Вопрос: Организация приобрела на торгах помещение у департамента земельных и имущественных отношений. Согласно договору купли-продажи стоимость помещения составила 7 200 000 руб. Причем НДС в договоре предусмотрен не был. Организация перечислила продавцу всю сумму - 7 200 000 руб. и при этом как налоговый агент уплатила в бюджет НДС, исчисленный по расчетной ставке в сумме 1 098 300 руб. (7 200 000 руб. : 118 х 18). Далее она потребовала от департамента вернуть сумму, эквивалентную перечисленному налогу, но тот отказал. Правомерно ли это? ("Российский налоговый курьер", N 23, декабрь 2011 г.)

Организация приобрела на торгах помещение у департамента земельных и имущественных отношений. Согласно договору купли-продажи стоимость помещения составила 7 200 000 руб. Причем НДС в договоре предусмотрен не был. Организация перечислила продавцу всю сумму - 7 200 000 руб. и при этом как налоговый агент уплатила в бюджет НДС, исчисленный по расчетной ставке в сумме 1 098 300 руб. (7 200 000 руб. : 118 х 18). Далее она потребовала от департамента вернуть сумму, эквивалентную перечисленному налогу, но тот отказал. Правомерно ли это?

Спорный вопрос. При реализации на территории РФ муниципального имущества, которое не закреплено за муниципальными предприятиями и учреждениями, но которое составляет муниципальную казну городского, сельского поселения или другого муниципального образования, НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ). В роли таковых выступают покупатели, за исключением физлиц, не имеющих статус ИП. Налоговая база определяется как сумма дохода от реализации с учетом налога. Таким образом, покупатели обязаны исчислить расчетным методом, удержать и уплатить в бюджет соответствующий НДС.

По мнению Минфина России, при продаже государственного или муниципального недвижимого имущества по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость уже включает НДС (письма Минфина России от 19.10.09 N 03-07-15/147 и ФНС России от 12.05.10 N ШС-37-3/1426@). Если придерживаться данного мнения, то отказ департамента в возврате НДС является неправомерным.

В частности, есть решения судов, которые поддержали эту позицию (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.11.10 N А33-4791/2010 и от 07.10.10 N А33-4172/2010). Они исходили из того, что указание в распоряжении администрации о приватизации помещений их рыночной стоимости без ссылки на включение в нее суммы НДС повлечет для покупателя увеличение стоимости имущества, что является неправомерным. Но в этих случаях организациям удалось доказать, что рыночная стоимость имущества в отчете оценщика определена с учетом НДС.

Однако некоторые суды считают иначе, опираясь на условия договоров и данные независимых оценщиков, которые указывают, что рыночная стоимость определена ими без учета НДС. В результате суды приходят к выводам, что сумма НДС в цену договора не включена (постановления ФАС Центрального от 19.09.11 N А62-6185/2010, Поволжского от 30.05.11 N А12-15976/2010 и Северо-Западного от 19.07.11 N А05-12693/2010 округов).

Последние решения приняты судами с учетом позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в постановлении от 17.03.11 N 13661/10. В нем указано, что гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

Обратите внимание: в этом деле суд не учел доводы заявителя, ссылавшегося на упомянутые письма Минфина России и ФНС России. Суд указал, что договор купли-продажи недвижимости регулируется нормами гражданского законодательства и к его условиям не применяется налоговое законодательство.

О.А. Курбангалеева,

генеральный директор ООО "Консалтинг успешного бизнеса",

канд. экон. наук

1 декабря 2011 г.

"Российский налоговый курьер", N 23, декабрь 2011 г.