Учет объектов в государственном кадастре недвижимости (С. Булаев, "Бюджетные учреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2011 г.)

Учет объектов в государственном кадастре недвижимости

Особый правовой статус объектов недвижимости обуславливает их обязательную государственную регистрацию в кадастре недвижимости. Показатели, которые вносятся в государственный кадастр, используются не только для учета имущества, но и для расчета налогов (например, земельного налога, а в будущем, возможно, и налога на недвижимость). Учреждениям здравоохранения, использующим при осуществлении своей деятельности объекты недвижимого имущества, наверняка понадобятся сведения кадастрового учета, а данная статья поможет ввести читателей в курс дела.

Начинаем с первоисточника

Отношения в сфере кадастрового учета объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости). Объять весь закон невозможно, поэтому выделим основные вопросы, касающиеся ведения государственного кадастра недвижимости и порядка кадастрового учета. Этим занимаются государственные органы, а именно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)*(1). Данный орган уполномочен вести Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Именно с этими документами связано большинство подзаконных актов, принятых во исполнение Закона о кадастре недвижимости, поэтому и правовые нормы в основном имеют отношение к чиновникам. Что касается организаций и учреждений, то им следует знать только то, что от них требуется или может потребоваться, а также то, что они могут спросить с уполномоченных органов в части интересующих их сведений о недвижимости.

Кто и на что уполномочен?

С вступлением в силу Закона о кадастре недвижимости Росреестр признается главным органом кадастрового учета. Однако в отношении учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства до 2013 года введен переходный период, в течение которого данными объектами недвижимости занимаются:

- органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в ранее установленном порядке государственного учета;

- подведомственные органу кадастрового учета государственные бюджетные учреждения в порядке осуществления государственного учета в переходный период.

По истечении переходного периода все сведения об объектах должны быть переданы в органы кадастрового учета по месту расположения зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства. Что касается земельных участков, то с ними изначально работают органы кадастрового учета, которые постепенно проводят кадастровую оценку земель на всей территории РФ. При этом данное ведомство передало полномочия органа кадастрового учета по ведению ГКН, кадастровому учету недвижимого имущества и предоставлению сведений из ГКН в ФГУ "Земельная кадастровая палата" (Приказ Росреестра от 11.03.2010 N П/93). Таким образом, именно в этот орган следует обращаться по вопросам предоставления и получения сведений из ГКН.

Что представляют ранее учтенные объекты?

Многие учреждения здравоохранения, в отличие от современных платных клиник, располагаются в зданиях, строениях, помещениях, которые были переданы им в оперативное управление много лет назад. Закон о кадастре недвижимости действует чуть более трех лет, и за это время не все указанные объекты недвижимости получили свой номер в ГКН. У медучреждений есть недвижимость, а также земельные участки, которые не имеют кадастрового (технического) учета, но которым присвоены условные номера (в том числе по сделкам регистрации прав). Такие объекты считаются ранее учтенными, и в отношении них Минздравсоцразвития Приказом от 11.01.2011 N 1 разработало специальный порядок включения сведений о них в ГКН. На схеме, приведенной ниже, выделим источники получения медучреждениями информации для кадастрового учета подобных объектов.

                        /-------------------------\

                        |Основные источники для ГК|

                        \-------------------------/

            /------------/          |            \------------\

/---------------------\ /------------------------\ /-------------------------\

|Сведения и содержащие| |Сведения и содержащие   | |Технические и кадастровые|

|данные сведения      | |    данные сведения     | |    паспорта зданий,     |

|документы ЕГРП       | |    документы Единого   | |  сооружений, помещений, |

\---------------------/ |государственного реестра| | объектов незавершенного |

                        | объектов капитального  | |   строительства         |

                        |  строительства (ЕГРОКС)| \-------------------------/

                        \------------------------/

Сведения из указанных источников могут быть получены как на бумажных, так и на электронных носителях, а передают эту информацию владеющие ей уполномоченные органы. От собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства чиновники не вправе требовать осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) этого объекта. То есть можно сказать, что ранее учтенные объекты ставятся на кадастровый учет по имеющимся в госорганах данным. Как раз на основании сведений ЕГРП, ЕГРОКС, технических паспортов ранее учтенному объекту присваивается не условный, а настоящий кадастровый номер (Приказ Минэкономразвития РФ от 04.04.2011 N 144), а учреждение при необходимости может получить сведения о том или ином интересующем его объекте недвижимости.

Какие данные вносятся в ГКН?

Очевидно, кадастровый учет включает в себя сведения, позволяющие выделить здание, строение, сооружение или земельный участок в самостоятельный объект учета. Законом о кадастре недвижимости предусмотрено две группы данных: уникальные характеристики и дополнительная информация об объекте. В целях ознакомления читателей со сведениями по тому или иному объекту недвижимости, содержащимися в ГКН, детализируем в таблице обязательную информацию об объектах кадастрового учета (ст. 7 Закона о кадастре недвижимости).

