Учет продажи недвижимого имущества в "1С:Бухгалтерии 8" (С.А. Харитонов, "БУХ.1С", N 8, август 2011 г.)

Учет продажи недвижимого имущества в "1С:Бухгалтерии 8"

ГАРАНТ:

См. Консультации для пользователей систем автоматизации бухучета "1С"

Приказом Минфина России от 24.12.2010 N 186 внесены изменения в учет сделок с недвижимым имуществом. С 2011 года независимо от государственной регистрации прав собственности покупатель принимает объект недвижимости к учету в момент его фактического получения, а продавец списывает его с учета в момент фактического выбытия. О методике учета в "1С:Бухгалтерии 8" выбытия у продавца и поступления у покупателя недвижимого имущества по новым правилам рассказывает д.э.н., профессор С.А. Харитонов.

Новые правила учета операций с недвижимым имуществом

С 1 января 2011 года изменились правила бухгалтерского учета объектов недвижимости, право собственности на которые на момент их ввода в эксплуатацию не зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно прежней редакции пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н) объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, допускалось принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Приказом N 186н от 24.12.2010 пункт 52 изложен в новой редакции. Начиная с 1 января 2011 года такое недвижимое имущество принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Для поддержки этого нововведения к счету 01 "Основные средства" в "1С:Бухгалтерии 8", начиная с версии 2.0.20, открыт новый субсчет 01.08 "Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы", с аналитическим учетом по отдельным объектам основных средств (справочник "Основные средства").

О методике учета объектов недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, в соответствии с новыми правилами в "1С:Бухгалтерии 8" мы рассказали в статье "Бухгалтерские нововведения: учет в "1С:Бухгалтерии 8" (см. номер 7 (июль) за 2011 год, стр. 9).

В связи с изменениями в учете недвижимости возник вопрос: применяются ли новые правила в случае, если организация не строит (сооружает), а приобретает готовое к эксплуатации недвижимое имущество?

И может ли продавец исключить такое имущество из состава основных средств, не дожидаясь государственной регистрации перехода к нему права собственности к покупателю, и перестать уплачивать по нему налог на имущество?

По этому вопросу Минфин России издал специальное письмо от 22.03.2011 N 07-02-10/20*(1), которое ФНС России письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@ направило подведомственным инспекциям для сведения и использования в работе. В указанном письме Минфин России подтвердил, что новые правила применяются и в случае приобретения недвижимости, а также изменил свою прежнюю позицию в отношении учета объекта недвижимости у продавца при его передаче покупателю по акту приема-передачи до момента государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на объект.

В очередной раз проанализировав нормативные документы, Минфин пришел к выводу, что если договор купли-продажи недвижимости предусматривает передачу имущества до государственной регистрации сделки, то продавец имеет право списать недвижимость со своего баланса на дату подписания передаточного акта (форма N ОС-1а).

При этом для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия Минфин рекомендует использовать счет 45 "Товары отгруженные" (отдельный субсчет "Переданные объекты недвижимости").

Для поддержки рекомендованного Минфином России порядка учета выбывшего объекта недвижимости продавцом к счету 45 "Товары отгруженные" плана счетов "1С:Бухгалтерии 8" открыт субсчет 45.04 "Переданные объекты недвижимости". Аналитический учет на счете ведется по местам нахождения (субконто Контрагенты) и отдельным объектам недвижимости (субконто Основные средства).

Каждое место нахождения - элемент справочника Контрагенты. Каждый объект недвижимости - элемент справочника Основные средства.

Кроме того, для поддержки учета продажи недвижимого имущества с применением счета 45.04 расширен функционал документов Передача ОС и Реализация отгруженных товаров.

Новые возможности "1С:Бухгалтерии 8" в полном объеме поддерживаются начиная с версии 2.0.24.

Методику учета в "1С:Бухгалтерии 8" операций продажи недвижимого имущества для случая, когда оно передается до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, рассмотрим на следующем примере.

Пример

ООО "Белая акация" заключило с ООО "Желтая акация" договор продажи недвижимости (складского помещения) по цене 2 360 000 руб., в том числе НДС 360 000 руб. Складское помещение передано покупателю 18.06.2011. В этот же день покупатель принял полученное имущество на учет в качестве объекта основных средств. Переход права собственности на переданный покупателю объект недвижимости зарегистрирован 01.08.2011.

Учет у продавца

Передача покупателю объекта недвижимости в "1С:Бухгалтерии 8" регистрируется с помощью документа Передача ОС (меню ОС -> Передача ОС).

При заполнении формы документа на закладке Основные средства указываются: передаваемый объект недвижимости Складское помещение, продажная цена 2 000 000 руб., ставка НДС 18%, счета бухгалтерского учета доходов (91.01), расходов (91.02) и НДС (91.02) по операции реализации, статья аналитического учета на счете 91 с видом Доходы (расходы), связанные с реализацией основных средств.

