Вопрос: В здании муниципального автономного учреждения "Детская школа искусств N 1" индивидуальный предприниматель Иванов арендует помещение для занятий с детьми по театральному мастерству. Договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, был заключен между администрацией и ИП Ивановым в 2006 году. Данное помещение согласно плану приватизации подлежало продаже в ноябре 2011 года. По состоянию на 01.01.2012 право собственности на него не зарегистрировано. Можем ли мы начислить арендную плату за данный период времени? ("Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере", N 2, март-апрель 2012 г.)

В здании муниципального автономного учреждения "Детская школа искусств N 1" индивидуальный предприниматель Иванов арендует помещение для занятий с детьми по театральному мастерству.

Договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, был заключен между администрацией и ИП Ивановым в 2006 году. Данное помещение согласно плану приватизации подлежало продаже в ноябре 2011 года. По состоянию на 01.01.2012 право собственности на него не зарегистрировано.

Можем ли мы начислить арендную плату за данный период времени?

В соответствии с п. 2 ст. 298 ГК РФ автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Согласно п. 3 ст. 299 ГК РФ право оперативного владения имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством, в том числе в случае изъятия по решению собственника имущества.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. На практике возможна ситуация, когда арендатор недвижимого имущества выкупает его, но по каким-либо причинам между подписанием договора купли-продажи и регистрацией перехода права собственности на это имущество проходит некоторый период. На вопрос об обязанности покупателя по оплате аренды объекта за данный период времени существует две противоположные точки зрения:

1. Заключение договора купли-продажи недвижимости без государственной регистрации перехода права собственности на нее не порождает у покупателя права собственности на данное имущество, и до момента регистрации пользователь должен вносить плату в размере стоимости аренды этого имущества. В постановлениях ФАС ВВО от 23.05.2011 N А17-4650/2010, от 10.11.2011 N А17-399/2011 указано, что прекращение арендного обязательства не предоставляет истцу права на бесплатное пользование объектом недвижимости в период до регистрации права собственности.

2. Согласно постановлениям ФАС ДВО от 30.08.2011 N Ф03-3590/2011, ФАС ЗСО от 20.10.2011 N А27-505/2011 в указанный период покупатель является законным владельцем, вследствие чего договор аренды прекратился, так как покупатель владеет ранее арендуемым им имуществом не на основании договора аренды, а на основании купли-продажи. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. Данная позиции представлена в Постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим приобретателю на праве собственности с момента его государственной регистрации. По нашему мнению, в период между заключением договора купли-продажи и государственной регистрацией перехода права собственности покупатель (арендодатель по договору аренды данного имущества) обязан вносить арендную плату. При этом за ним остается право оспорить данную позицию в судебном порядке.

А.И. Бирюков,

к.э.н., профессор Государственного университета Минфина РФ,

заместитель начальника Управления внутреннего контроля (аудита) и

оценки эффективности деятельности Федерального казначейства

1 марта 2012 г.

"Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере", N 2, март-апрель 2012 г.