Вопрос: Организация, являющаяся плательщиком ЕНВД, в июле 2010 года заключила договор с администрацией города на выкуп помещения. Однако из регистрационной палаты свидетельство о праве собственности получено только 30 апреля 2011 года. Освобождается ли фирма от уплаты НДС? Если нет, то в какие сроки ей необходимо подать декларацию по этому налогу? ("Вмененка", N 9, сентябрь 2011 г.)

Организация, являющаяся плательщиком ЕНВД, в июле 2010 года заключила договор с администрацией города на выкуп помещения. Однако из регистрационной палаты свидетельство о праве собственности получено только 30 апреля 2011 года. Освобождается ли фирма от уплаты НДС? Если нет, то в какие сроки ей необходимо подать декларацию по этому налогу?

На основании абзаца 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами по НДС, если им реализуется (передается) не закрепленное за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями государственное (муниципальное) имущество, которое составляет государственную казну РФ, казну субъекта РФ или муниципального образования. В этом случае у организаций и индивидуальных предпринимателей возникает обязанность исчислить НДС расчетным методом, удержать соответствующую сумму налога из выплачиваемых продавцу доходов, а также уплатить ее в бюджет.

Примечание. См. также статью "Выкуп помещения у города с рассрочкой платежа" // Вменёнка, 2010, N 11.

Вместе с тем с 1 апреля 2011 года из данного правила действует исключение. Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ указанные выше операции не признаются объектом обложения НДС для тех субъектов малого и среднего предпринимательства, которые арендуют находящееся в государственной (муниципальной) собственности недвижимое имущество и выкупают его в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ).

Примечание. Такое дополнение в подпункт 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ внесено Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ.

В связи с этим малые и средние предприятия, а также индивидуальные предприниматели могут осуществлять выкуп государственного (муниципального) недвижимого имущества без перечисления НДС в бюджет в качестве налогового агента.

Обратите внимание: порядок уплаты НДС при выкупе госимущества, у которого есть балансодержатель, не изменился. То есть при выкупе государственной (муниципальной) недвижимости, закрепленной за государственным (муниципальным) предприятием или учреждением, обязанностей налогового агента у покупателя как не было до 1 апреля 2011 года, так и не будет после этой даты. В таких случаях заплатить в бюджет НДС и выставить счет-фактуру должен продавец недвижимости.

Примечание. Об этом - письма Минфина России от 29.06.2011 N 03-07-14/63, от 12.05.2011 N 03-07-07/25, от 04.05.2011 N 03-07-14/44 и от 23.03.2011 N 03-07-14/17.

Льгота по НДС применяется при соблюдении условий, предусмотренных Законом N 159-ФЗ для реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, а именно:

1) получатель льготы является субъектом малого или среднего предпринимательства. Напомним, критерии отнесения организаций и коммерсантов к субъектам малого и среднего предпринимательства установлены Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации";

2) помещения, арендуемые субъектами малого или среднего предпринимательства:

- находятся во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух лет и более до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества);

- имеют площадь, не превышающую установленные законами субъектов РФ предельные значения в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

- не включены в перечни государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

3) у арендатора не должно быть задолженности по арендной плате и неустоек (штрафов, пеней) за такое имущество.

Примечание. Указанные перечни утверждены распоряжением Росимущества от 22.02.2011 N 184-р и размещены на сайте http://rosim.ru.

При этом действие преимущественного права выкупа имущества не бессрочно. Воспользоваться им разрешается с 1 января 2009 года по 1 июля 2013-го. Поэтому налоговая льгота, предусмотренная подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, также действует только до 1 июля 2013 года.

Примечание. Об этом - пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Указанная льгота по НДС применяется только в отношении сделок, которые зарегистрированы в ЕГРП с 1 апреля 2011 года.

В данной ситуации передача помещений произошла до 1 апреля 2011 года, а регистрация перехода права собственности на эти объекты - после. То есть в свидетельстве о государственной регистрации права собственности указано, что запись о праве собственности покупателя на приобретенную недвижимость внесена в ЕГРП после 1 апреля.

Соответственно в данном случае НДС при приобретении недвижимого имущества уплачивать не следует независимо от порядка его оплаты.

Примечание. См. письма Минфина России от 23.08.2011 N 03-07-14/17, от 04.05.2011 N 03-07-14/44 и от 12.05.2011 N 03-07-07/25.

Возьмите на заметку. О порядке заполнения декларации по НДС

Операции, не подлежащие обложению (освобождаемые от налогообложения) НДС, отражаются в разделе 7 налоговой декларации по НДС, форма которой утверждена приказом Минфина России от 15.10.2009 N 104н. При этом в графе 1 по строке 010 отражаются коды операций в соответствии с приложением 1 к Порядку заполнения налоговой декларации. Однако для льготы по НДС, установленной подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, в настоящее время кодов не предусмотрено.

В связи с этим сотрудники ФНС России в письме от 28.03.2011 N КЕ-4-3/4782@ рекомендовали до внесения соответствующих изменений в Перечень кодов в разделе 7 декларации для этих операций указывать код 1010815 или 1010800.

Подводя итоги, отметим следующее.

Во-первых, новый порядок улучшил положение "вмененщиков", покупающих государственное имущество. Ведь при такой покупке плательщики ЕНВД перечисляют в бюджет НДС, а вот к вычету его принять они не вправе (он учитывается в стоимости приобретенного имущества).

Во-вторых, не все покупают имущество для собственных нужд. Некоторые приобретают его для перепродажи. Учитывая, что продажа недвижимости не относится к "вмененной" деятельности, у "вмененщика" появляется обязанность по начислению и уплате НДС с данной операции. А так как имущество было учтено вместе с "входным" НДС, то при его продаже в налоговую базу по этому налогу надо включить не всю продажную цену (без НДС), а только разницу между ценой реализуемой недвижимости (с учетом НДС) и остаточной стоимостью этого имущества с учетом переоценок.

В-третьих, выкуп помещений без НДС выгоден не только "вмененщикам". Напомним, в договорах о выкупе казенного имущества часто указывалась цена без НДС. Это, в свою очередь, влекло за собой обязанность покупателя уплатить этот налог в бюджет из собственных средств, в то время как продавцу он перечислял только сумму, указанную в договоре.

1 сентября 2011 г.

"Вмененка", N 9, сентябрь 2011 г.