Из практики высшего арбитражного суда по рассмотрению вопросов жилищного хозяйства (Ю. Петропавловская, "Коммунальщик", N 12, декабрь 2011 г.)

Из практики высшего арбитражного суда по рассмотрению вопросов жилищного хозяйства

В настоящей статье рассматриваются некоторые важные вопросы жилищного хозяйства, которые были предметом рассмотрения в нижестоящих судах, и даже в Президиуме Высшего арбитражного суда.

Первая часть касается вопроса товарищества собственников жилья, поскольку здесь наиболее часто возникают вопросы, когда ТСЖ, так или иначе, участвует в рассмотрении споров в арбитражном суде. И прежде всего хотелось бы отметить нюансы по ст. 135, 136 Жилищного кодекса по созданию ТСЖ. Есть разница в том, как заявляются требования в арбитражный или вообще в суд. Первое требование - признание недействительным решения государственного органа, осуществляющего действия по государственной регистрации по внесению сведений в реестр юридических лиц, сведений о создании ТСЖ. Обжаловать это можно именно как признание незаконными действий по внесению. И здесь основным вопросом является то, насколько орган при осуществлении этих действий нарушал законодательство, причем именно то законодательство, которое регулирует его полномочия.

Рассмотрим, к сожалению, довольно распространенную ситуацию, когда в доме есть два ТСЖ, и они начинают решать, кто из этих юридических лиц правомочен осуществлять управление, какие-то действия по содержанию общего имущества и т.д. Так вот, если в суд идет одно ТСЖ с требованием о признании недействительным решения о государственной регистрации юридического лица другого ТСЖ, то здесь предметом рассмотрения будет, во-первых: вопрос, насколько полномочно само это ТСЖ обращаться с таким требованием в суд, а второе - все-таки будет проверяться именно незаконность действий органа. То есть рассмотрение споров в арбитражном суде, так как вопросы, связанные с ТСЖ, относятся к компетенции арбитражного суда, будет вестись по главе 24 Арбитражно-процессуального кодекса. Поскольку основное в данном случае - действия органов, все это регулируется ст. 198 Арбитражно-процессуального кодекса. В нем есть п. 4, ст. 198, который говорит о сроке, в течение которого можно обратиться с такими требованиями в суд - три месяца с момента совершения действий. В данном случае с момента внесения сведений в Единый государственный реестр юридических лиц. Если пропущено три месяца, то это является самостоятельным основанием для отказа удовлетворения ваших исковых требований вне зависимости от того, насколько вы правы в заявлении таких требований.

Во-вторых. Суд рассматривает именно такой спор с позиции положений законов о государственной регистрации юридических лиц индивидуальных предпринимателей от 2011 г. и анализирует, действительно ли был полный пакет документов, представленный на регистрацию (прежде всего это протокол собрания всех собственников дома), и, в общем-то, за пределы этих требований он не выходит. Поэтому если пакет документов был представлен в полном объеме, то в удовлетворении требования о признании незаконными действий государственных органов по внесению сведений в реестр будет отказано. То есть, если вашей целью является устранить незаконно созданное ТСЖ, то, наверное, прежде всего следует учитывать вопрос о том, как сформировать требование, и, конечно, это требование именно непосредственно к самому ТСЖ. Скорее всего, если вы считаете, что при создании второго ТСЖ не соблюдалась процедура, предусмотренная Жилищным кодексом при его создании, например не было общего собрания, на котором было принято решение о создании такого ТСЖ, то вам следует идти с исковыми требованиями в порядке гражданского производства именно ко второму ТСЖ.

Есть другой пример, где инициаторами такого требования были сами собственники жилых помещений в многоквартирном доме, и суд такие требования удовлетворил. В этом случае требования звучали следующим образом: о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о создании ТСЖ, признании недействительной записи в едином государственном реестре юридических лиц о создании ТСЖ, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, взыскание расходов на представителя в размере 9000 руб. То есть что касается второго и третьего требования о признании недействительной записи, то сама запись не является актом, который можно обжаловать в суде, поэтому в принципе по процессу такое требование будет оставлено без рассмотрения. Основным здесь является требование о признании недействительным решения общего собрания. Суд рассмотрел, установил, что в данном случае действительно собрание было неполномочным, поскольку отсутствовало извещение всех сособственников в доме. В материалах дела доказательство таких извещений отсутствует. То есть, может, в реальности они и есть, но в данные материалы дела в первую инстанцию суда общей юрисдикции такие доказательства представлены не были. У нас в любом производстве, в том числе в арбитраже и судах общей юрисдикции, установление фактических обстоятельств в большинстве случаев относится на суд первой инстанции. Соответственно, если вы не представили эти доказательства, потом будет очень трудно объяснить, почему вы их не представили. Конечно, возможно и не учитывать такие процедуры, но лучше все заранее предусмотреть. И если вы считаете, что действительно в данном случае процедура явно не соблюдена, второе ТСЖ создано позже вашего и правопреемства никакого нет, нет соответствующего решения, запротоколированного общего собрания нет или протокол недействителен, тогда нужно заявлять в первой инстанции о соответствующей экспертизе и тут же заявлять об отнесении потом всех расходов на проигравшую сторону. В принципе все это решаемо, поэтому убедительная просьба для себя делать все-таки вывод, кто не прав. Если не прав орган регистрирующий в том, что он зарегистрировал, несмотря на то что отсутствовал полный пакет документов, то это один иск - даже не иск, а требование. Оно будет рассмотрено по административному производству. Если в принципе вы не согласны с тем, что ТСЖ второе создано незаконно, то тогда это совершенно иной иск, это исковое производство, и время доказывания распределяется пропорционально, если в главе 24 время доказывания вы должны доказать, что ваши законные права и интересы затронуты. Все остальное относится на регистрирующий орган, он должен доказывать, что был представлен пакет, полный документов, или проведены еще какие-то действия и что он совершал все законно в соответствии с теми или иными нормами права.

Следующий нюанс, который хотелось бы отметить. Когда ТСЖ обращается в суд с тем или иным требованием, то первое, что делает судебная коллегия, это четко определяет, за защитой чьих интересов обращается ТСЖ. За защиту своих собственных или как полномочный представитель всех сособственников многоквартирного жилого дома или домов, ну, скажем, коттеджных, если это коттеджный поселок. В связи с этим рассмотрим, например, иск о признании права собственности на помещение, которое в свое время было отдано ТСЖ собственниками на решении общего собрания для осуществления деятельности. Оно является общим имуществом, но если в протоколе было написано, что общее имущество передано для нужд ТСЖ или в пользование ТСЖ, то, конечно, ни о каком признании права собственности за ТСЖ речь здесь не идет. В данном случае ТСЖ идет в суд за защитой собственных интересов, и ему даже не нужно с точки зрения полномочности представлять доказательство, что было какое-то общее собрание сособственников, которое его уполномочило это все делать. Оно идет за защитой собственных интересов. Другой вопрос, что здесь, конечно, требования удовлетворены не будут, потому что это общее имущество и отторгать его в таком виде неправомерно. Другой пример, когда ТСЖ идет с требованием о признании права общей долевой собственности на помещение в многоквартирном доме и об освобождении ненадлежаще занимаемых юридическим лицом этих помещений. Как пример, приведем ситуацию, когда согласия всех сособственников дома на занятие не давалось, а был заключен договор аренды с местной администрацией уже после того, как это имущество стало общим имуществом дома. В данном случае если ТСЖ идет с таким требованием и если у него нет договора управления с сособственниками, то в таком случае, конечно, нужно отдельное решение общего собрания о том, что его уполномочивают идти с таким требованием в суд от имени всех сособственников. И лучше, конечно, в материалы дела в таком случае представить протокол этого решения с подписью всех сособственников, где прописать, какие доли, каких квартир, т.е. какой метраж кто занимает.

Но это, как говорится, я сейчас на воду дую, рекомендуя, как лучше наиболее полно собирать материалы в суд, если вы решили с таким требованием пойти.

