Вопрос: Моей маме по договору дарения перешел частный дом в г. Хабаровске. Сейчас мама собралась продать его. Покупатель внес задаток в сумме 50 тыс. руб. На момент составления расписки все документы были готовы, но, пока покупатели оформляли кредит в банке (около одного месяца), срок технического паспорта истек. Сейчас покупатели требуют от моей мамы, чтобы она изготовила новый техпаспорт (сумма его, со слов работников КБТИ, может доходить до 40 000 руб.). Для оформления гражданско-правовой сделки техпаспорт не требуют. Может ли моя мама отказаться от сделки с данными покупателями и вернуть им задаток в размере 50 000 руб. или она обязана изготовить техпаспорт? Либо при расторжении... ("эж-ЮРИСТ", N 30, июль 2011 г.)

Моей маме по договору дарения перешел частный дом в г. Хабаровске. Сейчас мама собралась продать его. Покупатель внес задаток в сумме 50 тыс. руб. На момент составления расписки все документы были готовы, но, пока покупатели оформляли кредит в банке (около одного месяца), срок технического паспорта истек. Сейчас покупатели требуют от моей мамы, чтобы она изготовила новый техпаспорт (сумма его, со слов работников КБТИ, может доходить до 40 000 руб.). Для оформления гражданско-правовой сделки техпаспорт не требуют. Может ли моя мама отказаться от сделки с данными покупателями и вернуть им задаток в размере 50 000 руб. или она обязана изготовить техпаспорт? Либо при расторжении сделки она должна будет вернуть задаток в двойном размере (в нашем случае 100 000 руб.) в соответствии со ст. 381 ГК РФ?

Очень часто стороны по договору используют понятие "задаток", при этом на самом деле осуществляют авансовый платеж. Задаток, аванс, несмотря на схожесть в том, что и тот и другой передаются продавцу до момента окончательного исполнения договора, очень сильно отличаются по тем последствиям, которые каждый из них имеет для получившей стороны.

Аванс менее обременителен - в случае отказа от договора требуется его вернуть и в некоторых случаях возможна уплата процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ. А вот задаток или залог - другое дело.

Поскольку речь идет о получении задатка, давайте вначале определимся с его понятием и правовой природой. Согласно ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения выполнения обязательств по договору. Из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из приведенного определения следует, что в качестве задатка могут выступать только деньги. Кроме того, задаток призван обеспечить исполнение выплаты денег. Помимо перечисленных признаков очень важным является прямое указание нормы ГК РФ на форму соглашения о задатке. В соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Это требование закона может быть реализовано как путем составления отдельного документа, который так и называется "Соглашение о задатке", так и включения соответствующих положений непосредственно в вашем случае в текст договора купли-продажи дома.

В дальнейшем в ходе исполнения заключенного договора задаток становится, по сути, одним из платежей по договору. В тексте договора передаваемая в счет будущих платежей денежная сумма обязательно должна быть поименована как задаток. В противном случае переданная сумма будет истолкована как авансовый платеж в счет оплаты за дом. Зачастую требование о соблюдении письменной формы сторонами игнорируется. Какие последствия это влечет? Если условие о письменной форме соглашения не соблюдено, то в этом случае возникают основания считать уплаченную сумму в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Задаток может быть внесен как при заключении договора, так и после. Вопрос о том, может ли задаток обеспечивать еще несуществующее обязательство (еще не заключенный договор).

Как следует из вашего вопроса, денежные средства в виде задатка передавались будущим покупателем продавцу до заключения договора купли-продажи дома на основании расписки. В этом случае переданные суммы не могут быть признаны в качестве задатка, даже если в тексте самой расписки имеется указание на это. Такой подход широко применяется в судебной практике и основывается на следующем.

Основная функция задатка - обеспечивать надлежащее исполнение обязательств по договору. Основанием для возникновения таких обязательств является договор (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Обязанность оплатить стоимость объекта возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.

В вашем случае в момент передачи денежных средств покупатель знал или должен был знать об отсутствии обязательства (договора купли-продажи), в счет которого он передает деньги. Следовательно, и применять меры о взыскании, предусмотренные ст. 381 ГК РФ, у несостоявшегося покупателя нет оснований. Тем более что положения указанной правовой нормы предоставляют право взыскать сумму задатка в двойном размере за неисполнение договора стороной, получившей задаток. Как следует из текста вопроса, договор заключен не был (определения Московского областного суда от 17.03.2011 N 33-5709/2011, от 29.03.2011 N 33-6948).

Что касается отнесения на ту или иную сторону издержек по оплате изготовления нового технического паспорта, необходимо отметить, что этот вопрос должен быть разрешен путем переговоров. В действующем законодательстве это не урегулировано.

Таким образом, если вы намерены отказаться от заключения договора купли-продажи дома, рекомендую вам вернуть покупателям переданную ранее сумму в счет оплаты дома с оформлением расписки в получении покупателем всей суммы и отсутствии взаимных претензий. В случае если покупатель будет настаивать на возврате денежной суммы в двойном размере, для разрешения спорной ситуации необходимо обратиться в суд.

Д. Косихин,

практикующий юрист

29 июля 2011 г.

"эж-ЮРИСТ", N 30, июль 2011 г.