Переселение в связи со сносом - не улучшение жилищных условий! (Д. Келехсаева, "Жилищное право", N 11, 12, ноябрь, декабрь 2011 г.)

Переселение в связи со сносом - не улучшение жилищных условий!

Москва всегда отличалась своими социальными благами: добавками к пенсиям, транспортными льготами, компенсациями на оплату коммунальных услуг и др. Именно в Москве в основном активно сносились и расселялись пятиэтажки.

Закон от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" был намного гуманнее Жилищного кодекса РФ. Очередники, чьи дома шли под снос, имели право получить причитающееся им по закону жилье раньше положенного срока согласно дате постановки на учет.

В соответствии с ранее действующей редакцией пункта 3 статьи 13 Закона от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" "гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, и состоящим на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях". Таким образом, переселение граждан из пятиэтажек с одновременным улучшением жилищных условий также было особенностью московского законодательства для блага москвичей. Одновременно решались две проблемы: и пятиэтажки расселялись, и очередь двигалась.

Но согласно пункту 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ "предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 настоящего Кодекса (статья 86 - в связи со сносом дома. Прим. автора), другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления". Следовательно, закон субъекта Федерации противоречил федеральному закону: нарушался основной принцип жилищного законодательства - соблюдение очередности при улучшении жилищных условий. По протесту прокуратуры г. Москвы были внесены поправки в закон о переселении. Теперь в соответствии с пунктом 3 статьи 13 Закона от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" "гражданам, освобождающим по основаниям, предусмотренным настоящим Законом, жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, и состоящим на жилищном учете, при их согласии улучшаются жилищные условия в порядке очередности. При принятии данного решения учитывается дата признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях".

Таким образом, теперь переселенцам-очередникам (как нанимателям, так и собственникам) предоставляются жилые помещения по размеру общей площади равнозначные освобождаемым без снятия с учета. Исключение составляют лишь плановые очередники. Им жилищные условия улучшаются во время переселения в соответствии с Законом города Москвы. Норма предоставления - 18 кв. м площади жилого помещения на человека.

Отметим, что страдают от новых поправок лишь те, кто имел договор найма жилого помещения, - собственники квартир остались в старом положении. В итоге ситуация следующая: во-первых, обычный наниматель в сносимом доме оказывается в более выгодном положении, чем очередник, из чего несложно сделать вывод, что очереднику следует просто вовремя сняться с очереди, а во-вторых, те проживающие по договору социального найма, кто ожидал счастливого момента расселения, могут со спокойной совестью идти и приватизировать свое жилье, а затем выставлять его на рынок. Смысл держать подобное жилье в такой ситуации исчез полностью.

Д. Келехсаева,

юрист

Комментарий к статье

Татьяна Бекренева, юрист

Жилищный кодекс РФ предусматривает, что если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (статья 86 ЖК РФ). Выселение по рассматриваемому основанию предусматривается в случае сноса многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение.

Согласно положениям статьи 19 Жилищного кодекса РФ государственный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации или субъектам РФ. В связи с этим принятие решения о сносе дома, в котором находится занимаемое по договору социального найма жилое помещение, применительно к жилищным фондам Российской Федерации или субъектов РФ, а следовательно, и обязанность по переселению проживающих в таком помещении граждан лежит на федеральных органах государственной власти либо органах государственной власти субъекта РФ. В случае принятия решения о сносе дома, находящегося в собственности муниципального образования, обязанность по переселению граждан в другие благоустроенные жилые помещения на условиях договора социального найма лежит на соответствующих органах местного самоуправления.

Согласно статье 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в том числе в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.

В соответствии со статьей 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 Жилищного кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Так, например, в Санкт-Петербурге согласно статье 22 Закона г. Санкт-Петербурга от 05.05.2006 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" при расселении многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, используются все способы обеспечения прав граждан на жилище, предусмотренные данным Законом. В Москве порядок предоставления жилых помещений, в том числе по договору социального найма, в связи со сносом дома, в котором находится это помещение, регламентирован положениями Закона города Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве". Данный Закон в качестве основания для освобождения жилых домов определяет правовой акт Правительства Москвы, принимаемый в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома (при невозможности их проведения без отселения); переводом жилого дома, признанного непригодным для проживания, в нежилой фонд; признанием жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу; изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом г. Москвы, планами развития округов и районов города, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов. Положениями Закона определены права граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов), а также права членов семьи собственника жилого помещения (жилого дома), установлено, что переселение производится с соблюдением принципа сохранения района проживания.

Автор указывает, что в связи с изменением пункта 3 статьи 13 Закона от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" изменился порядок определения размера площади, которую получают переселенцы-очередники: "Таким образом, теперь переселенцам-очередникам (как нанимателям, так и собственникам) предоставляются жилые помещения по размеру общей площади равнозначные освобождаемым без снятия с учета". Не совсем понятно, как этот вывод автора соотносится с тем, что изменение положений пункта 3 статьи 13 указанного Закона касается приведения в соответствие этого закона с федеральным законодательством в части восстановления основного принципа жилищного законодательства - соблюдения очередности при улучшении жилищных условий.

В Законе города Москвы от 31.05.2006 N 21 определены условия, основания и порядок признания жителей города Москвы нуждающимися в жилых помещениях, и в нем не указано, что если дом подлежит сносу, то при предоставлении жилья по этим основаниям (пункт 1 статьи 86 ЖК РФ) гражданин должен быть снят с учета как нуждающийся. Автор же сама цитирует пункт 1 статьи 89: "В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления". Думается, что переселенцы-очередники не меняют статуса "очередника", если при переселении одновременно не будет решен вопрос и об улучшении для них жилищных условий. По конкретному делу Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда от 06.04.2011 указала, что при переселении жильцов в связи со сносом следует руководствоваться нормами материального права, которые регулируют порядок предоставления жилого помещения лицам, состоящим на жилищном учете, и учитывать положения Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", в части 3 статьи 20 которого установлена норма предоставления площади жилого помещения - 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека (Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06.04.2011 N 33-5982/2011).

Закон города Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" также устанавливает условия и порядок обеспечения прав граждан при переселении, освобождении жилых помещений (жилых домов) на основании решений исполнительных органов государственной власти г. Москвы, а также предоставления жилых помещений, возмещения (компенсации) либо выкупной цены собственникам.

В силу статьи 6 указанного Закона города Москвы от 31.05.2006 N 21 собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение (компенсация) собственнику предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает правом пользования либо правом собственности. Возмещение (компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом. Судебная практика подтверждает данное правило (см. Определение Московского городского суда от 11.04.2011 по делу N 4г/5-3222/11).

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 13.03.2007 N 167-ПП "О Положении о предоставлении денежного возмещения собственнику, освобождающему жилое помещение" денежное возмещение за выкупаемое городом жилое помещение выплачивается на основании гражданско-правового договора, заключаемого с собственником жилого помещения.

Переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляются путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или путем предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность.

Но надо учитывать, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 того же Закона г. Москвы требования граждан, не основанные на нормах федерального законодательства и законодательства города Москвы, о предоставлении жилого помещения в конкретном месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворению не подлежат (см. Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28.04.2011 N 33-10192).

Таким образом, нельзя однозначно уверять, что переселение в связи со сносом не является улучшением жилищных условий. Жилищные условия не улучшаются, если семья не состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а если состоит, то переселение в связи со сносом дома семьи, состоящей на учете, может расцениваться как улучшение, что подтверждает и судебная практика (Определение Московского городского суда от 14.02.2011 по делу N 4г/1-619).

Александр Корольков, начальник правового отдела аппарата Общероссийского профсоюза работников физической культуры, спорта и туризма Объединения профсоюзов России СОЦПРОФ (РОСПРОФСПОРТ)

В целом необходимо согласиться с автором относительно подхода законодателя к решению жилищного вопроса о переселении граждан в другое благоустроенное жилье в случае сноса жилого дома. Однако при исследовании вопроса о переселении граждан в другое благоустроенное жилье в случае сноса жилого дома необходимо учитывать особенности судебной практики при разрешении жилищных вопросов. Вот некоторые выводы из судебной практики.

1. Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предоставленное ответчикам жилое помещение при переселении соответствует требованиям статей 86, 89 Жилищного кодекса РФ, а также Закону г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве": "Предоставляемая жилая площадь в доме-новостройке соответствует предъявленным требованиям о равнозначности предоставляемого жилого помещения ранее занимаемому жилому помещению, является благоустроенным жилым помещением; ответчики не состоят на учете по улучшению жилищных условий". Кроме того, судом первой инстанции указано, что жилое помещение предоставляется ответчикам в связи со сносом дома, при этом переселение в связи со сносом дома не является улучшением жилищных условий (Определение Московского городского суда от 10.08.2010 по делу N 33-23788).

2. Отказ ответчиков от переселения не основан на законе, поскольку предоставляемая ответчикам жилая площадь выделяется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, отказ ответчиков как очередников по улучшению жилищных условий от трехкомнатной квартиры повлек в порядке статьи 13 Закона г. Москвы "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" для ответчиков предоставление им равнозначного жилого помещения. Указанный вывод был сделан Московским городским судом (Определение от 28.09.2010 по делу N 33-30186) при исследовании вопроса о переселении в другое жилье, в случае если подошла очередь граждан по предоставлению жилья, в порядке улучшения жилищных условий. Если граждане отказываются от предлагаемого жилья, то они получают жилье в порядке статьи 13 Закона г. Москвы "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве".

3. В Определении Московского городского суда от 22.07.2010 по делу N 33-21836 сделаны следующие выводы: согласно статье 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляется путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в предусмотренных законом случаях путем предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность.

Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, и состоящим на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.

При отказе граждан, состоящих на жилищном учете, от улучшения жилищных условий им предоставляется жилое помещение, равнозначное по общей площади занимаемому жилому помещению, соответственно по договору социального найма, найма или безвозмездного пользования при наличии оснований, установленных законом города Москвы. Такие граждане продолжают состоять на жилищном учете до подхода очереди.

При предоставлении жилого помещения гражданам, не состоящим на жилищном учете и занимающим жилые помещения менее нормы предоставления площади жилого помещения, установленной законом города Москвы, учитывается наличие иных жилых помещений, принадлежащих гражданам или членам их семей на праве самостоятельного пользования, все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, а также действия, совершенные за последние пять лет, в том числе вселение иных лиц по месту жительства, в результате которых жилищные условия указанных граждан ухудшились. Перечень действий, повлекших ухудшение жилищных условий, и действий, не являющихся ухудшением жилищных условий, устанавливается законом города Москвы. При наличии у граждан или членов их семей иных жилых помещений, в отношении которых они обладают правом самостоятельного пользования, или совершении ими сделок или действий, в результате которых жилищные условия граждан ухудшились, им предоставляются жилые помещения, равнозначные по общей площади освобождаемым. То есть из указанных выше норм закона следует, что улучшение гражданам жилищных условий при переселении является правом, а не обязанностью ДЖП и ЖФ г. Москвы.

Поскольку ответчики отказались от предоставленных им вариантов квартир, жилое помещение им должно быть предоставлено равнозначное по общей площади занимаемому жилому помещению по договору социального найма без снятия с жилищного учета до подхода очереди.

4. Московский городской суд в своем Определении от 24.06.2010 по делу N 33-18707 пришел к следующим выводам. В соответствии со статьей 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В силу статьи 86 Жилищного кодекса РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Согласно статье 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 Жилищного кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

В соответствии со статьей 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", действующего в настоящее время, переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляется путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в предусмотренных законом случаях путем предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность.

Размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы. Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, и состоящим на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий.

При предоставлении жилого помещения гражданам, не состоящим на жилищном учете и занимающим жилые помещения менее нормы предоставления площади жилого помещения, установленной законом города Москвы, учитывается наличие иных жилых помещений, принадлежащих гражданам или членам их семей на праве самостоятельного пользования, все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, а также действия, совершенные за последние пять лет, в том числе вселение иных лиц по месту жительства, в результате которых жилищные условия указанных граждан ухудшились. Перечень действий, повлекших ухудшение жилищных условий, и действий, не являющихся ухудшением жилищных условий, устанавливается законом города Москвы. При наличии у граждан или членов их семей иных жилых помещений, в отношении которых они обладают правом самостоятельного пользования, или совершении ими сделок или действий, в результате которых жилищные условия граждан ухудшились, им предоставляются жилые помещения, равнозначные по общей площади освобождаемым.