Другой пример, это постановление президиума Высшего арбитражного суда 2009 г. 7726/09. Ситуация совершенно нестандартная, поскольку в данном случае ТСЖ не управляет многоквартирным жилым домом, оно было создано с целью объединения собственников индивидуальных жилых домов. Особенность индивидуальных жилых домов в том, что, как правило, к ним прилегает какой-то земельный участок, и, соответственно, в данном случае было заявлено требование ТСЖ к Департаменту земельных ресурсов города о понуждении передать в собственность ТСЖ земельный участок, занятый этими многоквартирными домами, просто как общее имущество. Но опять-таки особенностью было то, что участок просят передать в собственность ТСЖ, т.е. это как раз микс из того, что я говорила раньше, т.е. вроде как ТСЖ действует в интересах всех сособственников, но просит признать право за ним. Вот этот нюанс абсолютно четко отслеживается. Департамент земельных ресурсов в выдаче таких документов отказал, после чего ТСЖ пошло в суд за признанием такого отказа недействительным. Самое интересное, что суд первой инстанции, так же как и кассационная инстанция, удовлетворил такие требования, т.е. они не уловили эту разницу и посчитали, что как общее имущество земельный участок, занятый всеми коттеджами, может быть передан в собственность ТСЖ. Причем, как выяснилось при рассмотрении материалов дела, часть собственников этих жилых домов уже оформили право собственности на отдельные куски этого земельного участка, а отдельный кусок - это отдельный кадастровый номер, т.е. получается один и тот же объект двойное обременение имеет, это совершенно неправильно.

Поэтому, когда все эти обстоятельства были выявлены, Президиум Высшего арбитражного суда посчитал, что все эти судебные акты нижестоящих судов подлежат отмене, принимается новое решение, дело даже не передается на новое рассмотрение, поскольку здесь сам микс противоречит положениям ст. 36 как Земельного кодекса, так и ст. 36 Жилищного кодекса. То есть поскольку собственники коттеджей признавали за собой право собственности на земельные участки в порядке ст. 36 Земельного кодекса, то здесь тоже следует понимать разницу между этими двумя нормами. Но так или иначе, такие иски периодически возникают как в отношении земельных участков, так и в отношении отдельных помещений в доме, даже коридоров, лестниц, поэтому основания надо как-то абсолютно четко прописывать.

Если вы идете защищать права сособственников, то представьте документы, подтверждающие ваши полномочия, поскольку, к сожалению, этот вопрос даже иногда встает на стадии надзорного рассмотрения. Нижестоящие суды не всегда этот вопрос четко отслеживают, но все равно этот вопрос поднимается, так или иначе, рано или поздно. Он может быть основанием для отмены, поскольку неполномочный представитель защищать интересы в суде не может, это нарушение процессуального законодательства. Дабы такого риска не было, даже если в вашу пользу будет принято решение, пожалуйста, полномочия суду первой инстанции представляйте в полном объеме.

Другой пример. Это тоже было предметом рассмотрения Президиума Высшего арбитражного суда: дело N 5441/10, оно было в 2010 г. 9 декабря. ТСЖ пошло в суд с требованием к застройщику об обязанности устранить недостатки работ по строительству дома. Суды почему-то рассмотрели спор как спор в порядке главы 37 Гражданского кодекса по отношениям подряда. В то время как здесь подряды уже не существуют, дом введен в эксплуатацию. ТСЖ здесь представляет интересы эксплуатирующих лиц, т.е. собственников помещений. При этом суд установил, что договоры долевого участия в строительстве были заключены до вступления в действие 214-го Федерального закона. По этому положению его не распространяются на отношения, возникшие до этого, поэтому применяется только Закон "О защите прав потребителей". Были заявлены требования о взыскании определенной денежной суммы на устранение недостатков, выявленных в процессе эксплуатации жилого дома. А именно: устранить протекание кровли, недостатки работ при прокладке канализации, вызывающей постоянное ее затопление, производить подачу питьевой горячей воды в соответствии с требованиями санитарных норм.