Состав сведений, отраженных в ГКН
Характеристики объекта	Дополнительная информация об объекте
- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); - кадастровый номер и дата его внесения в ГКН; - описание местоположения границ недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; - описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект строительства; - кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение, номер этажа, описание местоположения этого помещения в пределах здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; - площадь, определенная с учетом установленных требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение	- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный), дата его присвоения, сведения об организации (органе), которая присвоила такой номер; - кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства; - кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (если объектом недвижимости является земельный участок); - адрес объекта недвижимости или (при его отсутствии) описание местоположения объекта (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт); - сведения о вещных правах на объект недвижимости и об ограничениях(обременениях) прав на объект недвижимости в объеме данных, определенных порядком ведения ГКН; - сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости; - сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; - категория земель, к которой отнесен земельный участок (если объектом недвижимости является земельный участок); - разрешенное использование земельного участка; - назначение здания (нежилое здание, жилой, многоквартирный дом); - назначение помещения - жилое или нежилое помещение (если объектом недвижимости является помещение); - назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение; - количество этажей (этажность), в том числе подземных (если объектом недвижимости является здание - при наличии этажности); - материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание; - почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости; - сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости; - год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства (если объектом недвижимости является здание или сооружение)

Как видим, дополнительных сведений больше, чем основных отличительных характеристик объекта. При этом и те, и другие сведения одинаково важны для кадастрового учета, так как позволяют более точно идентифицировать недвижимость. Также без них не обойтись при совершении сделок, требующих обязательной государственной регистрации, и в других случаях.

Получение сведений, внесенных в ГКН. Теория

При совершении сделок с недвижимым имуществом для подтверждения прав на него запрашиваются сведения из ГКН. Порядок представления такой информации утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 27.02.2010 N 75 (далее - Порядок N 75). Данным порядком определены форма запроса, перечень прилагаемых к нему документов, способы их представления в органы кадастрового учета и сроки получения заявителями сведений, внесенных в ГКН. Информация предоставляется в виде (п. 2 ст. 14 Закона о кадастре недвижимости):

- копии документа, на основании которого сведения об объекте внесены в ГКН;

- кадастровой выписки об объекте недвижимости;

- кадастрового паспорта объекта недвижимости;

- кадастрового плана территории;

- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Выдача сведений ГКН в произвольной форме Законом о кадастре недвижимости не предусмотрена. Остановимся на двух наиболее часто выдаваемых документах.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости*(2) представляет собой выписку из ГКН, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также иные сведения в зависимости от вида объекта недвижимости.

Кадастровая выписка об объекте недвижимости*(3) - выписка из ГКН, содержащая запрашиваемые сведения об объекте недвижимости, то есть кадастровая выписка - это сокращенный вариант паспорта, только с той информацией, которая нужна заявителю.

Внесенные в ГКН сведения в виде кадастровых выписок и кадастровых паспортов предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней с момента получения органом кадастрового учета соответствующего запроса (п. 41 Порядка N 75). Если предоставление запрашиваемых сведений не допускается или они отсутствуют в ГКН, орган кадастрового учета в этот же срок выдает (направляет) обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об их отсутствии в ГКН (п. 36 Порядка N 75)*(4). В теории все гладко, а как на практике? Ответ на этот вопрос можно получить, если обратиться к разъяснениям чиновников, в которых рассмотрены конкретные ситуации. Одно из таких разъяснений - Письмо Минэкономразвития РФ от 10.03.2011 N Д23-922 (далее - Письмо N Д23-922), в котором освещены сразу несколько спорных вопросов по поводу предоставления сведений из ГКН.

Практические ситуации получения сведений из ГКН

Ситуация 1. При оформлении сделок требуют документы различные инстанции, поэтому учреждению может понадобиться не один, а несколько экземпляров документа, содержащего сведения из ГКН. Нужно ли для этого делать несколько запросов в органы кадастрового учета? Минэкономразвития не видит в этом необходимости. В Письме N Д23-922 чиновники согласились с тем, что на основании одного запроса предоставляется один документ, содержащий сведения из ГКН (например, кадастровый паспорт объекта недвижимости). Плюс к этому в форме запроса о предоставлении сведений из ГКН в виде кадастровой выписки, кадастрового паспорта и кадастрового плана территории не предусмотрена отдельная графа для указания количества экземпляров запрашиваемого документа. В то же время Порядком N 75 не предусмотрено ограничение количества экземпляров документа, содержащего сведения из ГКН. Поэтому чиновники ведомства допускают указание количества экземпляров заявителем либо специалистом, принимающим запрос, в графе с наименованием соответствующего запрашиваемого документа. То есть по одному запросу можно получить несколько экземпляров документов. Главное, чтобы это было отмечено в запросе.

