Как получить вычет при покупке жилья? (С.В. Булаев, "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2011 г.)

Как получить вычет при покупке жилья?

Раньше для ответа на этот вопрос гражданину, которому посчастливилось решить жилищные проблемы, приходилось не единожды посещать налоговую инспекцию. Сейчас проконсультировать работника может бухгалтер. Он не только подскажет, какие документы нужно собрать, но и на основании налогового уведомления предоставит вычет сотруднику. Как это сделать? Полагаем, ответ на вопрос заинтересует не только расчетную группу, предоставляющую вычет, но и тех, кто его получает, а таких в строительном бизнесе, согласитесь, хватает. Но не будем спешить, расскажем обо всем по порядку...

От общего к частному

Налоговым законодательством предусмотрено несколько видов имущественных вычетов, на которые вправе рассчитывать гражданин, являющийся плательщиком НДФЛ. Для целей налогообложения выделяются две группы вычетов: при покупке (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) и при продаже имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

К первой группе относятся имущественные вычеты, предоставленные по расходам:

- на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, земельных участков;

- на погашение процентов по займам или кредитам на строительство или приобретение готового жилья;

- на погашение процентов по банковским кредитам в целях рефинансирования кредитов на строительство или приобретение готового жилья (перекредитования).

Вторую группу составляют имущественные вычеты в части доходов при продаже:

- жилого дома, квартиры, комнаты, дачи и земельного участка (долей в них);

- иного имущества (нежилого помещения, транспортного средства, мебели и т.д.).

Работник строительной организации может получить имущественный вычет по месту работы, если он потратился на решение своего квартирного вопроса (покупка, строительство жилья, приобретение земли, погашение целевых кредитов). За иными вычетами, в частности, связанными с продажей имущества (квартир, домов, комнат, машин, дачных домов), работнику нужно обращаться к налоговикам (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Рассказать в одной статье все об имущественном вычете невозможно, поэтому уделим внимание частному - вопросу получения имущественного вычета у работодателя, когда главным преимуществом является оперативность. Не секрет, что в инспекции вычет предоставляется по итогам налогового периода, после того как работник подаст декларацию. В итоге деньги ему перечисляют ближе к лету, а если будут выявлены неточности в документах или отчетности, вычет отложится еще на несколько месяцев в связи с проверкой уточненной декларации.

В организации налоговый вычет может предоставляться сотруднику начиная с месяца, в котором он обратился к работодателю - налоговому агенту. При этом отчитываться перед налоговой инспекцией сотруднику придется независимо от того, предоставлялся ли ему имущественный вычет на предприятии. Ведь именно налоговики контролируют предоставление физическому лицу всех вычетов: стандартных, социальных, имущественных и профессиональных. Они проверяют соблюдение работодателем правил предоставления вычета, а также определяют сумму вычета, приходящуюся на все налоговые периоды, чтобы потом выдать работнику - налогоплательщику уведомление для получения у работодателя имущественного вычета в налоговом периоде.

С чего лучше начать и чем закончить?

Такой вопрос не возник бы, если бы вычет предоставлялся в налоговой инспекции. Работнику нужно было бы начать с заполнения декларации, затем собрать подтверждающие документы, после проверки которых налоговики либо предоставили бы вычет, либо отказали в нем с указанием причин.

Схема получения вычета у работодателя сложнее. В Налоговом кодексе этому вопросу посвящено лишь несколько абзацев, по которым работнику, да и бухгалтеру сложно разобраться в вопросе предоставления вычета. Согласитесь, если любую сложную процедуру разложить по полочкам, то все становится понятно. Автор предлагает процесс получения вычета у работодателя разделить на следующие условные этапы:

- обращение работника в бухгалтерию за разъяснениями по получению вычета;

- сбор документов в налоговую инспекцию для получения подтверждения права на налоговый вычет (уведомления);

- получение налогового уведомления и передача его бухгалтеру расчетной группы;

- предоставление имущественного налогового вычета работодателем.

Сотрудник как налогоплательщик проходит все этапы, бухгалтер же строительной организации принимает непосредственное участие в первом и последнем этапах. Однако иметь представление ему нужно обо всех действиях сторон, в противном случае и работник набегается (по маршруту "работодатель - налоговая - работодатель"), и бухгалтеру придется потратить много времени и сил, чтобы сделать все по закону.

Обращение сотрудника за консультацией

Для начала, чтобы не терять время, нужно выяснить, имеет ли сотрудник право на получение имущественного вычета, в том числе у работодателя. Работнику нужно указать на случаи, в которых об имущественном налоговом вычете лучше забыть.

Во-первых, если сотрудник уже использовал предоставленное гл. 23 НК РФ право на имущественный вычет ранее, то повторно его не предоставят ни работодатель, ни налоговая инспекция (Письмо Минфина РФ от 18.02.2011 N 03-04-05/7-107)*(1). Речь идет о налоговом вычете при покупке имущества (дома, квартиры, комнаты, земли), который предоставляется в сумме фактических расходов, но не более 2 млн. руб.

К сведению. Недавно на рассмотрение в Госдуме вынесен законопроект N 602449-5 "О внесении изменений в статьи 212 и 220 части второй Налогового кодекса РФ". Им предусмотрена возможность повторного получения налогового вычета при покупке имущества. В частности, законопроект поможет снизить налогооблагаемую базу семьям, имеющим двоих и более детей, в случае повторного приобретения жилья, в том числе получения повторного кредита. Но есть одно существенное ограничение, направленное против махинаций и злоупотреблений. Приобретаемый объект недвижимости должен являться единственным жильем, поэтому те, у кого жилье уже есть, на повторный вычет согласно первоначальной редакции законопроекта могут не рассчитывать.

Во-вторых, запрет на получение имущественного налогового вычета установлен абз. 26 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ для случая, когда средства на приобретение (строительство) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них получены:

- от работодателей или иных лиц (кроме привлечения заемных средств);

- от государства в виде материнского капитала и из бюджетов различных уровней*(2).

Вычет не применяется по сделке купли-продажи недвижимости, которая совершена между взаимозависимыми лицами, поэтому сложно получить вычет при приобретении недвижимости у родственников (Письмо Минфина РФ от 15.07.2011 N 03-04-05/7-517).

В-третьих, вычет при покупке предоставляется только по указанному в ст. 220 НК РФ недвижимому имуществу. Если в придачу к нему работник купил, например, гараж или автомобиль, то на дополнительный имущественный вычет по НДФЛ он может не рассчитывать. Движимое имущество не входит в перечень покупок, дающих право на вычет, хотя оно включено в список того, что можно продать, а затем уменьшить облагаемые доходы на имущественный вычет.

Если поименованные ограничения к работнику отношения не имеют и вычет ему полагается по закону, то бухгалтер строительной организации может (хотя и не обязан) разъяснить нюансы получения вычета в различных нестандартных ситуациях.

Примечание. При приобретении жилья по договору мены налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом на общих основаниях (Письмо Минфина РФ от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150).

В частности, при покупке квартиры в общую долевую собственность имущественный вычет распределяется между собственниками пропорционально долям (Письмо Минфина РФ от 26.08.2011 N 03-04-05/7-606)*(3). Возможность применения иного порядка получения вычета, включая передачу права на данный вычет другому супругу при приобретении квартиры в общую долевую собственность, НК РФ не предусмотрена. При этом согласование между совладельцами размера имущественного налогового вычета все же возможно, но в случае приобретения ими квартиры в общую совместную собственность, когда имущество изначально не разделено на доли (Письмо Минфина РФ от 25.03.2011 N 03-04-05/9-191).

Кстати, согласно гражданскому и семейному законодательству имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Не имеет значения, на имя кого из супругов оно оформлено, а также кто из них вносил деньги при его приобретении. Поэтому, например, жена вправе получить имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение квартиры, оформленной на мужа, на основании совместного заявления супругов о распределении между ними имущественного вычета (Письмо Минфина РФ от 25.07.2011 N 03-04-05/7-532). Без такого заявления, подписанного обоими супругами, имущественный налоговый вычет налогоплательщику, не поименованному в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, предоставлен быть не может (Письмо Минфина РФ от 29.03.2011 N 03-04-05/9-197).

В жизни случается и такое: один из супругов получил имущественный вычет по приобретенной ранее квартире, в этом случае он не может участвовать в распределении вычета в связи с покупкой другой квартиры. Имущественный вычет при приобретении квартиры в общую совместную собственность может быть предоставлен другому супругу в размере половины (Письмо Минфина РФ от 21.03.2011 N 03-04-05/7-164).

Еще одна ситуация: родитель приобретает квартиру за счет собственных средств в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми. Он может либо увеличить размер причитающегося ему имущественного налогового вычета исходя из долей квартиры, оформленных в собственность детей (Письмо Минфина РФ от 15.07.2011 N 03-04-05/7-518), либо получить имущественный налоговый вычет за своего несовершеннолетнего ребенка (Письмо Минфина от 30.03.2011 N 03-04-05/9-199).

Сбор документов для подтверждения права на вычет

1. При приобретении жилой недвижимости, как рекомендовано Письмом УФНС по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026441, надо подготовить следующие документы: заявление на получение имущественного вычета, договор о приобретении квартиры, акт о передаче квартиры или иные документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, помещение).

Обратите внимание! Если покупателем жилья заключен предварительной договор, по которому стороны в будущем обязуются заключить основной договор о передаче имущества, то до заключения основного договора по расходам, произведенным на основании предварительного договора, налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного вычета (письма УФНС по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017357@, от 22.02.2011 N 20-14/4/16485@). Вычет предоставят только по затратам, понесенным по основному договору, и только тогда, когда жилье приобретено (Письмо Минфина РФ от 05.04.2011 N 03-04-05/9-218). При этом право на вычет при приобретении квартиры подтверждает договор о купле-продаже, а при ее покупке в строящемся доме на условиях договора долевого участия - акт о передаче квартиры, на основании которого налоговый вычет можно запросить до регистрации права собственности (Письмо Минфина РФ от 10.03.2011 N 03-04-05/9-122).

Помимо документов о правах на недвижимое имущество нужно помнить о платежках, подтверждающих понесенные физлицом расходы, в частности затраты на покупку квартиры (при оплате наличными - расписка от продавца)*(4), на приобретение отделочных материалов (кассовые и товарные чеки), оплату работ, связанных с отделкой квартиры (бланки строгой отчетности).

2. При строительстве жилого дома дополнительно к документам, удостоверяющим право собственности (договор на приобретение недостроенного жилого дома или иного объекта, договор на покупку земли, акт приема-передачи объекта), следует подготовить подтверждения понесенных при строительстве расходов (абз. 6 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):

- на разработку проектно-сметной документации;

- на приобретение строительных и отделочных материалов;

- на оплату работ или услуг по строительству и отделке;

- на подключение к сетям или создание автономных источников энергоснабжения.

Размер имущественного вычета определяется по сумме фактических затрат на строительство жилья, но не более установленного ограничения в 2 млн. руб. В эту сумму включается покупная стоимость недостроенного жилья, прав на земельные участки, а также все остальные расходы на завершение строительства объекта. Ограничение не распространяется на расходы по погашению процентов по займам или кредитам на строительство или приобретение готового жилья.

3. По затратам на уплату процентов по кредитам предусмотрен отдельный вид вычета, который рассчитывается исходя из фактических затрат на уплату процентов по кредитам и займам. Речь идет о целевом кредите, а не о кредите "на неотложные нужды", фактически израсходованном на приобретение жилья. По процентам по нецелевому кредиту вычет не предоставят (Письмо Минфина РФ от 25.03.2011 N 03-04-05/7-187).