И когда суд это все рассмотрел, суды нижестоящих инстанций сказали, что в данном случае товарищество не конкретизировало заявленные требования. То есть то, как я прочитала их, они не конкретизированы. Какие конкретные действия следует осуществить по договору строительного подряда недобросовестному подрядчику, т.е. это было так сформулировано, идея была такая. А в монтировочной части просто звучало "Отказ в связи с неконкретностью заявленных требований". Президиум рассмотрел, установил, что в данном случае суд требовал конкретизации в связи с тем, что рассматривал данное отношение как отношение подряда, т.е. нужно было с профессиональной позиции четко указать, что надлежит сделать. Естественно, ТСЖ не настолько профессионально, но здесь вопрос идет о том, что потребитель в общем-то не получил то, что должен был дополучить. Поэтому суд все акты нижестоящих арбитражных судов отменил и направил дело в данном случае на новое рассмотрение с указанием, что в данном случае неверно применены нормы как материального, так и процессуального законодательства, между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет товарищество. Подтверждение представления в материалах дела имеется. И в таком случае отношения между застройщиком и дольщиками, в том числе касающихся ответственности за качество работ, применению в данном случае не подлежали. Применяется закон "О защите прав потребителей", поскольку когда отношения только были установлены, 214-ФЗ еще не работал. Согласно ст. 4 этого закона продавец-исполнитель обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору. Также установлено ст. 18 право потребителя потребовать безвозмездного устранения недостатков товара. Поэтому суд отметил, что суд нижней инстанции, оценив доказательство "Экспертное заключение", которое не было предметом исследования суда первой инстанции, установил наличие конкретных недостатков, указав, что именно на эти недостатки истец не ссылался, в требованиях отказал. Это неправомерно, суд, по существу, не защитил нарушенные права членов товарищества, поэтому дело передается на новое рассмотрение.

Вопрос из зала: Если товарищество выступает от имени собственника, то здесь товарищество выступает от своего имени. Это суды общей юрисдикции.

Петропавловская Ю.С.: Нет, здесь не общее. Если идет ТСЖ и оно осуществляет действие по управлению многоквартирным домом, этот спор рассматривается в арбитражном суде. Позиция арбитражных судов стоит на том, что нельзя, ну просто это неправильно между судами общей юрисдикции и судами арбитражными, это я говорю про арбитражные суды, просто отправлять ТСЖ из одного суда в другой. Если уже обратились, если они действительно предоставляют полномочия, говорят о том, что мы как хозяйствующие субъекты представляем интересы всех сособственников, а там есть и физические и юридические лица. Пока это все рассматривается в арбитражном суде. Прецедентов, чтобы говорили, что четко это неподведомственно, нет. Хотя каждый раз этот вопрос анализируется.

Как ТСЖ может в принципе реализовывать свои интересы, осуществлять свои полномочия по управлению многоквартирным домом. Прежде всего это иски о взыскании расходов по содержанию общего имущества, т.е. ничто не препятствует ТСЖ входить с такими исками в суд. Если, например, в добровольном порядке собственники решили, что ТСЖ будет осуществлять управление многоквартирным домом, ТСЖ начинает собирать взносы, причем даже взносы не за коммунальные, про коммунальные я позже скажу, а именно за управление общим имуществом. Бывает, что недобросовестные собственники отказываются и говорят, что я сам осуществляю управление, у меня вообще пристройка, вот как в том деле, про которое я вот сейчас буду рассказывать. Там был пристрой, но, тем не менее, этот пристрой входил в проект дома, когда он строился. Он является помещением в данном доме, но он является нежилым помещением, и собственник этого помещения юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Соответственно с таким требованием надо идти в арбитражный суд. Вообще, если вы идете с требованием к юридическому лицу или к индивидуальному предпринимателю, в собственности которого на праве собственности нежилое помещение, то это подведомственность арбитражная. Если это физическое лицо или же даже если это юридическое лицо, но у него жилое помещение, то это суд общей юрисдикции. То есть вот это тоже, пожалуйста, все не забывайте.

Значит, и в данном случае обратилось товарищество собственников жилья к юридическому лицу (правда, это не коммерческая организация) о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395 ГК, вдобавок взыскивались расходы за услуги представителей. В общем есть очень грамотно заявленный иск: все сразу, все требования. Потому что, кстати, по расходам на представительство, вы можете заявлять требования о взыскании расходов на представителя и требования о взыскании расходов по уплате госпошлины, даже в том случае, если второй стороной является муниципальное образование или его органы. Конечно, у нас по Налоговому кодексу муниципальное образование и вообще органы власти от госпошлины освобождены, но никто не освобождал стороны в процессе от обязания проигравшей стороны возместить расходы по процессу другой стороне. То есть, есть вот этот нюанс: это не госпошлина, это не идет в бюджет, это идет возмещение расходов другой стороне. Поэтому вот это можно тоже заявлять в требовании совершенно спокойно, и суды обязаны это удовлетворять. Об этом тоже уже есть постановление Президиума Высшего арбитражного суда, принятое в декабре 2010 г., правда, теперь все арбитражные суды уже об этом знают. Администрации каждый раз очень сильно этим возмущаются, особенно если это отдельным судебным актом, определением принято, но тем не менее, такая норма теперь в судебной практике - правоприменительная, она теперь есть. Поэтому есть такая трактовка в статье Арбитражно-процессуального кодекса "О возмещении судебных расходов". Поэтому когда вы выйдете на эту статью Арбитражно-процессуального кодекса, вам сразу и постановление президиума высветится.