Ситуация 2. Заявителю отказано в выдаче (направлении) кадастрового паспорта объекта недвижимости. Допустим, причины отказа достаточно веские и объективные и заявитель не собирается обжаловать решение органов кадастрового учета. Тогда следует учитывать, что Законом о кадастре недвижимости не предусмотрена возможность возврата платы за предоставление сведений, внесенных в ГКН, при отказе в выдаче таких сведений.

Для справки. Предоставление кадастровых сведений не относится к юридически значимым действиям, а является услугой, поэтому за оказание данной услуги должна взиматься плата, а не госпошлина. Размер, порядок взимания и возврата такой платы устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений - Минэкономразвития (Приказ от 30.07.2010 N 343 "О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, и размерах такой платы").

Вместе с тем взамен кадастрового паспорта заявитель может потребовать кадастровую выписку, которую орган кадастрового учета обязан выдать заявителю без дополнительных заявлений. При этом плата за предоставление кадастровой выписки законом не предусмотрена.

Таким образом, в случае предоставления кадастровой выписки вместо запрошенного заявителем кадастрового паспорта не требуется внесения разницы в их стоимости. Достаточно той суммы, которая была уплачена ранее за невыданный кадастровый паспорт.

Ситуация 3. Особого внимания заслуживает вопрос о предоставлении сведений из ГКН о земельных участках для определения обязательств перед бюджетом по земельному налогу. Напомним: кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем при расчете указанного налога. Этот показатель оценивается по результатам кадастровой оценки земель, проводимой согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Но вопрос в другом - в плате за предоставление сведений о кадастровой стоимости земельного участка для расчета земельного налога.

К сожалению, озвученная в Письме N Д23-922 точка зрения не в пользу налогоплательщика. Аналогичное мнение высказано Минэкономразвития и в Письме от 03.02.2011 N Д23-398. С одной стороны, Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" предусмотрено бесплатное доведение нужных сведений до плательщиков земельного налога. С другой стороны, Законом о кадастре недвижимости установлена оплата как одно из условий предоставления сведений, внесенных в ГКН. Из двух нормативных актов разного уровня чиновники отдают предпочтение более весомому - закону, с которым вступает в противоречие приведенная норма правительственного документа. А именно: до внесения изменений в законодательство в части установления возможности бесплатного предоставления сведений о кадастровой стоимости земельных участков налогоплательщики не имеют права на безвозмездное получение сведений о кадастровой стоимости земельных участков для целей обложения земельным налогом.

Однако торопиться с окончательными выводами не стоит, так как некоторые изменения в кадастровое законодательство уже внесены Федеральным законом от 04.06.2011 N 129-ФЗ, что предлагалось сделать согласно разъяснениям Минэкономразвития. Одна из поправок гласит: внесенные в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка и кадастровом номере земельного участка предоставляются бесплатно по запросам любых лиц в виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (обновленная редакция п. 13 ст. 14 Закона о кадастре недвижимости). Таким образом, вопрос о плате за получение сведений кадастровой стоимости земли для целей расчета земельного налога можно считать решенным. Учреждения, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе безвозмездно получать информацию об их кадастровой стоимости.

Для справки. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения должны размещаться на официальном сайте органа кадастрового учета в Интернете. По крайней мере, об этом сказано в Постановлении Правительства РФ от 07.02.2008 N 52. Однако пока ведомство не торопится выкладывать на своем сайте*(5) такую информацию.

Несколько слов о ближайших перспективах

Несмотря на все внесенные изменения, действующий Закон о кадастре недвижимости - лишь базис для разработки нового нормативного акта в целях постепенного преобразования и совершенствования системы кадастрового учета. Рано или поздно будет принят новый федеральный закон, объединяющий отдельные процедуры регистрации прав на объекты недвижимости и их кадастрового учета. То есть, возможно, будет единый закон, устанавливающий правила внесения и предоставления сведений сразу из двух источников (ЕГРП и ГКН). Это и есть тот самый принцип "одного" окна, позволяющий предоставлять комплексную услугу заявителю как по регистрации прав, так и по кадастровому учету в одном месте (на базе многофункциональных центров). Об этом говорится в Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости*(6). Как будет на самом деле, покажет время.

С. Булаев,

эксперт журнала "Бюджетные учреждения здравоохранения:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Бюджетные учреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.

*(2) Форма кадастрового паспорта земельного участка утверждена Приказом Минюста РФ от 18.02.2008 N 32.

*(3) Форма кадастровой выписки о земельном участке утверждена Приказом Минюста РФ от 19.03.2008 N 66.

*(4) Решения об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений и об отказе в выдаче (направлении) кадастрового паспорта могут быть обжалованы в судебном порядке.

*(5) http://www.rosreestr.ru.

*(6) Утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2009 N 534.