Обращаем внимание, что объектами недвижимого имущества, выбытие которых может отражаться с применением счета 45.04 "Переданные объекты недвижимости", в программе считаются основные средства (элементы справочника Основные средства), у которых в реквизите Группа учета ОС указано значение Здания или Сооружения. Если передаваемый покупателю объект основных средств является недвижимым имуществом, то на закладке Дополнительно становится видимым реквизит, по значению которого в программе определяется, какие проводки нужно сформировать по операции передачи объекта. Для объектов ОС, право собственности на которые на момент передачи сохраняется за продавцом, на этой закладке нужно установить флажок Право собственности переходит после государственной регистрации. В пояснении к реквизиту сказано, что переход права собственности при этом регистрируется документом Реализация отгруженных товаров.

При проведении документа по операции передачи недвижимого имущества покупателю формируются проводки (рис. 1):

- по списанию на счет 01.09 "Выбытие основных средств" со счета 02.01 "Амортизация основных средств, учитываемых на счете 01" суммы накопленной амортизации с учетом суммы амортизации, начисленной за месяц выбытия (на рис. 1 начисление амортизации не показано);

- по списанию на счет 01.09 "Выбытие основных средств" со счета 01.01 "Основные средства в организации первоначальной (восстановительной) стоимости объекта";

- по списанию на счет 45.04 "Переданные объекты недвижимости" со счета 01.09 остаточной стоимости объекта.

"Рис. 1"

После того, как покупателем будет получено свидетельство о праве собственности на переданный ему объект недвижимого имущества, продавцом на основании документа Передача ОС вводится документ Реализация отгруженных товаров, в котором в поле даты документа указывается дата внесения записи о переходе права собственности в Единый государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним, и документ проводится.

При проведении документа в учете отражается операция реализации ранее переданного покупателю объекта недвижимого имущества (рис. 2):

- в дебет счета 91.02 "Прочие расходы" с кредита счета 45.04 списывается остаточная стоимость объекта;

- по кредиту счета 91.01 "Прочие доходы" в корреспонденции со счетом учета расчетов (в примере 62.01 "Расчеты с покупателями и заказчиками") отражается выручка от продажи объекта.

"Рис. 2"

Операции реализации таких видов недвижимого имущества, как здания и сооружения, в соответствии с главой 21 НК РФ признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

При этом в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности для целей НДС приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ).

Особенность недвижимого имущества состоит в том, что при передаче покупателю местонахождение имущества не изменяется (оно фактически никуда не отгружается и не транспортируется). Таким образом, если покупателю передается имущество, переход права собственности на которое не зарегистрирован в установленном порядке, то налоговая база по операции реализации определяется на дату государственной регистрации, а не на дату составления акта приемки-передачи объекта.

Следует заметить, что контролирующие органы по-своему толкует нормы, приведенные в пункте 1 и пункте 3 статьи 167 НК РФ. По недвижимому имуществу текущая позиция контролеров сводится к тому, что моментом определения налоговой базы признается дата государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (см., например, письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, письмо ФНС России от 28.02.2006 N ММ-6-03/202@).

Вместе с тем, в отношении товаров с особым порядком перехода права собственности они занимают иную позицию, считая, что налоговую базу по НДС в этом случае нужно определять на дату первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя товаров (см., например, письма Минфина России от 16.03.2006 N 03-04-11/53, от 05.05.2006 N 03-04-11/80, от 11.05.2006 N 03-04-11/88).

Соответственно, по умолчанию проводка по начислению НДС к уплате в бюджет вводится при проведении документа Реализация отгруженных товаров (см. рис. 2), т.е. в соответствии с текущей позицией контролирующих органов.

Вместе с тем, учитывая изменчивость налогового законодательства и позиции контролирующих органов, разработчики решили подстраховать пользователей и заложили в программу возможность управления моментом начисления НДС в бюджет при продаже недвижимого имущества.

Если организация хочет подстраховаться или если позиция контролирующих органов изменится, то в параметрах учетной политики организации (меню Предприятие -> Учетная политика -> Учетная политика организаций) на закладке НДС нужно установить флажок Начислять НДС при передаче недвижимости без перехода права собственности (рис. 3).

"Рис. 3"

В этом случае при проведении документа Передача ОС дополнительно вводится проводка по начислению НДС по дебету счета 76.ОТ "НДС, начисленный по отгрузке" и кредиту счета 68.02 "Налог на добавленную стоимость".

Для предъявления суммы налога к уплате покупателю на основании документа Передача ОС вводится документ Счет-фактура выданный (рис. 4). Счет-фактура распечатывается в двух экземплярах: первый передается покупателю, второй прилагается к журналу учета счетов-фактур выданных.