Примечание. В настоящее время ВАС достаточно часто занимается рассмотрением дел в области жилищного и коммунального хозяйства.

Вот возвращаясь к иску "О взыскании неосновательного обогащения", следует указать, что суд признал доказанным факт неоплаты. То есть первое, что смотрит суд, действительно ли не оплачивалось, т.е. чем вы доказываете, что он не оплатил и чем он доказывает, что он оплатил, т.е. вторая сторона ответчика. Обязательно при решении вопроса учитывается, были ли требования заявлены на содержание и ремонт мест общего пользования. В принципе довольно-таки распространенная тоже ситуация. "Ответчик" говорил о том, что ТСЖ не подтвердило расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того указывал, что между сторонами договорные отношения в отношении возмещения таких расходов отсутствуют, поэтому он отказывался все это оплачивать. Суд рассмотрел все эти споры, установил, что юридическое лицо является собственником нежилого помещения в виде пристроя. Однако этот пристрой является частью многоквартирного дома, что следует из проекта, и кроме того располагается на общем земельном участке, который уже является сформированным. Соответственно после этого установил, что протоколом общего собрания собственников данного жилого многоквартирного дома были определены: размеры оплаты за услуги по содержанию ремонта общего имущества, которые соответствуют порядку, установленному в данном муниципальном образовании и принятым соответствующим нормативным актом местной администрации. Был представлен "Истцом" расчет, где было указано, какая сумма взыскивается с "Ответчика", за что взыскивается, из каких ставок исходит. Все это было расписано ТСЖ, поэтому суд признал, что данные действия "Ответчика" по удержанию за счет "Истца" суммы судом расценены как нарушение положения ст. 39, 158 Жилищного кодекса. Эти статьи возлагают на собственников помещений в многоквартирном доме обязанности нести эти расходы. "Истцом" факт неосновательного сбережения "Ответчиком" за счет "Истца" денежных средств доказан, поэтому иск был удовлетворен.

"О взыскании процентов" по ст. 395 ГК было отказано судом первой инстанции, и суды вышестоящие четко указали, что дальше в заявлениях "Истец" этот отказ не оспаривал. Соответственно, этот вопрос не рассматривался. То есть в принципе, пожалуйста, не забывайте ст. 395 Гражданского кодекса работает в том случае, если вы взыскиваете неосновательно сбереженные денежные средства, и ст. 395 предусматривает проценты за их пользование. Если иная предусмотренная законом или договором сумма уже за их незаконное использование не входит в сумму иска, чтоб не было двойного обременения. То есть, если его нет, то, пожалуйста, 395-ю вы спокойно можете использовать, если она более выгодна, чем какие-то иные суммы, которые можно установить в общем порядке.

Документ - постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 декабря 2007 г., N Ф03-А51/07-1/5585. На сайте Дальневосточного округа это дело есть в общей картотеке. Если вы выйдите на сайт Высшего арбитражного суда, то там тоже есть картотека и достаточно будет указать номер дела.

Теперь хотелось бы коснуться вопроса об общем имуществе. Прежде всего, если вы заявляете спор о признании незаконным бездействие Администрации, выразившееся в невнесении в порядке и размере, установленными Уставом, решением общего собрания взносов на капитальный ремонт, соответствующем доле муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество, тогда, во-первых, следует понимать, что, несмотря на звучание этого требования о признании незаконным бездействия администрации, суд все равно будет рассматривать этот спор как исковое производство. Потому что в данном случае отношение не между ТСЖ и органом власти, отношение между ТСЖ и одним из сособственников многоквартирного жилого дома. Поэтому время доказывания будет распределяться пропорционально.

