Вопрос: Физическое лицо приобрело квартиру на первом этаже многоэтажного жилого дома. На лестничной площадке - 4 квартиры, при этом две из них переведены в нежилые помещения, в них располагаются аптека и парикмахерская. Физическое лицо также планирует перевод купленного помещения из жилого в нежилое для последующего использования его в предпринимательской деятельности, однако ещё один собственник жилого помещения не дает согласия. В каких случаях не требуется согласие собственников других помещений при переводе собственного помещения из жилого в нежилое? Существуют ли виды деятельности, осуществление которых возможно и в жилых помещениях? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2012 г.)

Физическое лицо приобрело квартиру на первом этаже многоэтажного жилого дома. На лестничной площадке - 4 квартиры, при этом две из них переведены в нежилые помещения, в них располагаются аптека и парикмахерская. Физическое лицо также планирует перевод купленного помещения из жилого в нежилое для последующего использования его в предпринимательской деятельности, однако ещё один собственник жилого помещения не дает согласия.

В каких случаях не требуется согласие собственников других помещений при переводе собственного помещения из жилого в нежилое? Существуют ли виды деятельности, осуществление которых возможно и в жилых помещениях?

Согласно ст. 17 ЖК РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, т.е. в целях проживания людей (п. 1 ст. 17 ЖК РФ). Аналогичная норма содержится и в ст. 288 ГК РФ. Использование собственником жилого помещения не по назначению в соответствии со ст. 293 ГК РФ влечет негативные последствия, вплоть до принудительного изъятия жилья в установленном порядке (ст. 235 ГК РФ). В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч.ч. 1-3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных).

В то же время законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например научной, творческой, адвокатской и другой) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные, технические, экологические, противопожарные и иные требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, п. 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25). Представляется, что подобное использование помещения должно осуществляться таким образом, чтобы в расположенных вблизи жилых помещениях не нарушались требования, предъявляемые к жилым помещениям. Перечень этих требований достаточно объемен: он касается конструкции, расположения помещений и доступа к ним, инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение, лифты) и содержится в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Поэтому осуществление того или иного вида предпринимательской деятельности не должно создавать вибрации стен, шумы, превышающие допустимые нормы, загрязнение воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья других жильцов.

Отметим, что действующие нормы ограничивают использование помещений в многоквартирных жилых домах для отдельных видов деятельности. Так, пункт 4.10 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" (приняты постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 N 109, далее - СНиП 31-01-2003) указывает, что в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах - также в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, т.е. помещений, предназначенных для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района, и других, разрешенных к размещению в жилых зданиях органами Госсанэпиднадзора помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. А согласно п. 4.14 СНиП 31-01-2003 в жилых этажах допускается размещать помещения общественного назначения для индивидуальной деятельности (в пределах площади квартир). В составе квартир с двухсторонней ориентацией допускается предусматривать дополнительные помещения для семейного детского сада на группу не более 10 чел.; кабинеты приема на одного или двух врачей (по согласованию с органами санитарно-эпидемиологической службы); кабинет массажа на одного специалиста. Семейный детский сад допускается размещать в квартирах с двухсторонней ориентацией, расположенных не выше 2-го этажа в зданиях не ниже II степени огнестойкости при обеспечении этих квартир аварийным выходом согласно 6.20*, "а" или "б", СНиП 21-01 и при наличии возможности устройства игровых площадок на придомовой территории.

Однако в силу п. 4.10 СНиП 31-01-2003 в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах - также в третьем этаже) в любом случае не допускается размещать:

- специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

- специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;

- все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 кв. м); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);

- предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. м и с музыкальным сопровождением;

- прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 кв. м; общественные уборные; похоронные бюро; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

- производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

- рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, ветеринарные клиники и кабинеты.

Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается располагать пристроенными к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.

Полагаем, что перечисленные виды деятельности в жилых домах не допускается осуществлять независимо от того, будет ли предпринимателем получено на это согласие собственников помещений дома или нет.

Статьей 288 ГК РФ установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 23 ЖК РФ такой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Заявитель - собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - кадастровый (технический) паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве, соответственно, жилого или нежилого).

Перечень документов, предусмотренный в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, является исчерпывающим (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ), соответственно, орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеуказанных (смотрите ответ на вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики за 2 квартал 2008 года, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 (далее - Обзор), постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2006 N Ф09-4051/06-С3).

Вместе с тем, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, в том случае, если перевод жилого помещения в нежилое сопряжен с проведением реконструкции многоквартирного дома, требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, ч.ч. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений в пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В ч. 3 ст. 36 ЖК РФ указано, что в случае уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (смотрите, например, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 N 08АП-5000/2009, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2009 N 14АП-4791/2008, ФАС Центрального округа от 14.04.2010 по делу N А08-598/2009-26).

При проведении только перепланировки и переустройства*(1) жилых помещений согласия собственников помещений многоквартирного дома не требуется (смотрите, например, определение Краснодарского краевого суда от 06.04.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://kraevoi.krd.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&i d=23400001104061014061111001238350). Исключение составляет случай, когда переустройство и (или) перепланировка конкретного помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме - на такие переустройство и (или) перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Таким образом, как указано в Обзоре, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ должны применяться в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Отметим, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе обжаловать решение о переводе жилого помещения в нежилое, если этим решением нарушаются их права и законные интересы (смотрите, например, решение Любинского суда Омской области от 03.12.2008, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://lubinskcourt.oms.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=164&cl=1, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 N Ф04-1315/2008(1343-А46-43), Центрального округа от 20.02.2008 N А64-3251/07-16, Северо-Западного округа от 20.04.2007 N А05-8525/2006-24).

В силу положений ч. 2 ст. 22 ЖК РФ в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое названо в том числе наличие доступа (отдельного входа) к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (коридора, подъезда и т.д.) или наличие технической возможности оборудовать такой доступ, например возможность переоборудовать окно под дверь, возможность прорубить в стене отверстие для двери и т.д. (смотрите, в частности, определение ВАС РФ от 16.09.2008 N 7241/08). Следовательно, в рассматриваемой ситуации для осуществления перевода квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного дома, в нежилое помещение необходимо будет предварительно получить разрешение и произвести работы по перепланировке и (или) реконструкции (т.е. осуществить изменение параметров объекта капитального строительства и его частей) помещения в соответствии с утвержденным проектом.

Отметим, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входит в том числе земельный участок, на котором дом расположен. А при оборудовании самостоятельного доступа в переводимое помещение возникнет необходимость в разрушении части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение и в оборудовании крыльца, что связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (приведет к использованию придомовой территории (газона) под дорожку, замощенную брусчаткой). Поэтому необходимо получение согласия собственников помещений этого дома. Из такой позиции исходят арбитражные суды (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2008 N А43-7099/2007-38-250). Аналогичного мнения придерживается и Департамент недвижимости Минэкономразвития России (смотрите письмо Минэкономразвития РФ от 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать в случаях: непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ; несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ (п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). Никаких иных оснований для отказа действующее законодательство не предусматривает (смотрите, например, решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 20.04.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://gatchinsky.lo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1 &id=47600061104251429522291000157314).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

21 июня 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) О понятии перепланировки и переустройства смотрите постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".