Вопрос: Вправе ли организация-арендатор учитывать в целях налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей за арендуемые нежилые помещения, если у арендодателя право собственности на данный объект отсутствует? ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 14, июль 2011 г.)

Вправе ли организация-арендатор учитывать в целях налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей за арендуемые нежилые помещения, если у арендодателя право собственности на данный объект отсутствует?

Расходы налогоплательщика в виде арендных платежей за арендуемое имущество в силу пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией и учитываемым в целях налогообложения прибыли. Иными словами, если помещение арендуется в производственных целях, а произведенные расходы соответствуют ст. 252 НК РФ, подобных вопросов вроде бы возникать не должно.

Однако в соответствии с гражданским законодательством (ст. 608) право сдачи имущества принадлежит его собственнику. (Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, - ст. 209 ГК РФ.) Именно собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц действия, в том числе передавать имущество в аренду.

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Следовательно, до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства. Соответственно, расходы по не заключенному в установленном порядке договору не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Таким образом, при отсутствии у арендодателя права собственности на объект аренды учесть сумму арендных платежей в целях налогообложения прибыли арендодатель не вправе.

Кстати, указанная позиция отражена в письмах Минфина России от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292, от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399, УФНС по г. Москве от 21.03.2008 N 20-12/026800.

От редакции. Действительно, чиновники придерживаются мнения, что учесть арендные платежи при отсутствии у арендодателя права собственности на объект аренды арендатор не вправе. Однако среди судебных решений достаточно таких, в которых судьи делают противоположные выводы.

Например, ФАС МО в Постановлении от 02.02.2011 N КА-А40/15635-10 подытожил: суды, исследовав доказательства, применив ст. 252, 264 НК РФ, пришли к выводу о документальном подтверждении и экономической обоснованности спорных расходов. При этом отнесение на затраты фактически понесенных расходов по арендной плате не может быть поставлено в зависимость от наличия или отсутствия у арендодателя государственной регистрации права собственности на арендованное имущество.

Изложенные выводы соответствуют судебно-арбитражной практике (постановления ФАС МО от 17.06.2010 N КА-А40/5963-10, от 19.08.2010 N КА-А40/9192-10, от 17.02.2010 N КА-А40/448-10).

Аналогичный подход прослеживается в Постановлении от 15.07.2010 N КА-А40/7183-10-2. ФАС МО установил, что в период налоговой проверки земельный участок числился на балансе арендодателя, но право собственности зарегистрировано не было. В то же время затраты, связанные с внесением арендной платы за землю, суд признал обоснованными, указав при этом, что обязанность налогоплательщика включить в расходы арендную плату за фактическое использование недвижимого имущества не зависит от государственной регистрации права собственности арендодателя согласно п. 3 ст. 2 ГК РФ.

В Постановлении ФАС ВСО от 16.03.2006 N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1 не приняты во внимание доводы подателя кассационной жалобы (инспекции) о неправомерном занижении обществом подлежащего уплате в бюджет налога на прибыль в связи с неподтверждением права собственности арендодателей на передаваемое обществу имущество, поскольку данные обстоятельства не подтверждают факт отсутствия у общества соответствующих расходов.

Принимая во внимание судебную практику, считаем, что рассматриваемый вопрос относится к категории спорных и у организации, не согласной с выводами чиновников, есть хорошие шансы отстоять свою позицию.

Кроме того, стоит отметить, что если речь идет об аренде недвижимости в новостройках, то подход финансистов и налоговиков к проблеме иной - благоприятный для налогоплательщиков. Об этом свидетельствуют разъяснения и Минфина (Письмо от 30.08.2010 N 03-03-05/193), и ФНС (Письмо от 27.08.2010 N ШС-37-3/10187), и, понятно, налоговиков на местах.

Возьмем, к примеру, ответ УФНС по г. Москве, озвученный в Письме от 09.12.2010 N 16-15/129894@.

Налогоплательщик поинтересовался, может ли он учесть в целях налогообложения прибыли платежи за аренду ангара для производственных целей, если арендодатель не предполагает регистрировать право собственности на ангар.

Указывая на Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", столичные налоговики делают традиционный вывод: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, поэтому в соответствии с гражданским законодательством организация может заключить договор аренды недвижимого имущества только после получения свидетельства о праве собственности на него. Однако ответ был продолжен, теперь уже со ссылкой на Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Пунктом 6 данного документа предусмотрено, что инвесторы (правообладатели) имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами и результатами капитальных вложений.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации (п. 3 ст. 131 ГК РФ).

Соответственно инвестор (иной правообладатель), получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставления такого имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование третьему лицу.

Следовательно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые пока на зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке при условии использования имущества, полученного по договору временного пользования, в деятельности, направленной на получение доходов.

В то же время, если намерения регистрировать право собственности на объект аренды (ангар) у арендодателя нет, отнесение организацией арендной платы за пользование им на расходы для целей налогообложения прибыли неправомерно.

Г.Г. Лалаев,

советник государственной гражданской службы РФ 2-го класса

15 июля 2011 г.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 14, июль 2011 г.