Вы, пожалуйста, это не забывайте, потому что администрация является сособственником. Если договор социального найма есть, то тогда администрация, но она в данном случае не властный орган. Она просто один из сособственников. Соответственно она должна присутствовать на всех общих собраниях, в идеале ее извещать надо так же, как всех остальных. Опускать ее по тому принципу, что она орган власти и так все знает, это неправильно абсолютно. Повестку, извещение в общем собрании надо направлять, иметь у себя подтверждение о получении этого извещения, т.е., как у вас это установлено при создании ТСЖ или при заключении договора на управление. Вот это все нужно четко абсолютно отслеживать. Вот это я хотела сказать по поводу взаимоотношений с администрацией.

Теперь по поводу общего имущества многоквартирного дома, ст. 36 Жилищного кодекса. По общему имуществу есть следующее положение. В первую очередь это касается земельного участка. Очень долго в свое время, порядка четырех лет, стоял вопрос о том, что понимать в формулировании ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса" понятия "Сформированный земельный участок". Поскольку ст. 36 гласит, что земельный участок переходит бесплатно в собственность всех сособственников в общую собственность всех сособственников с момента его сформированности или если он был сформирован до вступления в действие Жилищного кодекса до марта 2005 г., то в таком случае с момента вступления его в действие все переходит бесплатно. Здесь два вопроса. Первый вопрос: сформирован или нет земельный участок? Какие случаи, когда он не сформирован? И второй случай: что делать с теми договорами аренды, которые заключены с отдельными пользователями этого участка? Как правило, это собственники нежилых помещений, это магазины, цокольные подвалы, склады какие-то в многоквартирном жилом доме. То есть, что с ними делать? Очень долго не могли понять, как это все применять.

Что такое сформированность? На сегодняшний день у нас есть совместное постановление пленумов Высшего и Верховного судов 10/22 от 29 апреля 2010 г. Начиная с п. 61 этого постановления все остальные несколько пунктов посвящены именно этой теме. Кратко скажу, если что, обращайтесь, пожалуйста, туда, там это все очень четко прописано. Под сформированным земельным участком понимается земельный участок, который прошел привязку границ на местности, т.е. было проведено его межевание и он был поставлен на кадастровый учет в росреестре в соответствии с целями, обозначенными при обращении в органе Кадастрового учета для постановки на учет. Значит, если земельный участок был сформирован и предоставлен в аренду под строительство многоквартирного жилого дома, то это абсолютно не значит, что он сформирован для цели эксплуатации многоквартирного жилого дома. Хотя бы исходя из того, что по СНиПам под строительство нужно больше места, нежели для эксплуатации. Если администрация, с которой следует вести переговоры по поводу кадастрирования для эксплуатации, согласна с тем, что земельный участок остается в тех же размерах, то в таком случае проблем нет. Но в целом, воля администрации предоставить меньшей площадью земельный участок под эксплуатацию многоквартирного дома. Сделать вы с этим практически ничего не можете. В таком случае с того момента, как земельный участок поставлен на кадастровый учет для цели эксплуатации, у всех сособственников возникает обязанность уплаты земельного налога. До того момента, пока земельный участок не сформирован, обязанности уплаты земельного налога нет. То есть, видимо, она есть у того, кто осуществляет функции "Собственника" этой администрации, или если договор аренды с застройщиком до сих пор не расторгнут, то это бремя как-то решается с администрацией, а в арендную плату вносится стоимость налога. Как правило, это уже абсолютно относится на решение взаимоотношений между администрацией и тем лицом, в пользовании которого находится земельный участок. Это первый момент. Второй момент, что делать с теми, кто уже заключил договор аренды. Все это обусловлено тем, что у нас по административному законодательству, если собственник объекта недвижимости использует земельный участок без правоустанавливающих документов, то на него налагается штраф. Причем штраф в таком случае - это правонарушение, оно не длящееся. То есть получается так, что пришли, составили протокол "Об отсутствии документов", наложили штраф. На следующий день пришли, опять составили протокол, опять наложили штраф. То есть каждый раз это новое правонарушение. В связи с тем, что может набежать, если каждый день ходить и составлять, довольно большая сумма, поэтому заключали договор "Аренды" на доли земельных участков. Умудрялись даже на эти доли формировать кадастровые номера, присваивать этим долям, вплоть до того, что в деле были кадастровые паспорта на 2 крыльца, 2,5 пешеходного перехода. То есть все это в аренде у индивидуального предпринимателя, который обладает правом собственности на магазин на первом этаже жилого дома. Все, кто как мог, это решали. Дальше приходит 2005 г. Вступает в действие Жилищный кодекс, вступает в действие ст. 36, и встает вопрос о том, а что теперь делать. Значит, до того момента, пока земельный участок для целей эксплуатации не сформирован, все остается как было. Местная администрация имеет право взыскивать задолженность по арендным платежам. По таким требованиям "О взыскании задолженности по аренде", т.е. первое, что решается: есть ли арендные отношения, т.е. есть ли договор "Аренды"? Заключен ли он? Если он заключен, то второй вопрос: находится в многоквартирном жилом доме? Значит, тогда следует выяснить, сформирован ли земельный участок для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома. Если он сформирован, то в таком случае с того момента, как он сформирован, или, если он был раньше сформирован, с момента вступления в действие Жилищного кодекса, взыскивать арендные платежи по таким договорам уже неправомерно. Этот договор не действует. Если же не сформирован, то суд в мотивировочной части пишет, что доказательства о расторжении арендных отношений обеими сторонами не представлены, поэтому удовлетворению подлежат требования о взыскании задолженности по арендной плате. Вот на данный момент это так. Сейчас в этом совместном постановлении 10/22 прописана норма - что делать вообще администрации с такими земельными участками, которые не сформированы, поскольку они подвисают. Потому что, к сожалению, не всегда сособственники стремятся сформировать этот участок, и там прописано о том, что функции собственников выполняет местная администрация. Однако она не имеет права распоряжения. Поскольку это, в общем-то, общее имущество, т.е. функции управления есть, т.е. управленец, но права распоряжения нет. Право распоряжения есть только у собственников многоквартирного жилого дома. По поводу права распоряжения земельным участком. Принимается решение о распоряжении им на общем собрании, соответственно, если кто-то один кусочек выгородил и решил его сдать в аренду, то это все можно признать незаконным, пойти в суд и понудить, освободить того пользователя, который там установил свой киоск например. Для того чтобы освободить этот земельный участок, если это физическое лицо, ТСЖ идет в суд общей юрисдикции. Если это индивидуальный предприниматель, который, например, установил киоск "Союзпечать", то с требованием в арбитражный суд идут о понуждении освободить часть земельного участка, занятого без правовых оснований. Я рекомендую, если у вас какие-то проблемы с земельным участком, пожалуйста, не забывайте постановление 10/22.

