Вопрос: К наймодателю обратился гражданин с просьбой заключить договор социального найма квартиры. Документы на вселение у него отсутствуют, ордер выдавался совсем на другого человека (родственных связей нет). Обратившийся гражданин проживает там 10 лет, исправно платит коммунальные платежи. Наниматель данной квартиры после вселения и регистрации по месту жительства другого гражданина в 2002 году снялся с регистрационного учета и выбыл в неизвестном направлении. Есть ли основания для заключения с гражданином договора социального найма? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2012 г.)

К наймодателю обратился гражданин с просьбой заключить договор социального найма квартиры. Документы на вселение у него отсутствуют, ордер выдавался совсем на другого человека (родственных связей нет). Обратившийся гражданин проживает там 10 лет, исправно платит коммунальные платежи. Наниматель данной квартиры после вселения и регистрации по месту жительства другого гражданина в 2002 году снялся с регистрационного учета и выбыл в неизвестном направлении.

Есть ли основания для заключения с гражданином договора социального найма?

Раздел III Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) устанавливает основания и порядок заключения договора социального найма. По общему правилу договоры заключаются с гражданами, состоящими на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности (глава 7 ЖК РФ). Поскольку, как мы поняли из вопроса, гражданин в установленном порядке не признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, законных оснований для заключения с ним договора социального найма не имеется.

Часть 2 ст. 82 ЖК РФ также предусматривает, что дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Однако отметим, что данное право может реализовать только дееспособный член семьи нанимателя, заручившийся согласием остальных членов своей семьи и наймодателя, и только в рамках действующего (не прекращенного) договора социального найма. Рассмотрим изложенные в вопросе обстоятельства на предмет их соответствия требованиям части 2 ст. 82 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Кроме того, в силу ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным законом.

Из приведенных выше норм жилищного законодательства, а также того обстоятельства, что, как следует из вопроса, жилищные правоотношения с участием гражданина возникли в 2002 году, следует, что в рассматриваемой ситуации подлежат применению нормы Жилищного кодекса РСФСР (далее - ЖК РСФСР), действовавшего до 1 марта 2005 года (в этой связи смотрите, например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.05.2012 N 33-5851).

Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. При этом такие граждане приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если они являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

В то же время в силу ст. 89 ЖК РСФСР в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Таким образом, заключенный договор найма может считаться нерасторгнутым ввиду выезда нанимателя в 2002 году (и, соответственно, проживающий в квартире гражданин вправе реализовать предоставленное частью 2 ст. 82 ЖК РФ право) только в том случае, если данный гражданин имел на момент выезда нанимателя равное с ним право пользования жилым помещением. Иными словами, если он являлся или признавался членом семьи нанимателя.

К членам семьи нанимателя согласно ст. 53 ЖК РСФСР относятся проживающие с ним совместно его супруг, дети и родители. Таким образом, для данной категории граждан необходимо только наличие одного признака для признания их членами семьи нанимателя - совместное проживание с ним. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также в исключительных случаях - иные лица рассматриваются статьей 53 ЖК РСФСР в качестве членов семьи нанимателя при наличии одновременно нескольких признаков: вселения их нанимателем в качестве членов семьи, совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяйства (в этой связи смотрите, например, решение Смольнинского районного суда от 16.12.2010 по делу N 2-4541/10, решение Стрежевского городского суда Томской области от 23.11.2010, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://strezhevskoy.tms.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_nu m=1&id=70600101011241223489841000101423).

Поскольку часть 1 ст. 69 ЖК РФ определяет членов семьи нанимателя аналогичным образом, то, на наш взгляд, следует принять во внимание разъяснения, данные в п. п. 25, 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ". Согласно этим разъяснениям под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п. Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК РФ). Похожие разъяснения были даны в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства".

Как следует из вопроса, в рассматриваемой ситуации гражданин был вселен в жилое помещение нанимателем как посторонний ему человек (не являющийся супругом нанимателя, его ребенком или родителем, другим родственником, а также нетрудоспособным иждивенцем). Тем самым жилищным законодательством он отнесен к категории "иные лица". Следовательно, для установления факта наличия у него равного с нанимателем права пользования жилым помещением необходимо установить, был ли он вселен нанимателем в качестве члена семьи, проживал ли совместно с ним, вел ли с ним общее хозяйство.

По нашему мнению, то обстоятельство, что после вселения гражданина в 2002 году наниматель сразу же снялся с регистрационного учета и выехал из занимаемой им по договору социального найма квартиры, свидетельствует об отсутствии фактов их совместного проживания и ведения общего хозяйства. При таких обстоятельствах, на наш взгляд, самостоятельное право пользования данным жилым помещением у этого гражданина не возникло (смотрите, например, кассационное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 18.02.2011 по делу N 33-2568/2011). Поэтому вследствие выезда нанимателя договор социального найма должен считаться расторгнутым; проживающий в квартире гражданин не вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя; заключить договор социального найма он может только на общих основаниях (встав на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и дождавшись своей очереди на получение жилья).

Полагаем, что факт регистрации данного гражданина по месту проживания в данном случае решающего значения не имеет: Конституционный Суд РФ своим постановлением от 25.04.1995 N 3-П признал положение об установленном порядке как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим по содержанию ряду статей Конституции РФ. Поэтому значение прописки или регистрации по месту жительства (пребывания) в настоящее время свелось к одному из доказательств при разрешении судами споров о праве на жилую площадь между бывшими членами семьи нанимателя либо между ними и наймодателем. Факт несения гражданином расходов на оплату коммунальных услуг, на наш взгляд, правового значения также не имеет, поскольку потребление таких услуг (и, следовательно, их оплата) напрямую не связано с наличием у потребителя права пользования жилым помещением, в отношении которого эти услуги оказываются. Длительное проживание гражданина в жилом помещении не относится действующим жилищным законодательством РФ к основаниям для заключения договора социального найма.

Отметим, что наше мнение может расходиться с официальной позицией органов государственной власти. В случае возникновения спора он будет разрешаться судом исходя из всей совокупности представленных сторонами доказательств по делу.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

31 мая 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.