Суд исходил из того, что положениями статьи 89 ЖК РФ установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ. Из изложенного следует, что поскольку жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий.

Суд обосновано исходил из того, что ни действующим ЖК РФ, ни положениями Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" в данном случае не предусмотрено предоставление отдельных жилых помещений.

Александр Рыжов, руководитель аппарата комитета Законодательного собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса

Статья 20 Закона Нижегородской области от 07.09.2007 N 123-З "О жилищной политике в Нижегородской области" предусматривает, что гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, и состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при их согласии жилищные условия улучшаются без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.

Эта норма нижегородского закона, похожая на процитированное положение Закона города Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", не оспаривалась и, полагаю, оспариваться не будет. Дело в том, что согласно указанному Закону Нижегородской области основанием для освобождения жилых помещений (жилых домов) в Нижегородской области является правовой акт Правительства Нижегородской области или органа местного самоуправления муниципального образования Нижегородской области, принимаемый в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Нижегородской области в связи с:

1) переводом жилых помещений (жилого дома), признанных в установленном действующим законодательством порядке непригодными для проживания, в нежилой фонд;

2) признанием в установленном действующим законодательством порядке жилых помещений непригодными для проживания, многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

3) изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с федеральным законодательством.

В данных случаях предоставление жилья вне очереди соответствует ЖК РФ.

Именно согласно пункту 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

Согласно статье 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Согласно статье 87 ЖК РФ если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Упрекать прокуратуру в возможных социальных последствиях - что расселяемые москвичи теперь получат новое жилье в соответствии с ЖК РФ - совершенно некорректно.

Описываемая ситуация возникла вследствие решения определенных должностных лиц города Москвы, не захотевших выполнять условия финансирования Фонда содействия реформирования ЖКХ, установленные Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", и сохранявших жилищное законодательство Москвы "особенным".

Вместе с тем при реализации региональных адресных программ по переселению граждан Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ допускает увеличение площади предоставляемых гражданам жилых помещений за счет бюджета субъекта РФ.

С учетом того, что в 2010 году расходы города Москвы на реализацию социальных программ составили 552 млрд. рублей, а в 2011 году составят более 602 млрд. рублей, проблема могла бы быть безболезненно решена в рамках федерального законодательства.

Но, как говорится, поезд ушел.

Комментарий к статье

Зоя Вешкурцева, юрист

"Переселение в связи со сносом - не улучшение жилищных условий!" - приходится согласиться с данным утверждением автора статьи.

К сожалению, законодательство и судебная практика пошли по этому пути. Можно рассуждать о справедливости или несправедливости подобной ситуации, но в настоящий момент она складывается именно таким образом.

Хотелось бы коснуться трех моментов, так или иначе затронутых в комментируемой статье.

1. О переселении

Согласно статьям 86-88 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предоставление другого жилого помещения может быть произведено по указанным в данных статьях основаниям, в частности: предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома, предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания (статья 87 ЖК РФ), предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации, в котором находится жилое помещение (статья 87.1 ЖК РФ), и предоставление жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома (статья 88 ЖК РФ).

Предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома предусмотрено статьей 86 ЖК РФ, в которой указывается, что если помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Для всех вышеописанных случаев переселения в другое жилое помещение статьей 89 ЖК РФ установлен общий порядок предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма: другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления (пункт 1 статьи 89 ЖК РФ).

Следует отметить, что последнее положение пункта 1 статьи 89 ЖФ РФ, которое касается случаев, когда гражданам, состоящим на учете или имеющим право состоять на учете, жилые помещения представляются по нормам представления, введено в связи с принятием Федерального закона от 30.11.2010 N 328-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности". Именно с этим законом связана ссылка этой нормы на случаи, предусмотренные федеральным законом.

Если в конкретной ситуации такой случай отсутствует, то помещение предоставляется по общему правилу, т.е. другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Из самой нормы статьи 89 ЖК РФ следует, что при переселении не предполагается улучшение жилищных условий.

Это многократно подтверждено судебной практикой, которая с 2009 года единообразна в данной ситуации.

