осуществляется в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных Законом N 382-ФЗ, то есть по прежним правилам (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).

Тема

Налоговый вычет по НДФЛ при продаже имущества (имущественных прав)

См. также

Плательщики НДФЛ

Доходы от реализации имущества, находившегося в собственности более трех (пяти) лет, не облагаемые НДФЛ

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех (пяти) лет

Имущественный вычет по НДФЛ при продаже имущества (кроме жилья), находившегося в собственности менее минимального срока владения

Уменьшение в целях НДФЛ доходов от продажи доли в уставном капитале организации

НДФЛ при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года

НДФЛ с доходов физлиц по договору ренты

Формы документов

Расписка в получении денежных средств (от физического лица физическому лицу)

Практические ситуации

Построить список