Подтверждением права на вычет являются кредитный договор с банком и справка, подтверждающая сумму уплаченных за налоговый период процентов. Этих документов достаточно, чтобы получить в инспекции уведомление на право получения вычета по процентам. Хотя нужно принять во внимание, что указанный вычет предоставляется в последнюю очередь, после того как налогоплательщик полностью использует вычет по расходам на приобретение квартиры (строительство жилья).

Получение уведомления в инспекции

Подать документы в налоговую инспекцию работник может в любое время, гл. 23 НК РФ ограничения на этот счет не установлены. Однако чем раньше работник получит уведомление, тем быстрее ему предоставят вычет, уменьшая сумму налогооблагаемых доходов. Дело в том, что бухгалтер предоставит вычет, после того как работник передаст ему соответствующее уведомление из налоговой инспекции. Перерасчет налога с начала налогового периода, в котором у налогоплательщика возникло право на получение имущественного налогового вычета, до месяца, в котором работодателем получены документы от работника и уведомление от налоговой инспекции, не производится (письма УФНС по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026441, от 09.02.2011 N 20-14/3/11817@). Проще говоря, суммы налога, удержанные организацией до обращения работника за предоставлением вычета и получения подтверждения налогового органа, не являются излишне удержанными и возврату не подлежат (п. 4 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 11.08.2011 N 03-04-06/7-183). Данные о таких суммах указываются в справках о доходах сотрудников, представляемых в инспекцию по окончании налогового периода.

Право на получение физическим лицом имущественного налогового вычета у работодателя должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи налогоплательщиком в инспекцию письменного заявления, а также документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета (абз. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ).

В налоговом уведомлении содержится вся информация, необходимая для получения вычета на предприятии:

- данные налогоплательщика (работника), претендующего на вычет;

- сведения о работодателе, которому предстоит его предоставить;

- вид и размер имущественного вычета;

- год, за который он может быть предоставлен налоговым агентом.

При этом налоговый вычет относится к доходам, полученным от работодателя в налоговом периоде, в отношении которых предусмотрена общая налоговая ставка 13%.

Работник сдает налоговому инспектору не только подтверждающие документы, но и сведения о предприятии - налоговом агенте, которое будет предоставлять вычет на основании уведомления (его форма утверждена Приказом ФНС РФ от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@). Бухгалтер предоставит имущественный вычет только в том случае, если именно данное предприятие указано в налоговом уведомлении в качестве работодателя.

В связи с этим возникает вопрос, как получить уведомление и налоговый вычет в случае реорганизации предприятия. Обратимся к Письму Минфина РФ от 25.08.2011 N 03-04-05/7-599. В нем сказано, что если гражданин в налоговом периоде не смог воспользоваться имущественным вычетом в полном объеме у налогового агента в связи с его реорганизацией, то физическое лицо вправе обратиться в инспекцию с заявлением о представлении нового (повторного) уведомления о подтверждении права на вычет у другого налогового агента. К заявлению необходимо приложить справку по форме 2-НДФЛ, выданную налоговым агентом до реорганизации, по суммам доходов с начала года до даты прекращения деятельности данной компании. Инспектор определяет остаток имущественного вычета, на который может претендовать работник, с учетом вычета, предоставленного в последнем налоговом периоде организацией до ее реорганизации, и выдает уведомление о подтверждении права на получение имущественного налогового вычета у нового налогового агента.

Предоставление вычета на работе

Для получения вычета работнику следует представить в бухгалтерию предприятия заявление и уведомление из налоговой инспекции. Напоминаем, имущественный налоговый вычет не является субсидией или дотацией от государства, а уменьшает ежемесячный облагаемый доход налогоплательщика, поэтому он предоставляется в размере облагаемых доходов сотрудника и не превышает установленное ограничение.

Пример

В июле 2011 г. сотрудник подал в налоговую инспекцию заявление и документы, подтверждающие право на вычет по расходам, связанным со строительством дома. Через месяц (в августе) он получил уведомление и обратился к работодателю с заявлением о предоставлении имущественного вычета.

