Формирование земельных участков под многоквартирными домами: вопросы правового регулирования на региональном уровне (П. Макеев, "Жилищное право", N 10, октябрь 2011 г.)

Формирование земельных участков под многоквартирными домами: вопросы правового регулирования на региональном уровне

Согласно статьям 72 и 76 Конституции Российской Федерации от 12.12.1993 земельное и жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

На федеральном уровне вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами урегулированы в пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ*(1), части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ)*(2), статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к ЖК РФ)*(3), статьях 42-46 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - ГрК РФ)*(4), части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к ГрК РФ)*(5), статьях 16, 17, 20, 22, 23, 37-40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"*(6).

Рассмотрим вопрос о том, как регулируются отношения по формированию земельных участков под многоквартирными домами на региональном уровне?

В Калининградской области действует Закон от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области"*(7).

Согласно статье 23 названного Закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, прошедший государственный кадастровый учет, который сформирован до 1 марта 2005 года, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года, лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти по управлению земельными ресурсами Калининградской области с заявлением по формированию земельного участка с приложением документов, подтверждающих полномочия данного лица.

Орган местного самоуправления без взимания платы с заявителя осуществляет все предусмотренные законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета земельного участка, в том числе:

- подготовку проекта границ земельного участка, а в случае необходимости проекта планировки и межевания;

- действия, необходимые для получения кадастрового паспорта земельного участка.

Уполномоченный орган исполнительной власти по управлению земельными ресурсами Калининградской области в двухнедельный срок с момента предоставления кадастрового паспорта принимает решение о предоставлении земельного участка собственникам помещений в многоквартирном доме в общую долевую собственность бесплатно и в течение пяти дней выдает заявителю указанное решение. Уполномоченный орган исполнительной власти по управлению земельными ресурсами Калининградской области в десятидневный срок обязан передать сведения по данному земельному участку в налоговый орган для исчисления земельного налога.

Как видно из положений данного Закона, предоставление земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме предполагает принятие уполномоченным органом исполнительной власти по управлению земельными ресурсами Калининградской области решения о предоставлении указанного земельного участка.

Вместе с тем согласно письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.10.2009 N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме"*(8) и Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П*(9) переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен такой дом, не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка.

В Нижегородской области Постановлением Правительства от 18.07.2008 N 289 утверждены Методические рекомендации по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области (далее - Методические рекомендации)*(10).

Методические рекомендации разработаны с целью единообразного применения положений федерального законодательства, для оказания практической помощи органам местного самоуправления по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами в целях реализации прав собственников.

Методические рекомендации предусматривают в соответствии с градостроительным, земельным, жилищным законодательством и до утверждения в установленном порядке технических регламентов по организации территорий порядок и правила подготовки, согласования и утверждения документации по планировке застроенных территорий в целях формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, в случае если до 1 марта 2005 года такие земельные участки не сформированы и не проведен их государственный кадастровый учет.

Анализ Методических рекомендаций показывает, что содержащиеся в них положения заимствованы из ЖК РФ, Вводного закона к ЖК РФ, ГрК РФ, Вводного закона к ГрК РФ.

В Удмуртской республике Постановлением Правительства от 20.12.2010 N 388 утверждена республиканская целевая программа "Развитие системы государственного и муниципального управления земельными ресурсами и системы землеустройства на территории Удмуртской республики на 2011-2015 годы" (далее - Программа).

Как отмечается в Программе, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках, на которых расположены многоквартирные дома, не позволяет взимать с собственников помещений в таких домах земельный налог, что является нарушением принципа платности использования земли, предусмотренного ЗК РФ, а также ведет к социальной несправедливости, поскольку собственники индивидуальных жилых домов уплачивают два налога (налог на имущество физических лиц и земельный налог), а собственники помещений в многоквартирных домах только один налог (налог на имущество физических лиц).

Целью Программы является развитие эффективной системы государственного и муниципального управления земельными ресурсами на территории Удмуртской республики, заключающееся в повышении эффективности использования земельных ресурсов.

В качестве одной из задач Программы выступает проведение работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, постановка их на государственный кадастровый учет, формирование сведений о собственниках помещений в многоквартирных домах и размере их доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также внесение указанных сведений в базы данных налоговых органов.

Средства на финансирование работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, выделяются из бюджета Удмуртской республики.

В ряде субъектов Российской Федерации приняты правовые акты, в которых органам местного самоуправления муниципальных образований, на территории которых находятся многоквартирные дома, рекомендуется в рамках своей компетенции установить приоритетный порядок формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в которых созданы товарищества собственников жилья или собственниками помещений принято решение о создании товарищества собственников жилья:

1) Постановление Правительства Ульяновской области от 19.01.2009 N 12-П "О создании на территории Ульяновской области благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья";

2) Постановление Правительства Камчатского края от 11.02.2009 N 60-П "О создании на территории Камчатского края благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья";

3) Постановление Правительства Республики Калмыкия от 18.07.2008 N 262 "О создании на территории Республики Калмыкия благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья";

4) Постановление Правительства Астраханской области от 25.06.2008 N 328-П "О создании на территории Астраханской области благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья";

5) Постановление Коллегии Орловской области от 17.12.2007 N 297 "О создании на территории Орловской области благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья";

6) Постановление Администрации Архангельской области от 15.07.2008 N 152-па/21 "О создании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья на территории Архангельской области";

7) Постановление Администрации Алтайского края от 03.07.2008 N 267 "О создании на территории Алтайского края благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья";

8) Постановление Правительства Пермского края от 25.06.2008 N 176-п "О создании на территории Пермского края благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья";

9) Постановление Правительства Республики Тыва от 28.05.2008 N 311 "О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в Республике Тыва".

Очевидно, что принятие указанных правовых актов обусловлено необходимостью соблюдения субъектами Российской Федерации условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, предусмотренных в пунктах 3 и 4 статьи 14 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"*(11), а именно наличие нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья и завершение работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, включенные в региональные адресные программы по проведению капитального ремонта.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами регулируются следующим образом.

В Москве действует Закон города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве"*(12).

Согласно статье 12 данного Закона уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы осуществляет по заявлению лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, формирование земельного участка многоквартирного дома, обращается с заявлением о проведении его государственного кадастрового учета в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере проведения государственного кадастрового учета, и передает полученный кадастровый план заявителю. Формирование земельного участка многоквартирного дома осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в срок не более шести месяцев. Площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий.

В целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах на приобретение земельных участков в общую долевую собственность Правительством Москвы принято Постановление от 03.07.2007 N 569-ПП "Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома"*(13).

Указанным Постановлением утвержден состав и примерные формы документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома:

- примерная форма заявления о формировании земельного участка;

- примерная форма схемы распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- примерная форма уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

- примерная форма листа регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

- примерная форма письменного решения собственника помещения в многоквартирном доме;

- примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

Префектурам административных округов города Москвы рекомендовано создать комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Постановлением Правительства Москвы от 29.04.2008 N 333-ПП утвержден Регламент подготовки и выдачи префектурой административного округа города Москвы выписки из протокола заседания Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в режиме "одного окна" (далее - Регламент)*(14).Регламент определяет порядок работы в режиме "одного окна" префектур административных округов города Москвы по приему от заявителя - уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица - документов для формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно Регламенту служба "одного окна" префектур административных округов города Москвы выдает уполномоченному лицу выписку из протокола заседания Комиссии о соответствии (несоответствии) законодательству принятого общим собранием собственников помещений решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для дальнейшего обращения в Департамент земельных ресурсов города Москвы по вопросу о формировании земельного участка, на котором расположен такой дом.

В Санкт-Петербурге распоряжением Правительства от 29.03.2005 N 25-рп утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (далее - Положение)*(15).

Положение устанавливает порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с учетом требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно Положению Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - Комитет) принимает от уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица (далее - уполномоченное лицо) заявление о формировании земельного участка, регистрирует заявление и в пятидневный срок формирует дело по земельному участку, издает распоряжение об утверждении границ земельного участка, обеспечивает проведение кадастрового учета земельного участка на основании заявления уполномоченного лица в органе, осуществляющем ведение Государственного земельного кадастра Санкт-Петербурга, оформляет уведомление о проведении государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, выдает уполномоченному лицу под роспись копию распоряжения Комитета об утверждении границ земельного участка, кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах), уведомление о проведении государственного кадастрового учета земельного участка.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.08.2006 N 1555-рк "О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом"*(16) утверждена подробная инструкция по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, устанавливающая порядок прохождения и рассмотрения материалов при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также утверждены:

- форма заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

- схема границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в масштабе 1:2000;

- форма уведомления о проведении государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Как видно, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами урегулированы подробно.

На основании изложенного отмечаем, что в субъектах Российской Федерации, за исключением Калининградской области, Нижегородской области, Удмуртской республики, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами практически не урегулированы.

В связи с этим полагаем, что требуется более активное участие субъектов Российской Федерации в решении вопросов формирования земельных участков под многоквартирными домами, а именно подготовка разъясняющих материалов в целях оказания практической помощи органам местного самоуправления по формированию земельных участков под многоквартирными домами, а также разработка региональных целевых программ.

П. Макеев,

кандидат юридических наук,

член Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России"

"Жилищное право", N 10, октябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) СЗ РФ. - 29.10.2001. - N 44. - Ст. 4147.

*(2) СЗ РФ. - 03.01.2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 14.

*(3) СЗ РФ. - 03.01.2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 15.

*(4) СЗ РФ. - 03.01.2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 16.

*(5) СЗ РФ. - 03.01.2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 17.

*(6) СЗ РФ. - 30.07.2007. - N 31, - Ст. 4017.

*(7) Комсомольская правда в Калининграде. - 2006. - N 196.

*(8) Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. - 2009. - N 12.

*(9) СЗ РФ. - 14.06.2010. - N 24. - Ст. 3069.

*(10) Нижегородские новости. - 2008. - N 145 (4037).

*(11) СЗ РФ. - 23.07.2007. - N 30. - Ст. 3799.

*(12) Ведомости Московской городской Думы. - 2008. - N 2. - Ст. 290.

*(13) Вестник Мэра и Правительства Москвы. - 2007. - N 42.

*(14) Вестник Мэра и Правительства Москвы. - 2008. - N 27.

*(15) Вестник Администрации Санкт-Петербурга. - 2005. - N 4.

*(16) Невское время. - 2006. - N 212.