Подробнее остановимся на судебной практике по этому вопросу.

- Определением Конституционного Суда РФ от 03.11.2009 N 1368-О-О было разъяснено, что выселение из аварийных жилых помещений, занимаемых гражданами как по договору социального найма, так и на праве собственности, производится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, которое согласно статье 89 ЖК РФ должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и отвечать требованиям части 2 статьи 89 ЖК РФ по числу комнат. Указанные критерии являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них предоставление выселяемым гражданам жилого помещения недопустимо.

В частности, среди предъявляемых к жилому помещению требований есть требование о том, что объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики (пункт 20 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Это приобретает особое значение в случае, когда предметом первоначального договора социального найма являлась комната как разновидность жилого помещения (пункт 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ), предназначенного для использования в качестве места непосредственного проживания.

Вместе с тем внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает, в свою очередь, исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем (чтобы права граждан при выселении не были ущемлены) с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.

- В другом судебном акте также разъясняется (см. пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"), что по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (статья 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание, прежде всего, уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86-89 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.

- в Определении Верховного Суда РФ от 22.06.2010 N 69-В10-8 суд также указал, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними. Равнозначность по общей площади жилых помещений в виде квартир предполагает равнозначность не только в соотношении жилой площади и площади вспомогательных помещений, составляющих общую площадь вновь предоставляемого и ранее занимаемого жилого помещения, но и равнозначность в количестве комнат по сравнению с ранее имевшимся.

2. О специфике Москвы

Что касается Москвы, нужно иметь в виду некоторые особенности.

Действительно, в комментируемой статье указано, что ранее действующая редакция Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" предусматривала более мягкие условия для переселенцев-очередников, занимающих жилье по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования. При переселении им улучшались жилищные условия независимо от даты их признания нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В настоящий момент, как правильно указал автор статьи, редакция пункта 3 статьи 13 Закона г. Москвы N 21 была изменена, очередникам при сносе здания и переселении предоставляется право при их согласии улучшать жилищные условия в порядке очередности с учетом того, что при принятии решения будет учитываться дата признания их нуждающимися.

Но все не так однозначно.

К сожалению, формально формулировка ужесточилась, но остается неясным, как будет учитываться эта дата. В каждом конкретном случае орган, принимающий решения, не ограничен в своем усмотрении. Например, если очередник стоит на очереди первым, но его дом не подпадает под снос, а другой очередник стоит условно вторым, но его дом должен быть снесен. Какое в этом случае будет принято решение, покажет только конкретное дело.

Естественно, что очередники, вставшие на очередь недавно и которые должны ждать улучшения жилищных условий достаточно долгий период, не смогут проскочить вперед очереди. Таким образом частично отсекаются случаи недобросовестности, когда подпадающее под снос жилье приобреталось специально с целью досрочного получения нового жилья и улучшения жилищных условий.

Поэтому совет автора комментируемой статьи не так уж однозначен. Стоит анализировать каждый конкретный случай.

Кроме того, в Москве проблема переселения в связи со сносом дома имеет специфику, которая не предусматривалась ЖК РФ. Это связано с тем, что ЖК РФ определяет конкретные случаи переселения, а Закон г. Москвы N 21 кроме этих случаев указывает еще одно основание, отсутствующее в ЖК РФ. Для Москвы основанием для освобождения жилых домов является правовой акт Правительства Москвы, принимаемый в связи с изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов (подпункт 4 пункта 1 статьи 4 Закона г. Москвы N 21).

По этой причине возникала совсем иная подоплека "справедливости" при сносе и переселении в другое жилье. Одно дело, когда дом аварийный и необходимо переселить жильцов, чтобы обеспечить безопасность и соблюдение жилищных прав, и совсем другой случай, когда дом сносится по причине того, что территория будет застраиваться элитными домами, а людей из пригодного для проживания дома в связи с реконструкцией района выселяют в более дешевый район.

Для уменьшения споров, а также сроков переселения в Москве достаточно широкое распространение имела практика предоставления при переселении помещения с более комфортными условиями и с улучшением жилищных условий без учета очередности, а иногда и без учета того, что гражданин вообще не имел оснований для улучшения жилищных условий.

Такова была политика в этой области некоторое время назад.

