Вопрос: Застройщик многоквартирных жилых домов реализует готовые квартиры (право собственности на них зарегистрировано в установленном законом порядке) по договору купли-продажи другому юридическому лицу. Договором предусмотрено условие о предоставлении покупателю коммерческого кредита под 10% годовых. Облагается ли НДС сумма процентов, полученных застройщиком за предоставленную покупателю рассрочку? Если да, то как правильно оформить счет-фактуру на сумму процентов? ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2011 г.)

Застройщик многоквартирных жилых домов реализует готовые квартиры (право собственности на них зарегистрировано в установленном законом порядке) по договору купли-продажи другому юридическому лицу. Договором предусмотрено условие о предоставлении покупателю коммерческого кредита под 10% годовых. Облагается ли НДС сумма процентов, полученных застройщиком за предоставленную покупателю рассрочку? Если да, то как правильно оформить счет-фактуру на сумму процентов?

В соответствии со ст. 823 "Коммерческий кредит" ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных средств или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг. Таким образом, коммерческое кредитование производится не по самостоятельному договору, а в рамках договора по реализации товаров (работ, услуг).

Подпунктом 2 п. 1 ст. 162 НК РФ предусмотрено, что налоговая база по НДС увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Данная норма не применяется в отношении операций по реализации товаров (работ, услуг), которые не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения), а также в отношении товаров (работ, услуг), местом реализации которых в силу ст. 147 и 148 НК РФ не является территория Российской Федерации (п. 2 ст. 162 НК РФ).

С учетом вышеизложенного денежные средства, полученные застройщиком (продавцом товаров) от покупателя за предоставление коммерческого кредита, связаны с оплатой квартир (см. дополнительно письма Минфина РФ от 29.11.2010 N 03-07-11/457 и от 13.10.2010 N 03-07-11/410, Постановление ФАС ДВО от 27.01.2010 N Ф03-8066/2009). Следовательно, указанные суммы:

- не облагаются налогом, если застройщик применяет льготу, предусмотренную пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ;

- должны включаться в налоговую базу в случае, если застройщик не воспользовался этим освобождением от НДС.

НДС начисляется на дату (даты) фактического поступления на расчетный счет застройщика денежных средств в виде платы за предоставленную рассрочку. Сумма налога в этом случае определяется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Счет-фактура на суммы процентов составляется в одном экземпляре. Это следует из п. 19 Правил ведения книг покупок и книг продаж*(1). При этом в графе 1 документа может быть указано: "Плата за коммерческий кредит по договору купли-продажи дата, N", в графах 2-6 проставляются прочерки, в графе 7 отражается налоговая ставка 18/118, в графе 8 - сумма НДС, рассчитанная в описанном выше порядке, в графе 9 - размер начисленных процентов за предоставление рассрочки (то есть сумма денежных средств, полученных от покупателя).

Если по условиям договора покупатель уплачивает проценты за рассрочку ежемесячно, счета-фактуры также следует оформлять ежемесячно. Если договором установлена другая периодичность платежей, счета-фактуры составляются на каждую дату поступления денежных средств в виде процентов на счет застройщика.

Е.Н. Вихляева,

советник государственной гражданской

службы РФ 3-го класса

1 октября 2011 г.

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Правила ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по НДС, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914.