Ежемесячный облагаемый доход работника постоянен и составляет 50 тыс. руб. Стандартные вычеты ему не предоставляются.

Расходы по строительству составили 6 млн. руб., но для вычета налогоплательщик заявил сумму, не превышающую ограничение в 2 млн. руб., а также 150 тыс. руб., уплаченных в качестве процентов по целевому кредиту, полученному на строительство.

Имущественный вычет будет предоставляться работнику с августа 2011 года, когда в бухгалтерию организации поступило заявление и уведомление налогового органа о предоставлении вычета, сумма которого включает 2 млн. руб. (по расходам на строительство дома) и 150 тыс. руб. (по затратам на уплату процентов по целевому кредиту). Начиная с августа 2011 года с работника не будет удерживаться НДФЛ, который до конца налогового периода составит 32 500 руб. (50 тыс. руб. x 13% x 5 мес.). Имущественный вычет будет предоставлен на сумму 250 тыс. руб. (50 тыс. руб. x 5 мес.). Налог, удержанный до августа в сумме 45 500 руб. (50 тыс. руб. x 7 мес. x 13%), будет возвращен при обращении работника в налоговую инспекцию по итогам года в общем порядке на основании декларации и иных представляемых с ней документов.

В учете организации, предоставляющей вычет, будут сделаны следующие проводки:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
За январь - июль 2011 года
Начислена работнику заработная плата	20	70	350 000
Удержан из заработной платы НДФЛ	70	68	45 500
Выплачена зарплата работнику ((350 000 - 45 500) руб.)	70	51	304 500
Перечислен в бюджет удержанный налог	68	51	45 500
За август - декабрь 2011 года
Начислена работнику заработная плата	20	70	250 000
Выплачена работнику зарплата в полном объеме без удержания НДФЛ	70	51	250 000

Если вычет по расходам на строительство использован не полностью, то его оставшуюся часть можно получить в последующие налоговые периоды. Правда, сотруднику понадобится новое уведомление, подтверждающее право на вычет в следующем периоде. Для этого в инспекцию достаточно представить заявление и справку о доходах по форме 2-НДФЛ (письма Минфина РФ от 13.08.2011 N 03-04-05/7-620, от 08.07.2011 N 03-04-05/7-493), иные документы, необходимые для получения первоначального уведомления в инспекции, не требуются.

* * *

Итак, на самом деле в предоставлении имущественного налогового вычета нет ничего сложного, если бухгалтер знает, какие виды вычетов может потребовать работник, какие документы для этого он должен представить в бухгалтерию, с какого месяца производить уменьшение НДФЛ и что делать, если вычет использован не полностью. Надеемся, что данный минимум знаний поможет бухгалтеру сориентироваться в любой ситуации и без особых хлопот предоставить имущественный вычет работнику.

С.В. Булаев,

эксперт журнала

"Строительство: бухгалтерский

учет и налогообложение"

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Если ранее вычет предоставлялся на основании Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц", то это не является препятствием для получения вычета по правилам гл. 23 НК РФ (письма Минфина РФ от 14.12.2010 N 03-04-05/7-27, от 11.11.2010 N 03-04-05/7-664, Определение КС РФ от 15.04.2008 N 311-О-О).

*(2) Налоговый вычет при покупке жилья - это не что иное, как фактические расходы налогоплательщика, уменьшающие его облагаемые НДФЛ доходы. В отсутствие подобных расходов нет и налогового вычета.

*(3) Распределение вычета между совладельцами имущества, находящегося в общей долевой собственности, применяется в случае, если совладельцы одновременно являются приобретателями имущества. Если налогоплательщик является единственным приобретателем доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, он вправе получить полный имущественный вычет в сумме фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. руб. (Письмо Минфина РФ от 11.08.2011 N 03-04-05/7-562).

*(4) Расходы на покупку жилья может подтвердить и договор, если в его текст включено условие о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. Исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по такому договору можно считать подтвержденными (расписка в таком случае не нужна) (Письмо Минфина РФ от 06.07.2011 N 03-04-05/7-483).