Сейчас массовая застройка в Москве сократилась, поэтому сократилась и необходимость в таком "поощрении" граждан к переезду.

3. Из практики судов

Из имеющихся в широком доступе дел следует, что для судебной практики характерны дела, которые лишь косвенно связаны с очередниками, либо дела, в которых вопрос о том, является ли гражданин очередником, является спорным.

- Например, Определением Московского городского суда от 18.04.2011 по делу N 33-11306) суд отказал нанимателям в отмене принятого судом первой инстанции решения по следующим причинам.

Судом было установлено, что дом подлежит отселению и сносу на основании Постановления Правительства г. Москвы от 30.12.2003 N 1075-ПП "О комплексной реконструкции квартала 37-38 Юго-Запада (Юго-Западный административный округ)" и во исполнение Распоряжения Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19.07.2010 года N 584-РП "О переселении жителей из пятиэтажных, ветхих жилых домов, подлежащих отселению и сносу в 2010-2011 годах".

Наниматель и его сын проживали на условиях социального найма в одной комнате в двухкомнатной квартире.

Семья нанимателя состояла с 1998 года на жилищном учете по договору коммерческого найма на общих основаниях.

В 2007 году наниматель принял наследство в виде квартиры. Регистрация в управлении Росреестра по г. Москве не произведена.

Распоряжением Префектуры ЮЗАО г. Москвы от 25.10.2010 нанимателю на семью из 2-х человек в связи со сносом дома предоставлена по договору социального найма квартира в доме-новостройке.

От предложенных вариантов двухкомнатной квартиры по договору найма и от однокомнатной квартиры в доме-новостройке по договору социального найма наниматель отказался.

Удовлетворяя исковые требования ДЖП и ЖФ г. Москвы о выселении, суд пришел к обоснованному выводу о том, что предоставляемая нанимателю и его сыну для переселения однокомнатная квартира в доме-новостройке по договору социального найма в связи со сносом дома отвечает требованиям жилищного законодательства, является благоустроенным, равноценным жилым помещением большей площади, чем ранее занимали ответчики, отвечает установленным санитарным и техническим нормам, расположена в доме-новостройке в том же административном округе г. Москвы.

Кроме того, суд правильно указал, что жилое помещение предоставляется ответчикам не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома и должно быть равнозначным ранее занимаемому жилому помещению, данные условия истцом, Префектурой СВАО г. Москвы, были соблюдены.

При таких обстоятельствах суд обоснованно выселил ответчиков из комнаты, которую они ранее занимали, на предоставленную жилую площадь.

Отказывая в удовлетворении встречного иска нанимателя и его сына о признании незаконным отказа ДЖП и ЖФ г. Москвы в предоставлении квартиры по договору социального найма, обязании предоставить двухкомнатную квартиру по договору социального найма, суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для предоставления ответчикам двухкомнатной квартиры, поскольку наниматель принял наследство в виде квартиры площадью жилого помещения, т.е. наниматель перестал быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Доводы кассационной жалобы нанимателя о том, что суд не применил законодательство г. Москвы, устанавливающее, что размер площади должен составлять не менее 18 кв. м на одного человека независимо от факта постановки переселяемых граждан на жилищный учет, суд признал несостоятельными и не влекущими отмену вынесенного по делу решения.

Довод ответчиков о том, что они являются разными семьями и им должна быть предоставлена двухкомнатная квартира, не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку по смыслу статьи 89 ЖК РФ при отселении граждан в связи со сносом дома им должно быть предоставлено жилое помещение, равноценное занимаемому ими до выселения, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий.

- По другому делу суд отказал истцам в иске в связи с тем, что семья не состояла на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, хотя основания для обращения по этому вопросу, судя по информации из судебного дела, имелись.

В Определении Московского городского суда от 28.04.2011 по делу N 33-10192 суд анализировал следующие обстоятельства: наниматель, его сын, его сестра и сын сестры занимали по договору социального найма отдельную трехкомнатную квартиру общей площадью 57,5 кв. м, жилой - 38,8 кв. м. Семья нанимателя на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий не состояла.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 18.05.2004 N 301-ПП "О дальнейшем развитии ипотечного кредитования и завершении комплексной реконструкции квартала 34-35 района..." дом, где находилась квартира нанимателя, подлежал отселению и сносу.

