Индивидуальное регулирование вместо нормативного (А. Пьянкова, "эж-ЮРИСТ", N 7, февраль 2012 г.)

Индивидуальное регулирование вместо нормативного

Собственники нежилых помещений в отличие от собственников жилых помещений не имеют законодательно регламентированной возможности объединяться для решения вопросов управления общим имуществом, что создает почву для конфликтов. Рассмотрим различные модели регулирования отношений.

Аналогия закона

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ получили право объединяться в товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы. Взаимоотношения же собственников нежилых помещений, в частности офисного центра, нормативно никак не урегулированы.

Частично проблему правового вакуума в 2009 году решил ВАС РФ, издав Постановление Пленума от 23.07.2009 N 64.

Суд признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений (ст. 289, 290 ГК РФ). Это окончательно расставило точки над i в вопросе о том, можно ли сдать в аренду, например, лестницу и часть коридора (в свое время имели место такие прецеденты, которые, разумеется, были незаконны в силу того, что такие объекты должны находиться в общей долевой собственности)*(1).

Вместе с тем к порядку принятия общих решений собственниками помещений относится лишь п. 5 Постановления N 64. Так, по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст. 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Таким образом, собственники помещений деловых центров вправе, как и собственники помещений в многоквартирных домах, собираться на общие собрания.

Практика применения несуществующих норм

Как правило, управляющую компанию для оказания коммунальных и иных сопутствующих услуг собственникам навязывает застройщик. Между собственниками и такой управляющей компанией нередко возникают споры, которые они вынуждены разрешать в судебном порядке.

Иногда суды указывают, что возможность оспаривания решения общего собрания собственников помещения нежилого здания законом не предусмотрена, а аналогия закона в данном случае неприменима*(2).

Ростовский бизнес-центр в 2010 году впервые выиграл судебный процесс, в котором суд подтвердил легитимность проведенного собрания и право собственников на смену формы управления зданием. В этом деле аффилированная с застройщиком управляющая компания оспаривала возможность применения ЖК РФ к взаимоотношениям собственников бизнес-центра. Это был первый судебный прецедент, когда спор об управлении нежилым зданием рассматривался в арбитражном суде согласно нормам ЖК РФ. Суд мотивировал решение Постановлением Пленума ВАС РФ N 64.

Прежняя управляющая компания оспорила решение в апелляционном порядке и выиграла дело. Апелляционный суд полностью поддержал доводы суда первой инстанции о возможности применения норм ЖК РФ по аналогии и правомочности общего собрания, но исковые требования о передаче технической документации новой управляющей компании счел не подлежащими удовлетворению по той причине, что договор с прежней управляющей компанией не расторгнут в установленном порядке, на общем собрании данный вопрос не рассматривался*(3).

Таким образом, собственникам помещений в бизнес-центре не удалось отстоять свои права. Не повезло и их товарищам по несчастью из Екатеринбурга, которые тщетно пытались доказать в суде злоупотребление доминирующим положением со стороны управляющей компании - она отказывалась передать необходимую документацию вновь избранной компании*(4).

Что делать?

В отсутствие достаточного законодательного регулирования собственники помещений могут избрать различные модели регулирования своих взаимоотношений. Предлагаем наиболее удобные:

1. Создание некоммерческого партнерства. Из всех некоммерческих организаций НКП - наиболее гибкая организационно-правовая форма. Кроме того, порядок голосования будет определяться уставом партнерства. В том числе может быть предусмотрен порядок голосования пропорционально площади помещения, находящегося в собственности.

Однако в силу принципа добровольности членства в некоммерческой организации нельзя обязать собственников вступить и принудить к исполнению решения.

К тому же процедура государственной регистрации партнерства очень длительная. Она занимает около месяца, регистрация производится в территориальном управлении Министерства юстиции и связана с тщательной проверкой всех представленных документов.

2. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности). Между собственниками заключается договор простого товарищества, в котором они обязуются совместно действовать в целях управления общим имуществом здания и получения коммунальных услуг и уполномочивают представлять их интересы для решения общих задач управляющую компанию. Это может быть как уже существующая компания, так и вновь созданная наиболее крупными собственниками.

В договоре можно определить обязанность по оплате коммунальных услуг и штрафные санкции за неоплату; положения о правопреемстве новых собственников.

Но установить порядок голосования пропорционально площади помещения, находящегося в собственности, невозможно.

3. Общее собрание собственников. Организовывается собрание собственников помещений в здании, на котором они уполномочивают некую уже существующую управляющую компанию действовать в их интересах в целях получения коммунальных услуг и управления общим имуществом.

Голосование проводится пропорционально площади помещения, находящегося в собственности. А в договоре можно установить обязанность по оплате коммунальных услуг и штрафные санкции за неоплату; положения о правопреемстве новых собственников.

Вместе с тем на основании решения общего собрания каждому собственнику необходимо заключить соответствующий индивидуальный договор с управляющей компанией (либо единый договор с множественностью лиц на стороне собственников помещений). Это связано с возможным уклонением части собственников от подписания такого договора, что затруднит взыскание задолженности по оплате получаемых услуг.

Разумеется, индивидуальное регулирование не может заменить нормативного. Очевидно, что необходимость нормативного регулирования данных вопросов назрела давно. Поэтому следует позитивно оценить предложение разработчиков проекта ГК РФ о распространении режима долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома на иные виды вспомогательного имущества, в том числе нежилые здания.

А. Пьянкова,

преподаватель, АНО "Юридический колледж при ПГУ", г. Пермь

"эж-ЮРИСТ", N 7, февраль 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Определение ВАС РФ от 16.07.2010 N ВАС-9326/10 по делу N А53-26511/2009.

*(2) Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 N 17АП-6691/2010-ГК; ФАС УО от 27.10.2010 N Ф09-8324/10-С5.

*(3) Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.2010; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу N А53-7807/2010.

*(4) Постановление ФАС УО от 26.04.2011 N Ф09-1604/11-С5.