Энциклопедия решений. Проверки в сфере деятельности по управлению многоквартирными домами (ноябрь 2024)

Проверки в сфере деятельности по управлению многоквартирными домами

Управление многоквартирными домами (далее - МКД) может осуществляться различными способами (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

- домом могут управлять непосредственно собственники квартир (если квартир в доме не более тридцати),

- домом может управлять ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребкооператив,

- домом может управлять управляющая организация (далее - УК).

При этом УК - в отличие от ТСЖ, ЖК, ТСН или иного потребкооператива - обязана получить лицензию на осуществление своей деятельности (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Эту лицензию, согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ, выдает орган государственного жилищного надзора субъекта РФ (далее - орган ГЖН). Такая лицензия действует на территории всего региона (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).

Органы ГЖН вправе и обязаны контролировать деятельность любых субъектов, которые управляют МКД. Но управляющие организации, у которых есть лицензия на управление МКД, контролируются только в рамках лицензионного контроля (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Все остальные субъекты проверяются в рамках государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК РФ).

Внимание

Закон прямо запрещает проводить мероприятия государственного жилищного надзора в отношении УК, работающих на основании лицензии (ч. 7 ст. 20 ЖК РФ).

Таким образом, если УК имеет лицензию, выданную региональным органом ГЖН, то лицензионный контроль - включая документарные и выездные проверки - может проводиться и проводится только на основе ст.ст. 192, 193 и 196 ЖК РФ с учетом требований Федеральных законов от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" и от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Законы N 99-ФЗ и 294-ФЗ соответственно). Именно этими законами установлены предмет и процедура таких проверок.

Тем не менее, в документах проверок могут быть ссылки на ст. 20 ЖК РФ, посвященную именно госжилнадзору, а не лицензионному контролю. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 196 ЖК РФ должностные лица органа ГЖН при осуществлении лицензионного контроля имеют права, предусмотренные ч. 5. ст. 20 ЖК РФ. 

Единственное исключение из указанного правила - это проведение внеплановой проверки в случае, если в течение трех месяцев подряд в орган ГЖН поступит два (или больше) протокола общего собрания собственников помещений в МКД, при этом во всех протоколах будут решения по аналогичным вопросам повестки дня (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). В таком случае орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку. Документарная ли это будет проверка или выездная - оставлено на усмотрение органа ГЖН. Предмет этой проверки - соблюдение законодательства при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания. Назначается такая проверка, как правило, не в отношении конкретного лица, а лишь по факту поступления двух и более протоколов общего собрания. Процедуры законов N 294-ФЗ, 99-ФЗ в такой проверке не используются (решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 21.12.2016 по делу N 12-66/2017). Следовательно, проверяться будет не деятельность УК в целом, а лишь исполнение ею тех обязанностей, которые связаны с организацией собрания или вытекают из существа принятых им решений. Довольно часто орган ГЖН в рамках такой проверки ограничивается изучением только протоколов собраний (постановление Девятого ААС от 20.04.2017 N 09АП-12301/17, решение АС Ивановской области от 28.10.2016 по делу N А17-4216/2016).

Помимо органов ГЖН, органы местного самоуправления (далее - ОМСУ) также могут прийти с проверкой УК. Здесь возможны два варианта:

- ОМСУ вправе проверять деятельность УК в рамках муниципального жилищного надзора, но только если в управляемом МКД есть хотя бы одна муниципальная квартира (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ). Если УК не управляет квартирами муниципального жилфонда, ОМСУ не вправе проверять ее деятельность (определение Верховного Суда РФ от 16.05.2016 N 309-КГ16-4046, постановления АС Уральского округа от 11.09.2015 N Ф09-4864/15, АС Западно-Сибирского округа от 06.06.2016 N Ф04-1542/16; противоположный вывод - решение АС Ямало-Ненецкого АО от 13.07.2016 по делу N А81-2346/2016). Некоторые суды уточняют, что "муниципальные" проверки правомочны только в отношении муниципальных квартир или общего имущества МКД (постановления АС Центрального округа от 20.04.2017 N Ф10-700/17, АС Поволжского округа от 04.08.2016 N Ф06-11328/16). Провести проверку могут по заявлению не только нанимателей муниципального жилья, но и жильцов приватизированных квартир (постановление Второго ААС от 10.02.2017 N 02АП-10262/16). Тот факт, что УК имеет лицензию, в данном случае не имеет значения: ч. 7 ст. 20 ЖК РФ устанавливает запрет на проведение в отношении таких УК только государственного, но не муниципального жилнадзора (постановления АС Дальневосточного округа от 21.11.2016 N Ф03-5314/16, Четвертого ААС от 11.04.2017 N 04АП-725/17);

- ОМСУ обязан провести внеплановую УК по жалобе о невыполнении УК обязательств, предусмотренных договором управления МКД, в том числе о невыполнении работ, услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлении коммунальных услуг. Такую жалобу могут принести как собственники квартир, так и председатель совета МКД, общественное объединение общественного жилищного контроля и вообще любое НКО (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ). Указанная внеплановая проверка проводится ОМСУ независимо от того, есть ли в управляемом МКД муниципальные квартиры (постановления АС Центрального округа от 05.04.2017 N Ф10-920/17, АС Дальневосточного округа от 21.11.2016 N Ф03-5314/16, Восьмого ААС от 30.03.2017 N 08АП-1582/17). Если проверка выявит нарушения, то ОМСУ имеет единственное полномочие - не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созвать собрание собственников помещений в МКД по вопросу о расторжении договора с действующей УК и выборе новой УК или об изменении способа управления (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ). В связи с этим многие суды придерживаются мнения, что выдать предписание после такой проверки ОМСУ не вправе (постановления АС Поволжского округа от 04.08.2016 N Ф06-11328/16, АС Западно-Сибирского округа от 06.06.2016 N Ф04-1542/16, Восьмого ААС от 24.04.2017 N 08АП-3175/17 и от 18.04.2017 N 08АП-2555/17, Двадцатого ААС от 20.12.2016 N 20АП-6471/16). Однако имеется и противоположная практика (постановления Четырнадцатого ААС от 25.08.2016 N 14АП-5130/16, Восемнадцатого ААС от 03.04.2015 N 18АП-612/15).

Темы

Проверки организаций и предпринимателей

Деятельность управляющих организаций по управлению МКД

См. также

Лицензионные проверки управляющих компаний

Плановые осмотры и рейды, проводимые органами ГЖН

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами