Недвижимость обложат единым налогом (В.П. Буров, "Руководитель строительной организации", N 8, август 2011 г.)

Недвижимость обложат единым налогом

С 2013 года в России будет введен единый налог на недвижимость, который заменит действующие в настоящее время налоги на землю и на имущество граждан и юридических лиц. Владельцам дорогого жилья и элитной коммерческой недвижимости придется платить государству существенно больше, чем сейчас. Введение нового налога может спровоцировать одномоментный выброс на рынок большого количества объектов недвижимости и привести к снижению цен на жилье, а также на промышленные и складские объекты в стране.

Землю и здания не спрячешь

Президент РФ Д.А. Медведев в бюджетном послании заявил, что местный налог на недвижимость уже в 2012 начнет взиматься в тех регионах, где будет завершена кадастровая оценка объектов капитального строительства. (Это республики Башкортостан и Татарстан, Краснодарский и Красноярский края, Иркутская, Калининградская, Калужская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Самарская и Тверская области.) Согласно государственному контракту работа над оценкой этих 12 субъектов РФ завершилась 30 июня 2011 года. По прогнозам Торгово-промышленной палаты, кадастровая оценка недвижимости в этих регионах будет завершена к ноябрю 2011 года, когда все собранные здесь сведения будут внесены в единый государственный кадастр недвижимости.

В целом по России единый налог на недвижимость планируется ввести с 2013 года. В настоящее время государство спешно наводит порядок в кадастровом учете земельных участков и объектов недвижимости. В частности, Минэкономразвития издало Приказ от 04.04.2011 N 144 "Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров" (зарегистрирован в Минюсте РФ 16.05.2011 N 20746), согласно которому территория РФ делится на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. Каждому кадастровому кварталу присваивается уникальный учетный номер. Любому объекту недвижимости и земельному участку в рамках кадастровых кварталов будут присвоены уникальные номера, которые в дальнейшем изменяться не будут.

К концу 2012 года в стране должен быть создан единый общероссийский кадастр. Создание единого федерального информационного ресурса по кадастровой оценке земельных участков и объектов недвижимости не только упростит и удешевит работу по взиманию налога на недвижимость, но и обеспечит доступность и прозрачность данных о налогообложении владельцев различных объектов не только для фискальных, государственных и муниципальных органов, но и для общества.

Аналитики указывают на легкость администрирования этого налога - недвижимость крайне сложно спрятать, а поскольку полученные средства будут направлены в муниципальные и региональные бюджеты, местные власти будут всячески бороться с попытками недооценки строений и земельных участков на своей территории. Ставки налога на недвижимость легко прогнозируются. В соответствии с действующим законодательством кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется оценщиками по состоянию на 1 января календарного года. По решению Росреестра, органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления кадастровая стоимость должна переоцениваться не реже одного раза в пять лет. В течение года кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей налогообложения меняться не может. Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о кадастровой оценке или в суде.

Примечание. После создания единого федерального информационного ресурса по кадастровой оценке земельных участков и объектов недвижимости у государства появится инструмент, используя который, можно будет наладить контроль за администрированием налога на недвижимость одновременно со стороны федеральных, региональных и муниципальных властей.

Налог на вторую квартиру

Единый налог на недвижимость призван заменить три старых налога: налоги на имущество юридических и физических лиц и налог на землю. Предполагается, что новый налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости, близкой к рыночной. Сейчас налог на имущество физлиц (на квартиры, дома, дачи) рассчитывается на основе оценок Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые могут быть в 10 раз и более ниже реальной рыночной цены.

Первоначально ставка нового налога составит лишь 0,01% от кадастровой стоимости недвижимости. Как утверждает министр экономического развития России Э.С. Набиуллина, введение нового налога не приведет к увеличению имущественных платежей, но сделает налоговую систему более справедливой. По данным Э.С. Набиуллиной, в настоящее время, когда налог на имущество рассчитывается на основе оценки БТИ, а не рыночной стоимости недвижимости, владельцы дорогого жилья иногда платят меньше, чем собственники дешевого.

Чтобы не допустить социального взрыва, при введении нового налога планируется применение к одному объекту недвижимости, находящемуся в собственности гражданина, налогового вычета. Механизм вычета пока точно не определен. Минэкономразвития предлагает делать натуральный вычет. (Определенная площадь квартиры, дома или земельного участка не будет облагаться налогом.) В частности, для тех категорий граждан, которые сегодня не уплачивают налог на имущество физических лиц (инвалиды, участники Великой Отечественной войны, пенсионеры и др.), вычет может быть установлен в размере 50-55 кв. м жилья и 10-15 соток земельных участков. Для остальных граждан будет предусмотрен налоговый вычет, который должен быть не меньше норм предоставления жилья, к примеру, по договорам социального найма (18-20 кв. м). Для индивидуальных жилых домов размер налогового вычета может быть установлен в большем размере, также обсуждается возможность установления вычета для земельных участков в размере шести соток.

Депутат Госдумы А.Б. Коган настаивает на вычетах, зависящих от оценочной стоимости жилья. По его мнению, данная мера позволит более справедливо взимать налог с недвижимости: человек, который живет в более дорогом доме, будет платить больше. И у того, и у другого варианта есть свои преимущества. Вариант предоставления вычетов исходя из площади проще. Вариант расчета вычетов в зависимости от стоимости жилья более справедливый, но его значительно сложнее администрировать.