Еще по поводу взаимоотношений. Обратите внимание на постановление Президиума Высшего арбитражного суда 1093/10 от 15 июля 2010 г. Фактически спор был между ТСЖ и между управляющей организацией о том, кто будет осуществлять управление многоквартирным домом. Требования были ТСЖ заявлены в следующем виде: Об обязании "Ответчика" - Общество с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги" - это управляющая организация - передать ключи от всех помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещения дома, расположенного по такому-то адресу, и об обязании освободить занятые места общего пользования в указанном доме. Когда суд стал это рассматривать, то было установлено, что имеется созданное в установленном Жилищным кодексом ТСЖ, которому предоставлен, т.е. собственники помещения выбрали способ управления многоквартирным домом через ТСЖ. В то же время одним из собственников было создано вот это ООО, а решения общего собрания о передаче ему и выборе этого способа управления не было. Потом было постановление администрации, заключение договора управления с этим ООО. То есть отсутствовал основной ключевой момент: решение общего собрания о выборе способа управления управляющей компанией. Оно было в пользу ТСЖ. И когда ТСЖ попыталось свои полномочия реализовывать, то оказалось, что оно полностью реализовать их не может, поскольку есть вот это ООО. Суды первой инстанции кассации отказали в удовлетворении таких требований и сказали, что был заключен договор управления и соответственно эта управляющая организация. Способ управления выбран, и наличие ТСЖ в доме ни в коей мере не мешает тому, что был выбран способ управления через управляющую организацию. Идея в этом постановлении Президиума такова, что способ управления может быть только один. Не может быть два способа управления, т.е. частью помещения ТСЖ управляет, а частью - управляющая организация. Это неправильно. Суды неправильно квалифицировали нормы Жилищного кодекса, поэтому все судебные акты отменены.