Распоряжением Префекта ЗАО г. Москвы от 13.09.2010 семье нанимателя на 4-х человек в связи со сносом дома была предоставлена отдельная трехкомнатная квартира общей площадью 71 кв. м, жилой - 41,4 кв. м в доме-новостройке.

Одновременно суд не нашел правовых оснований, предусмотренных действующим законодательством, для удовлетворения встречного иска переселяемых жильцов о предоставлении двух отдельных квартир, в связи с чем отказал в удовлетворении встречных исковых требований об обязании ДЖП и ЖФ г. Москвы предоставить семье сестры нанимателя (семье из 2-х человек) отдельную двухкомнатную квартиру по договору социального найма площадью до 50 кв. м и понуждении ДЖП и ЖФ г. Москвы предоставить семье нанимателя (семье из 2-х человек) отдельную двухкомнатную квартиру по договору социального найма площадью до 50 кв. м.

Ответчики не представили суду в соответствии со статьями 56, 57 ГПК РФ доказательства того, что переселение их в предоставленную квартиру ухудшит условия их дальнейшего проживания, как не представили и доказательства того, что они не являются членами одной семьи.

Доводы ответчиков о том, что им должны представить две отдельные квартиры, противоречат норме статьи 89 ЖК РФ и норме, содержащейся в пункте 5 статьи 3 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве".

- И еще один пример, Определением Московского городского суда от 18.05.2011 по делу N 33-14585 суд отказал гражданам в иске. Суд указал, что в силу части 2 статьи 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы.

В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 10.08.2005 "О признании аварийным жилого дома..." указанный дом подлежит освобождению, а жители - переселению.

Судом по делу установлено, что в двухкомнатной муниципальной квартире общей площадью 77,6 кв. м, жилой площадью 38,9 кв. м, проживают наниматель, его бывшая жена, дочь бывшей жены, внучка бывшей жены.

На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий они не состоят.

Из материалов дела следует, что вопрос о предоставлении жилого помещении семье нанимателя был рассмотрен на заседании общественной комиссии Центрального административного округа (протокол от 01.09.2010), согласно которому семье из 4-х человек была предоставлена отдельная трехкомнатная квартира площадью жилого помещения 80,3 кв. м, общей площадью 78,8 кв. м, жилой площадью 47,9 кв. м.

Управлением департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЦАО нанимателю выданы смотровые ордера на квартиру, из которых усматривается, что часть переселяемых граждан на переезд согласились, а наниматель не согласился.

Распоряжением Префектуры Центрального Административного округа г. Москвы от 07.09.2010 О.В.И. на семью из 4-х человек предоставлена отдельная трехкомнатная квартира с освобождением занимаемой жилой площади. Управлению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в Центральном административной округе было предписано заключить договор социального найма с нанимателем на предоставленное жилое помещение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований нанимателя, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для выделения истцу отдельного жилого помещения не имеется. При этом суд исходил из того, что переселение граждан в связи сносом жилого дома улучшением жилищных условий не является.

Согласно статье 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, осуществляется путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" к членам семьи заявителя относятся супруг (супруга) и их несовершеннолетние дети независимо от места их жительства, лица, объединенные признаками родства или свойства, совместно проживающие в жилом помещении, а также граждане, проживающие совместно с заявителем, в том числе вселенные им в жилое помещение в качестве членов семьи в установленном порядке либо на основании решения суда.

Нанимателю и его семье было предоставлено жилое помещение площадью, превышающей размер занимаемой квартиры и соответствующей норме предоставления на четырех человек.

Таким образом, суд правомерно указал на то, что требование истца о предоставлении ему жилой площади отдельно от бывшей жены удовлетворению не подлежит, поскольку наниматель и проживающие совместно с ним в целях предоставления жилого помещения в связи с переселением рассматриваются в качестве членов семьи.

Таким образом, вывод автора комментируемой статьи следует в каждом конкретном случае проверять для того, чтобы не ухудшить правовое положение граждан, переселяемых при сносе дома в другое жилое помещение.

"Жилищное право", N 11, 12, ноябрь, декабрь 2011 г.