В любом случае не предполагается никаких льгот для граждан, имеющих более одной квартиры. Также не предусмотрено льгот для владельцев коммерческой недвижимости. А потому единый налог на недвижимость уже признали налогом на вторую квартиру. Минэкономразвития подготовило и примерные расчеты нового налога на квартиры, но без учета стоимости земельного участка под домом. Нагрузка рассчитана от ставки налога в 0,1% с рыночной стоимости недвижимости, однако этот показатель не окончательный и будет зависеть от результатов массовой оценки. Как следует из расчетов Минэкономразвития, собственник трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м в Москве заплатит в среднем 2 437 руб. в год (без вычета - 9 139 руб.), в Санкт- Петербурге - 1 696 руб. (6 359 руб.), в Новосибирске - 953 руб. (3 574 руб.), в Красноярске - 798 руб. (2 992 руб.), в среднем по России - 851 руб. (3 193 руб.). Собственники же нескольких объектов жилой недвижимости, а также дорогого элитного жилья будут платить гораздо больше. В Москве налог на вторую и последующее квартиры экономкласса может составить не менее 40 тыс. руб. в год, в регионах - от 10 тыс. руб. Налог на элитное жилье будет в разы выше.

Примечание. Поскольку законодатели не предполагают предоставлять какие-либо льготы владельцам двух жилых объектов и более, основным последствием введения налога на недвижимость станет снижение доли инвестиционных сделок и уменьшение вероятности очередного витка цен на жилье.

Налог не пройдет мимо строителей

По мнению аналитиков, новый налог окажет огромное влияние на рынок недвижимости, причем сразу в нескольких направлениях.

В двухтысячные годы, по разным оценкам, от 10 до 30% жилья в стране скупали инвесторы-спекулянты. Особенно много недвижимости было выкуплено с инвестиционными целями в Москве и южных регионах России. Небольшая часть инвестиционной недвижимости была распродана во время кризиса, однако огромное количество квартир в стране до сих пор вообще никак не используется - ни для собственного проживания, ни для сдачи в аренду.

Владельцы инвестиционных квартир будут вынуждены запускать их в оборот - продавать или сдавать в аренду. И хотя новый налог будет введен только в 2012-2013 годах, потенциальные покупатели уже сейчас начинают понимать, что содержание дополнительного жилья вскоре станет обходиться им неприемлемо дорого. Поэтому инвестиционный спрос на жилье в ближайшее время сократится, а после введения единого налога на недвижимость на рынке появится большое количество вторичных квартир, приобретенных в докризисные годы покупателями-инвесторами. Девелоперам, начинающим работать над реализацией жилищных проектов, выходящих за параметры экономкласса, стоит задуматься о рыночной перспективе дорогой недвижимости, которая будет сдаваться в эксплуатацию через два-три года.

Примечание. Введение налога на недвижимость крайне негативно скажется на спросе на качественное жилье. Рынок может обрушить одновременная продажа тысяч квартир, приобретенных в предкризисные годы покупателями - спекулянтами.

Кроме этого, единый налог на недвижимость повлияет на ликвидность крупных жилых объектов. Теперь состоятельные люди будут более осмотрительно подходить к покупке лишних 1-2 тыс. кв. м, хотя те, кто сегодня покупает дворцы, над этим не задумываются.

Окажет влияние новый налог и на рынок коммерческой недвижимости. По сравнению с нынешними платежами по налогам на имущество юрлиц и на землю ставки единого налога на недвижимость будут ниже для владельцев промышленных предприятий, складских комплексов и подобных объектов. Ведь рыночная стоимость жилья или торговых комплексов в расчете на 1 кв. м гораздо выше, чем недвижимости какого-нибудь завода. Ранее же ставка налога на имущество определялась БТИ по затратной стоимости - вне зависимости от того, где находится объект и что его окружает. Кроме того, по данным Росреестра, оценка будет проводиться для земли и зданий раздельно, а не по концепции единого объекта. Это связано с тем, что ведомства так и не смогли сформировать в кадастре единые объекты "земля + сооружения на ней" из-за неувязок в юридических правах. Выигрывают от раздельной оценки те, у кого недвижимость расположена в дорогих местах, но при этом нет крупного земельного участка. К примеру, меньше будет платить владелец офисного помещения в многоэтажном бизнес-центре, расположенном в центральной части крупного города, у которого просто нет земельного участка (а значит, нет и платежа). Существенно проиграют владельцы незастроенных участков в центре города, где земля стоит дорого, а потому большими будут и налоговые платежи. Поэтому собственники незастроенных участков постараются быстрее ввести их в оборот, что может привести к временному снижению цен на наиболее дорогие земельные участки.

Низкая первоначально ставка единого налога на недвижимость (0,01% от рыночной стоимости в 2012 году) не должна никого обманывать. Власти не скрывают, что сразу после президентских выборов ставка будет поднята как минимум до 0,1%. Кроме того, руководители государства не раз заявляли, что налог на недвижимость в России должен быть примерно таким же, как в развитых странах мира. В европейских странах ставка налога на недвижимость составляет около 1%, в США - 1,5%. Вопрос только в том, как скоро мы догоним и перегоним Америку.

В.П. Буров,

эксперт журнала "Руководитель строительной организации"

"Руководитель строительной организации", N 8, август 2011 г.