Еще дело N 6464/10. Здесь что интересно: была трещина в общей несущей стене дома. Трещина сквозная, с одной стороны она выходила на фасад дома, а другой стороной она попадала в квартиру гражданина. Гражданин стал говорить о том, что управляющая компания должна за свой счет все это починить или решить этот вопрос с застройщиками, поскольку этот брак при осуществлении строительства, видно, был, и он выявился. Значит, управляющая компания говорила о том, что она не уполномочена, поскольку договором об управлении такие ее действия не предусмотрены. Тогда гражданин вызвал жилинспекцию к себе, инспекция все это рассмотрела и вынесла предписание об обязании управляющей компании получить в специализированной организации, имеющей лицензию, заключение о причинах образования и способах устранения трещин. То есть опять-таки это заключение - это деньги. Деньги эти отнесены на управляющую компанию, и естественно, что управляющая компания с этим не согласилась и обратилась в арбитражный суд. Требование звучало "О признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции "Об обязании получить специализированную организацию, имеющую лицензию, заключение о причинах образования и способах устранения трещин в стеновой панели наружной квартиры многоквартирного жилого дома". Здесь интересно то, что сначала суды пошли по пути того, что действительно договором управления не предусмотрены специально такие действия, т.е. получение экспертизы за счет управляющей компании. То есть не предусмотрено таких ее действий, поэтому и не должна она это делать. Поэтому предписание признали недействительным. А Президиум Арбитражного суда сказал о том, что в данном случае, так как это трещина сквозная и она выходит на внешнюю конструкцию дома, то в функцию управляющей компании по Жилищному кодексу входит обязанность по содержанию в надлежащем виде многоквартирного дома. А посему автоматически получение такого заключения с целью потом починки этой трещины виновным лицом лежит в пределах обязанности управляющей компании. Поэтому дело направили на новое рассмотрение, дабы все-таки нижестоящие еще раз установили, действительно ли здесь трещина сквозная или нет.

Теперь об оплате коммунальных услуг. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда 9 ноября 2010 г. 4910/10. Заявлен иск управляющей компании к собственнику нежилого помещения "О взыскании задолженности по оплате за предоставленные услуги управлению, техническому обслуживанию, текущему ремонту, придомовой территории". Суд установил, что собственник говорил о том, что он к придомовой территории никакого отношения не имеет. Поэтому он не принимал решение на собрании, поэтому он ничего оплачивать не будет. Суды нижестоящие отказали в удовлетворении заявленных требований, поскольку сказали, что не представлен прозрачный расчет стоимости услуг. То есть конкретно не доказали, что именно к этому собственнику относится такая сумма. Президиум сказал, что рассчитывается для всех одинаковым образом, поскольку управляющая компания выбрана по итогам соответствующего конкурса. В материалах дела имеется копия протокола конкурса по отбору управляющей организации, в котором указана плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту в таком-то размере за один квадратный метр. Соответственно, недобросовестный собственник нежилого помещения в этом доме обязан был ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом исходя из утвержденной ставки, помноженной на площадь этого собственника. Поэтому выводы судов о непрозрачности расчета стоимости услуг неправомерны. Суд взыскал эту задолженность.

Еще по расчетам. Есть два постановления Президиума 525/09 от 9 июня 2009 г. и 2380/10 от 15 июля 2010 г. Они в принципе одно с другим состыкуются, это по поводу того, что если отсутствует в жилом доме или в помещении многоквартирного дома коллективный, общий и индивидуальный приборы учета, то количество поставленного ресурсоснабжающей организацией проживающих в указанных помещениях потребителям коммунального ресурса определяется с учетом нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг утверждаемых органами местного самоуправления, а не другими расчетами. Потому что очень много сейчас исков от ресурсоснабжающих организаций, где они оперируют другими какими-то методиками и говорят, что мы договорились именно так, а то, что утверждено нормативами, к нам это не относится. Однако эти доводы несостоятельны, о чем говорят, в том числе, эти два постановления.

В основу статьи положен доклад на конференции в ГАСИС 25-26 августа 2011 г.

Ю. Петропавловская,

помощник судьи ВАС РФ

"Коммунальщик", N 12, декабрь 2011 г.