"Рис. 4"

Соответственно, при проведении документа Реализация отгруженных товаров, налог на добавленную стоимость по операции реализации в этом случае начисляется проводкой по дебету счета 91.02 "Прочие расходы" и кредиту счета 76.ОТ.

Учет у покупателя

Покупателем получение от продавца объекта недвижимого имущества регистрируется с помощью документа Поступление товаров и услуг (меню Покупка -> Поступление товаров и услуг) с операцией Объекты строительства. В форме документа на закладке Объекты строительства указываются: объект вложений, статья затрат в объект, стоимость объекта 2 000 000.00 руб., ставка НДС 18%, счет учета вложений в объект (08.03) и входного НДС (19.08).

Заметим, что если организация до ввода объекта в эксплуатацию не планирует проводить в него дополнительных затрат (производить достройку, ремонтировать и т.п.), то документ Поступление товаров и услуг можно ввести с операцией Оборудование и принять вложения в объект к учету на счет 08.04 "Приобретение отдельных объектов основных средств".

Поскольку продавцом счет-фактура при передаче имущества не составлялся, то при отражении операции поступления сведения о счете-фактуре (на закладке Счет-фактура или отдельным документом Счет-фактура полученный) не регистрируются.

В общем случае покупатель может нести иные затраты, которые в соответствии с ПБУ 6/01 включаются в первоначальную стоимость имущества, принимаемого к учету в качестве объекта основных средств. Обращаем внимание, что Приказом N 186н от 24.12.2010 из состава фактических затрат на приобретение основных средств (в ПБУ 6/01) исключены регистрационные сборы. С 1 января 2011 года расходы на их уплату следует единовременно включать в текущие затраты периода.

В контексте статьи учет дополнительных затрат не рассматривается, складское помещение зачисляется в состав ОС по стоимости приобретения в день его получения от продавца.

Принятие недвижимого имущества к учету в качестве объекта основных средств отражается с помощью документа Принятие к учету ОС (меню ОС -> Принятие к учету ОС). Поскольку на момент принятия к учету переход права собственности на объект к покупателю не зарегистрирован, то в форме документа на закладке Бухгалтерский учет в реквизите Счет учета указывается счет 01.08 "Объекты недвижимости", права собственности на которые не зарегистрированы.

После того, как покупателем будет получено свидетельство о праве собственности на переданный ему объект недвижимого имущества, первоначальная стоимость основного средства переносится со счета 01.08 на счет 01.01 "Основные средства" в организации с помощью документа Операция (бухгалтерский и налоговый учет) (меню Операции -> Операции, введенные вручную). Запись об изменении счета учета объекта вносится также в регистр сведений Счет бухгалтерского учета ОС (рис. 5).

"Рис. 5"

Одним из условий применения вычета по НДС по приобретенному недвижимому имуществу является наличие счета-фактуры продавца. Поскольку продавцом счет-фактура составляется только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, то последний не может применить вычет налога в момент принятия объекта к учету на счет 01.08 (в примере - во II квартале 2011 года).

Заметим, что при проведении документа Поступление товаров и услуг на сумму налога 360 000.00 руб. вводится проводка по дебету счета 19.08 "НДС при строительстве основных средств" (либо 19.01 "НДС при приобретении основных средств") и кредиту счета учета расчетов (в примере 60.01 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками").

Но поскольку реквизиты счета-фактуры по этой сумме налога в информационную базу не введены (а они и не могли быть введены из-за отсутствия счета-фактуры), то программа автоматически считает невыполненным одно из условий для применения вычета - наличие счета-фактуры продавца.

Соответственно при заполнении формы документа Формирование записей книги покупок от 30.06.2011 года эту сумму программа не показывает.

При получении от продавца счета-фактуры, составленного на дату перехода права собственности, на основании документа Поступление товаров и услуг вводится документ Счет-фактура полученный.

Поскольку теперь (по состоянию на 01.08.2011) все условия применения вычета считаются выполненными, то при заполнении документа Формирование записей книги покупок от 30.09.2011 года (т.е. при формировании записей для книги покупок за III квартал 2011 г.) программа показывает сумму налога по недвижимому имуществу на закладке Вычет НДС по приобретенным ценностям и при проведении формирует проводку на вычет налога.

Если продавец примет решение начислять НДС к уплате в бюджет в момент передачи недвижимого имущества, то реквизиты полученного счета-фактуры (см. рис. 5) покупателем регистрируются в форме документа Поступление товаров и услуг на закладке Счет-фактура.

Заметим, что счет-фактуру продавца можно зарегистрировать также с помощью документа Счет-фактура полученный (документ вводится через поле-гиперссылку реквизита Счет-фактура в форме документа Поступление товаров и услуг).

С.А. Харитонов,

д.э.н., профессор

"БУХ.1С", N 8, август 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Отдельный комментарий по этому вопросу был опубликован в номере 7 (июль) за 2011 год, стр. 4.